# Betriebshaftpflicht Ferienwohnung: was sie deckt

Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen und Serviced Apartments einfach erklärt. Was sie deckt, worauf du achten musst und welche Fehler teuer werden.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-01-02
Aktualisiert: 2026-04-06
Herausgeber: vairsicherung

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Ein Gast bleibt an einer losen Teppichkante hängen und schlägt mit dem Kopf auf die Tischkante. Schädel-Hirn-Trauma, Not-OP, Wochen im künstlichen Koma. Er überlebt. Arbeiten kann er nie wieder, und er braucht Pflege rund um die Uhr.

Die Rechnung dafür landet bei dir, denn die Kante lag in deiner Wohnung. Wer fahrlässig die Gesundheit eines anderen verletzt, schuldet ihm Ersatz, und nach oben ist diese Haftung nicht gedeckelt.

 (§ 823 Abs. 1 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html)

 Deine [private Haftpflicht springt dafür nicht ein](/ratgeber/airbnb-versicherung-aircover), weil bei dir Gäste gegen Geld schlafen.

Bleibt die Frage, wie groß so eine Rechnung wirklich wird.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Ein schwerer Personenschaden** kann 5 bis 10 Mio. Euro erreichen, und deine Haftung dafür hat keine Obergrenze.
>
>  (§ 823 Abs. 1 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html)
>
>
> - **Die Police prüft jede Forderung**, wehrt unberechtigte ab und zahlt berechtigte.
> - **Eine private Haftpflicht trägt das nicht**, sobald du gegen Geld an wechselnde Gäste vermietest.
> - **10 Mio. Euro Deckungssumme** für Personen- und Sachschäden sind ein guter Standard.
> - **Auch bei Vermietung und Verpachtung** brauchst du sie, denn dein Risiko hängt an den Gästen und nicht an der Steuerart.
> - **Der Beitrag hängt an der Größe deines Betriebs**, nicht am Wert deiner Möbel.

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit uns.

## Was kostet ein schwerer Personenschaden?

Mehr, als die meisten Gastgeber vermuten. Bei einer schweren Kopfverletzung laufen fünf Posten nebeneinander auf, und drei davon laufen über Jahrzehnte weiter.

{/* sprich: Das Schmerzensgeld liegt bei 50.000 bis 400.000 Euro. Beim
    Verdienstausfall über fünf bis fünfundvierzig Jahre können mehrere Millionen
    zusammenkommen. Pflege und Betreuung kosten etwa 150.000 Euro im Jahr, und
    das über Jahrzehnte. Ein behindertengerechter Umbau beginnt bei 100.000
    Euro. Die medizinische Versorgung lebenslang liegt bei mehreren
    Hunderttausend Euro. In der Summe sind das schnell fünf bis zehn Millionen
    Euro. */}

| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Schmerzensgeld | 50.000 bis 400.000 € |
| Verdienstausfall (5 bis 45 Jahre) | mehrere Mio. € möglich |
| Pflege und Betreuung | ca. 150.000 € jährlich über Jahrzehnte |
| Umbau, behindertengerecht | 100.000 €+ |
| Medizinische Versorgung, lebenslang | mehrere Hunderttausend € |
| **Gesamtsumme** | **schnell 5 bis 10 Mio. €** |

Wie weit der Verdienstausfall reicht, hängt am Alter des Verletzten. Deshalb steht in der Tabelle eine Spanne von 5 bis 45 Jahren. Pflege, Umbau und medizinische Versorgung kommen jedes Jahr neu dazu, und vor Gericht beziffert ein Gutachter jeden Posten einzeln.

Die Zahl unten in der Tabelle ist der Grund, warum es diese Police gibt. Aus eigener Tasche zahlt das niemand.

## Welche Schäden deckt die Betriebshaftpflicht?

Die Schäden, für die du gegenüber anderen einstehen musst. Vier Arten treffen Gastgeber immer wieder.

- **Personenschaden.** Ein Gast stürzt, schneidet sich oder verbrennt sich.
- **Sachschaden.** Du oder dein Team macht fremde Dinge kaputt.
- **Vermögensfolgeschaden.** Nach dem Unfall fehlt dem Gast der Lohn, oder es kommen Folgekosten dazu.
- **Mietsachschaden.** Ein Schaden an einer Wohnung, die du selbst gemietet hast und dann vermietest. Am Markt nimmt der Standardvertrag ihn aus. In den Verträgen, die wir vermitteln, gehört er zur Grunddeckung. Was dieses Modell sonst noch braucht, steht im [Arbitrage-Ratgeber](/ratgeber/arbitrage-versicherung-guide).

