# Auslastung der Ferienwohnung: was realistisch ist und wie du sie erhöhst Wie hoch ist die Auslastung einer Ferienwohnung wirklich? Amtliche Zahlen nach Region und Saison, die richtige Rechnung und vier Hebel für die Nebensaison. Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/ferienwohnung-auslastung Autor: Said Shurafa Veröffentlicht: 2026-09-29 Herausgeber: vairsicherung --- Ein Paar wohnt zehn Nächte in deiner Ferienwohnung. Für dich ist sie zehn Nächte lang ausgebucht. Für die amtliche Statistik ist sie in diesen Nächten halb belegt, denn die zählt Betten und nicht Wohnungen. Bei vier Betten und zwei Gästen fehlt ihr die Hälfte. Deshalb liegen die Zahlen, die du im Netz findest, systematisch neben deiner eigenen. Bundesweit waren die Betten im August 2025 zu 48,9 Prozent belegt, im November zu 32,2 Prozent. Wer seinen eigenen Wert damit vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge. Deine Rechnung ist dabei die einfachere von beiden, und sie geht so. > **Das Wichtigste in Kürze** > > - **Amtlich zählt die Auslastung der Betten.** Die Formel: belegte Nächte geteilt durch alle Bettentage im Angebot, mal 100. > - **Bundesweit im August 2025: 48,9 Prozent.** Im November waren es 32,2 Prozent. > - **Deine eigene Zahl ist eine andere Rechnung:** belegte Nächte geteilt durch angebotene Nächte. > - **Betriebe unter zehn Betten fehlen in der Statistik.** Dabei vermieten private Gastgeber rund 82 Prozent der 2,6 Millionen Betten am deutschen Ferienhausmarkt. > - **Vier Hebel helfen im Winter:** kürzere Mindestdauer, neue Zielgruppe, Preis nach Dauer, längere Aufenthalte. > - **Wechselt die Zielgruppe, wechselt dein Risiko.** Sag es deinem Makler, bevor der erste Monteur einzieht. > **Bevor du entscheidest** > > Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit uns. ## Wie hoch ist die Auslastung einer Ferienwohnung im Durchschnitt? Es gibt nicht den einen Wert. Die Auslastung hängt an der Region, am Monat und an der Art des Betriebs, und die Spanne dazwischen ist größer als jede Faustformel. {/* sprich: Im August 2025 waren die Betten in ganz Deutschland zu 48,9 Prozent belegt, in Mecklenburg-Vorpommern zu 56,8, in Niedersachsen zu 46,8 und in den Ferienzentren Niedersachsens zu 78,8 Prozent. Im November 2025 sah es anders aus: bundesweit noch 32,2 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern nur noch 17,5. Über das ganze Jahr 2025 gerechnet lag Sachsen bei 41,2 Prozent. */} | Gebiet und Zeitraum | Auslastung der Betten | |---|---| | Deutschland, August 2025 | 48,9 % (Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025, https://statistik.tourismus.mv/artikel/tourismusstatistik-mv-januar-bis-november-2025) | | Deutschland, November 2025 | 32,2 % | | Mecklenburg-Vorpommern, August 2025 | 56,8 % (Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025, https://statistik.tourismus.mv/artikel/tourismusstatistik-mv-januar-bis-november-2025) | | Mecklenburg-Vorpommern, November 2025 | 17,5 % | | Sachsen, Jahr 2025 | 41,2 % (Statistisches Landesamt Sachsen, Beherbergung im Reiseverkehr, https://www.statistik.sachsen.de/html/beherbergung.html) | | Niedersachsen, August 2025 | 46,8 % (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Pressemitteilung Tourismus im August 2025, https://www.statistik.niedersachsen.de/presse/tourismus-im-august-2025-mehr-gaste-und-mehr-ubernachtungen-246237.html) | | Niedersachsen, Ferienzentren, August 2025 | 78,8 % | Sachsen liegt im Jahresschnitt über dem November in Mecklenburg-Vorpommern und weit unter dessen August. Ein Jahreswert glättet, ein Monatswert nicht. Vergleich dich deshalb nie mit einem Jahresschnitt, wenn dein Problem ein einzelner Monat ist. ## Warum dein Wert und der amtliche nicht dasselbe messen Weil die Statistik Betten zählt und du Wohnungen vermietest. Das Bundesamt teilt die belegten Nächte durch alle Bettentage im Angebot und nimmt mal 100. (Statistisches Bundesamt, Glossar: Durchschnittliche Auslastung der Schlafgelegenheiten, https://www.destatis.de/DE/Themen/Branchen-Unternehmen/Gastgewerbe-Tourismus/Glossar/durchschnittliche-auslastung-schlafgelegenheiten.html) Ein