Was dagegen dir selbst gehört, trägt sie nicht. Dein Inventar und deine ausgefallenen Einnahmen laufen über eigene Verträge. Die [Betriebshaftpflicht](/versicherungen/betriebshaftpflicht) schaut immer nach außen, also auf Gäste, Nachbarn und den Vermieter deiner Wohnung.

## Was passiert, wenn eine Forderung kommt?

Zuerst wird geprüft, ob du überhaupt haftest. Nicht jede Forderung ist berechtigt, und die Frage dahinter lautet meist, ob du eine Gefahr hättest entschärfen müssen.

Hält die Forderung dieser Prüfung nicht stand, wehrt der Versicherer sie für dich ab. Er führt die Auseinandersetzung und trägt die Kosten dafür, notfalls bis vor Gericht. Dieser Teil der Police fällt Gastgebern selten auf, weil er im Angebot nach nichts aussieht.

Haftest du wirklich, dann zahlt der Versicherer bis zur Höhe deiner Deckungssumme. Er übernimmt dabei drei Posten.

- den Personenschaden, also Arzt, Pflege und Schmerzensgeld
- den Sachschaden, etwa Kratzer im Parkett einer angemieteten Wohnung
- die Folgekosten, etwa den Lohn, der dem Gast durch den Unfall entgeht

## Woran erkennst du einen brauchbaren Vertrag?

An sieben Punkten. Sie stehen im Standardtarif oft nicht drin, und jeder von ihnen wird im Schadenfall zur Lücke.

- **Deckungssumme.** Mindestens 10 Mio. Euro für Personen- und Sachschäden sind ein guter Standard.
- **Angemietete Wohnungen.** Wenn du sie anmietest und dann vermietest, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen.
- **Schlüssel und Schließanlage.** Teuer wird die Anlage, nicht der einzelne Schlüssel. Verliert ein Gast ihn, regelt das jeder Tarif anders.
- **Dienstleister.** Reinigung, Hausmeister und Handwerker arbeiten in deinem Auftrag. Prüfe, ob Schäden gedeckt sind, die dabei entstehen.
- **Forderungsausfall.** Sinnvoll, wenn dir jemand einen Schaden macht und dann nicht zahlen kann.
- **Nebenrisiken.** Verleihst du Räder, bietest du kleine Extras an oder richtest du ab und zu ein Event aus, gehört das mit hinein.
- **Marktgarantie.** Fehlt ein Risiko in deinem Vertrag, würden andere Versicherer in Deutschland es aber decken, dann hilft sie dir.

> **Der Standardtarif kennt deinen Alltag nicht**
>
> Ein gewöhnlicher Vertrag für Haftpflicht passt oft nicht zur kurzen Vermietung. Dein Alltag muss darin auftauchen. Gäste, die dauernd wechseln. Firmen, die für dich putzen. Mehrere Wohnungen. Und Schäden an Räumen, die du selbst gemietet hast.

## Welche Irrtümer kosten am meisten?

Fünf Sätze hören wir immer wieder. Jeder davon kann im Schadenfall richtig teuer werden.

**„Meine private Haftpflicht reicht."** Sie zahlt in der Regel nicht, wenn du gewerblich vermietest. Das Gleiche gilt für [AirCover von Airbnb](/ratgeber/airbnb-versicherung-aircover).

**„Ich habe nur eine Wohnung, da lohnt sich das nicht."** Ein einziger Fall kann dich ruinieren. Wie groß dein Betrieb ist, spielt dabei keine Rolle.

**„So ein großer Schaden passiert eh nicht."** Unfälle passieren, und ein kleiner Fehler kann dich Millionen kosten.

**„Ich kann im Ernstfall immer noch reagieren."** Ist der Schaden da, ist es zu spät.

**„Ich habe eine gute Police, mir kann nichts passieren."** Auch eine gute Police darf kürzen, wenn du den Schaden grob fahrlässig herbeiführst.

 (§ 81 Abs. 2 VVG, https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__81.html)

 Der Klassiker sind Geräte am Strom, die niemand prüfen lässt. Wie das läuft, steht im Ratgeber zum [E-Check für bewegliche elektrische Anlagen](/ratgeber/e-check-bewegliche-elektrische-anlagen).

## Zählt sie auch bei Vermietung und Verpachtung?

Ja. Viele Gastgeber gelten beim Finanzamt als Vermietung und Verpachtung und schließen daraus, dass sie keine gewerbliche Police brauchen. Was das Finanzamt über deine Einkünfte sagt, ändert an deinem Risiko aber nichts.

Sobald Gäste bei dir schlafen, entstehen die typischen Gefahren für Gastgeber. Für den Versicherer ist ein Betrieb unter Vermietung und Verpachtung deshalb ein Betrieb wie jeder andere, mit denselben Gefahren und derselben Lösung.

Was du dafür zahlst, hängt an der Größe deines Betriebs. Wie viele Wohnungen betreibst du, wie hoch ist dein Umsatz, wie viele Leute arbeiten für dich, und wie hoch soll die Deckungssumme sein. Eine Spanne nennen wir hier nicht, weil sie ohne diese Angaben geraten wäre.

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Zähl zusammen, was du betreibst.** Zahl der Wohnungen, Zahl der Betten und die Firmen, die für dich arbeiten. Danach fragt jeder Versicherer zuerst.
2. **Such im Antrag nach der kurzen Vermietung.** Steht dort nur gewöhnliche Wohnungsvermietung, passt die Police nicht zu wechselnden Gästen.
3. **Setz die Deckungssumme auf mindestens 10 Mio. Euro** für Personen- und Sachschäden.
4. **Lass angemietete Wohnungen eintragen**, wenn du weitervermietest, und frag dabei nach dem Mietsachschaden.
5. **Frag nach Schließanlage, Dienstleistern und Forderungsausfall.** Diese drei fehlen am häufigsten.

Eine geratene Spanne hilft dir dabei nicht weiter. Was dein Betrieb kostet, rechnest du in wenigen Minuten selbst aus.

## Häufige Fragen zur Betriebshaftpflicht

### Reicht meine private Haftpflicht für die Ferienwohnung?

In der Regel nicht. Private Verträge über Haftpflicht schließen die gewerbliche Nutzung aus, und wer gegen Geld an wechselnde Gäste vermietet, ist für den Versicherer gewerblich unterwegs. Im Schadenfall stehst du dann ohne Deckung da, und deine Haftung für einen Personenschaden hat nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch keine Obergrenze.

### Wie hoch sollte die Deckungssumme sein?

Mindestens 10 Mio. Euro für Personen- und Sachschäden sind ein guter Standard. Ein schwerer Personenschaden kann 5 bis 10 Mio. Euro erreichen, weil Schmerzensgeld, Verdienstausfall, Pflege und ein behindertengerechter Umbau über Jahrzehnte zusammenkommen.

### Brauche ich die Betriebshaftpflicht auch bei Vermietung und Verpachtung?

Ja. Wie das Finanzamt deine Einkünfte einordnet, sagt nichts über dein Risiko. Sobald Gäste bei dir übernachten, entstehen die typischen Gefahren für Gastgeber, und für den Versicherer ist so ein Betrieb ein Betrieb wie jeder andere.

### Sind Schäden an einer Wohnung gedeckt, die ich selbst gemietet habe?

In den Verträgen, die wir vermitteln, gehört der Mietsachschaden zur Grunddeckung. Am Markt ist er oft ein eigener Baustein. Wer anmietet und dann vermietet, lässt das im Antrag eintragen. Sonst fehlt der Baustein, der bei Kratzern im Parkett oder bei Schäden an der Einbauküche greift.

### Was passiert, wenn ein Gast den Schlüssel verliert?

Teuer wird die Schließanlage, nicht der einzelne Schlüssel. Ob und bis zu welcher Summe der Austausch gedeckt ist, regelt jeder Tarif anders. Frag im Angebot ausdrücklich nach dem Verlust von Schlüsseln.

### Darf der Versicherer kürzen, wenn ich grob fahrlässig war?

Ja. Führst du den Schaden grob fahrlässig herbei, darf er seine Leistung im Verhältnis zur Schwere deines Verschuldens kürzen. Deshalb lohnt es sich, bereitgestellte Elektrogeräte regelmäßig prüfen zu lassen und die Protokolle aufzuheben.