Bettentag ist ein Bett an einem Tag, an dem offen ist. Leere Betten in einer vollen Wohnung zählen als leer. Rechne es einmal durch. Deine Wohnung hat vier Betten und ist das ganze Jahr buchbar, das sind 1.460 Bettentage. Du vermietest 150 Nächte, immer an ein Paar, macht 300 belegte Bettennächte und damit 20,5 Prozent. Die Wohnung selbst war an 150 von 365 Nächten belegt, also zu 41 Prozent. Zwei richtige Zahlen, doppelter Abstand. Das Statistikamt Nord weist selbst darauf hin, dass sich aus diesen Daten keine ortsübliche Vermietungszeit berechnen lässt. Die meint Tage je Wohnung, die Statistik liefert die mittlere Dauer je Gast. Steuerlich ist die Bettenauslastung trotzdem der Maßstab. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulässt. (BFH, Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19, https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202010160/) Liegst du 25 Prozent oder mehr darunter, darf das Finanzamt eine Prognose verlangen. Sprich mit deinem Steuerberater, bevor du Verluste erklärst. In der Statistik fehlst du selbst dabei wahrscheinlich ganz, denn erfasst werden nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten. (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 046/2026, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/02/PD26_046_45412.html) Der Deutsche Ferienhausverband hat mit Statista 555.111 Ferienhäuser und Ferienwohnungen gezählt, und von den 2,6 Millionen Betten darin vermieten private Gastgeber rund 82 Prozent. (Deutscher Ferienhausverband, Marktstudie mit Statista Q, https://www.deutscher-ferienhausverband.de/deutscher-ferienhausmarkt-generiert-29-milliarden-euro-umsatz-pro-jahr/) Der amtliche Wert beschreibt also die größeren Häuser. ## Wie rechnest du deine eigene Auslastung? Die Formel ist kurz: belegte Nächte geteilt durch angebotene Nächte, mal 100. Schwierig wird nur der Nenner, denn was als angeboten gilt, entscheidest du selbst. Drei Wege sind üblich, und jeder taugt für etwas anderes. {/* sprich: Die Kalenderauslastung rechnet mit 365 Nächten im Jahr als Nenner. Sie taugt für den Vergleich über Jahre und ist die harte Zahl für Bank und Steuer. Die Auslastung der offenen Nächte nimmt nur die Nächte in den Nenner, die buchbar waren, und taugt für die Steuerung im Alltag, weil sie die Güte deiner Preise zeigt. Die Bettenauslastung rechnet mit Betten mal angebotenen Nächten und ist der Weg, wenn du dich mit der amtlichen Statistik vergleichen willst. */} | Rechenweg | Nenner | Wofür er taugt | |---|---|---| | Kalenderauslastung | 365 Nächte im Jahr | Vergleich über Jahre, harte Zahl für Bank und Steuer | | Auslastung der offenen Nächte | nur die Nächte, die buchbar waren | Steuerung im Alltag, zeigt die Güte deiner Preise | | Bettenauslastung | Betten mal angebotene Nächte | Vergleich mit der amtlichen Statistik | > **Der häufigste Rechenfehler** > > Wer den Kalender sperrt, sobald er gerade keine Gäste will, und danach nur mit dem Rest rechnet, bekommt eine prächtige Zahl. Sie misst nur nichts mehr. Notier deshalb beide Werte nebeneinander, die Lücke dazwischen ist deine Sperrzeit. ## Wie stark schwankt die Auslastung über das Jahr? Der Abstand zwischen bestem und schwächstem Monat ist größer als jeder Abstand zwischen zwei Regionen. In Mecklenburg-Vorpommern lag die Auslastung 2025 im August bei 56,8 Prozent und im Januar bei 14,7 Prozent. {/* sprich: In Mecklenburg-Vorpommern beginnt das Jahr im Januar bei 14,7 Prozent und im Februar bei 19,5. Dann geht es aufwärts, im April auf 28,6 Prozent, im Mai auf 31,3, im Juni auf 41,4, im Juli auf 54,2 und im August auf den besten Wert des Jahres mit 56,8 Prozent. Danach geht es zurück: im Oktober 29,9 Prozent, im November 17,5 und im Dezember 19,1. */} | Monat 2025 | Auslastung in Mecklenburg-Vorpommern | |---|---| | Januar | 14,7 % (Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025, https://statistik.tourismus.mv/artikel/tourismusstatistik-mv-januar-bis-november-2025) | | Februar | 19,5 % | | April | 28,6 % | | Mai | 31,3 % | | Juni | 41,4 % | | Juli | 54,2 % | | August | 56,8 % | | Oktober | 29,9 % | | November | 17,5 % | | Dezember | 19,1 % | Bundesweit fällt der Ausschlag kleiner aus, mit 46,5 Prozent im Juli, 48,9 im August und 32,2 im November. (Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025, https://statistik.tourismus.mv/artikel/tourismusstatistik-mv-januar-bis-november-2025) Der Grund liegt in den Städten. Sie leben von Geschäftsreisen, Messen und Wochenendtrips, nicht vom Wetter. Wer an der Küste vermietet, hat die höheren Spitzen und die tieferen Täler. Die Art des Betriebs wirkt ähnlich stark. In Niedersachsen waren im August 2025 alle Betten zu 46,8 Prozent belegt, die in Ferienzentren dagegen zu 78,8 Prozent. Ein Ferienzentrum verkauft ein Programm und nicht nur ein Bett, und darin steckt der Hebel für deine schwachen Monate. ## Was hilft dir in der Nebensaison? Ein Rabatt ist der schwächste dieser vier Hebel, weil er am Angebot selbst nichts ändert. Die anderen drei ändern, wer überhaupt buchen kann. ### 1. Mindestaufenthalt senken Im Sommer bucht kaum jemand drei Nächte, im November kaum jemand sieben. Wer in der Nebensaison auf zwei oder drei Nächte heruntergeht, fällt aus weniger Suchfiltern heraus. Bei Booking.com stellst du das je Datum im Extranet ein, (Booking.com Partner Hub, Restriktionen verwalten, https://partner.booking.com/de/hilfe/buchungen/restriktionen/hinzuf%C3%BCgen-und-verwalten-von-restriktionen) bei Airbnb steht derselbe Schalter im Kalender bei den Regeln zur Dauer. ### 2. Die Zielgruppe wechseln Im Winter fährt niemand ans Meer, um zu baden. Andere fahren trotzdem: Monteure, Handwerker, Pflegekräfte auf Schicht, Menschen im Umbau, Reisende mit Hund. Sie brauchen anderes als eine Familie im Juli, nämlich einen Parkplatz, eine Waschmaschine, schnelles Netz und einen Tisch zum Arbeiten. Rechne diese Umbauten mit ein, bevor du den Kalender öffnest. ### 3. Preise staffeln statt senken Ein Rabatt auf alles verschenkt auch die Nächte, die du ohnehin verkauft hättest. Besser ist eine Staffel nach Dauer, mit einem kleinen Nachlass ab einer Woche und einem größeren ab vier Wochen. Airbnb behandelt Aufenthalte ab 28 Nächten als Langzeitaufenthalt und zieht das Geld dann monatlich ein. (Airbnb-Hilfecenter, Artikel 285, https://www.airbnb.de/help/article/285) Wie hoch der Nachlass ausfällt, legst du selbst fest. ### 4. Längere Aufenthalte zulassen Zehn Nächte an einen Gast sind günstiger als zweimal fünf. Du putzt seltener und hast weniger Leerlauf zwischen zwei Buchungen. Heb dafür deine Höchstdauer an, statt gegen die Preise der Hotels zu kämpfen. > **Die schwachen Wochen haben einen zweiten Nutzen** > > Was im August nicht geht, geht im November leicht: streichen, Möbel tauschen, Geräte prüfen lassen. Der [E-Check an beweglichen Geräten](/ratgeber/e-check-bewegliche-elektrische-anlagen) braucht ein paar Tage ohne Gäste, und die hast du dann. ## Was ändert sich, wenn Monteure oder Langzeitgäste einziehen? Für den Kalender ist der Wechsel auf Monteure oder Langzeitgäste eine gute Idee, für deine Verträge eine Änderung, die du melden musst. Hier passieren die [teuersten Fehler beim Versicherungsschutz](/ratgeber/versicherungsfehler-kzv), und zwei Punkte gehören vorher geklärt. **Mietrecht.** Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ist ein Sonderfall, für ihn gelten die Regeln zur Miethöhe und zum Kündigungsschutz nicht. (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html) Der Zweck muss aber im Vertrag stehen und stimmen. Wer jemanden auf unbestimmte Zeit einziehen lässt, vermietet Wohnraum, und dafür gilt anderes Recht. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung. **Versicherung.** Deine Police ist auf eine bestimmte Nutzung gerechnet, und das gilt für die [Inhaltsversicherung](/ratgeber/inhaltsversicherung-kurzzeitvermietung-worauf-achten) genauso wie für die [Betriebshaftpflicht](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments). Ändert sich die Nutzung dauerhaft, ändern sich die Angaben im Vertrag. Sag deinem Makler Bescheid, bevor der erste Monteur einzieht. > **Gästeschäden sind ein eigener Baustein** > > Mehr Buchungen heißen mehr Wechsel und damit mehr Gelegenheiten für Schäden. Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch. Bei Gästen greift deine private Hausratversicherung nicht, hier steht der [Unterschied zwischen Inhalt und Hausrat](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung). Was ein Gast selbst kaputt macht, läuft über die Gastschadenversicherung. Die ist ein eigener Baustein und keine Leistung der Inhaltsversicherung. ## Was du jetzt tust **So gehst du vor** 1. **Zähl deine belegten Nächte.** Nur Nächte mit zahlendem Gast, Reinigungstage und deine eigenen Nächte zählen nicht mit. 2. **Zähl deine angebotenen Nächte.** Zieh ab, was du selbst gesperrt hast, also Eigennutzung, Umbau und Wartung. 3. **Rechne beide Werte aus.** Einmal auf 365 Nächte, einmal auf die offenen Nächte. Die Lücke dazwischen ist deine Sperrzeit. 4. **Wiederhol das monatsweise.** Ein Jahreswert verrät dir nicht, welcher Monat das Problem ist. 5. **Nimm dir die zwei schwächsten Monate vor.** Kürzere Mindestdauer, zweite Zielgruppe, längere Aufenthalte. Was sich dabei an deiner Nutzung ändert, meldest du vorher deinem Makler. ## Häufige Fragen zur Auslastung einer Ferienwohnung ### Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung einer Ferienwohnung? Das hängt an Region und Monat. Bundesweit waren die Betten im August 2025 zu 48,9 Prozent belegt, im November zu 32,2 Prozent. Sachsen kam im ganzen Jahr 2025 auf 41,2 Prozent. Einen einzigen Durchschnittswert für Deutschland gibt es nicht. ### Wie berechne ich die Auslastung meiner Ferienwohnung? Teile die belegten Nächte durch die Nächte, die du angeboten hast, und nimm mal 100. Rechne den Wert zweimal: einmal auf 365 Nächte und einmal nur auf die buchbaren Nächte. Die Lücke zwischen beiden zeigt dir, wie viel du selbst gesperrt hast. ### Was ist der Unterschied zwischen Bettenauslastung und Wohnungsauslastung? Die amtliche Statistik zählt Betten, du vermietest Wohnungen. Das Statistische Bundesamt teilt dafür die Übernachtungen durch die angebotenen Bettentage. Wohnt ein Paar in einer Wohnung mit vier Betten, ist die Wohnung voll und die Bettenauslastung liegt bei 50 Prozent. ### Wie hoch ist die Auslastung einer Ferienwohnung an der Ostsee? In Mecklenburg-Vorpommern schwankte sie 2025 stark: 56,8 Prozent im August, 17,5 Prozent im November und 14,7 Prozent im Januar. In Schleswig-Holstein kam jedes angebotene Bett im selben Jahr auf 111 belegte Nächte. Die Küste hat höhere Spitzen und tiefere Täler als die Städte. ### Wie viele Tage im Jahr ist eine Ferienwohnung vermietet? Eine allgemeine Zahl dafür gibt es nicht, denn die amtliche Statistik misst Betten und nicht Objekte. Das Statistikamt Nord weist ausdrücklich darauf hin, dass sich daraus keine ortsübliche Vermietungszeit berechnen lässt. Für deinen Ort fragst du am besten bei der Kurverwaltung oder beim Tourismusverband nach. ### Wie erhöhe ich die Auslastung meiner Ferienwohnung in der Nebensaison? Vier Hebel wirken dort besser als ein Rabatt: kürzerer Mindestaufenthalt, eine zweite Zielgruppe wie Monteure oder Handwerker, Preise gestaffelt nach Dauer und längere Aufenthalte. Den Mindestaufenthalt stellst du bei Booking.com und Airbnb je Zeitraum ein. Ein Rabatt auf alles verschenkt auch die Nächte, die du sowieso verkauft hättest. ### Ist eine Auslastung von 50 Prozent gut? Das kommt darauf an, worauf du sie rechnest. 50 Prozent auf 365 Nächte sind für eine Ferienwohnung ein sehr starker Wert. 50 Prozent auf nur 120 buchbare Nächte sind dagegen wenig. Nenne deshalb immer den Nenner mit, sonst vergleichst du zwei verschiedene Dinge. ### Ändert sich mein Versicherungsschutz, wenn ich an Monteure vermiete? Möglich, denn deine Police ist auf eine bestimmte Nutzung gerechnet. Wechselst du dauerhaft die Zielgruppe oder lässt du Gäste über Wochen wohnen, gehört das in den Vertrag. Melde die Änderung deinem Makler, bevor der erste Gast einzieht, nicht danach.