# Ferienwohnung Baugenehmigung: wann die Nutzungsänderung Pflicht ist Ist eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig? Wann die Nutzungsänderung eine Baugenehmigung braucht, was im Außenbereich gilt und wie Bayern und NRW es regeln. Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/ferienwohnung-baugenehmigung Autor: Said Shurafa Veröffentlicht: 2026-09-17 Herausgeber: vairsicherung --- Die Wohnung ist möbliert, die Fotos sind gemacht, das Inserat läuft seit drei Wochen. Dann liegt ein Brief der Bauaufsicht im Kasten, und darin steht ein Wort, das bis dahin niemand gesagt hatte. Nutzungsänderung. Für das Baurecht ist deine Ferienwohnung kein Wohnen, sondern Beherbergung, und dieser Wechsel des Zwecks ist ein eigenes Vorhaben. Er zählt auch dann, wenn du keinen Nagel in die Wand schlägst. Ob daraus ein Antrag wird, hängt an zwei Dingen, an der Lage deiner Wohnung und an deinem Bundesland. > **Das Wichtigste in Kürze** > > - **Aus Wohnen wird Beherbergung, und das ist ein eigenes Vorhaben.** > > (§ 29 Abs. 1 BauGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__29.html) > > > - **Eine Ferienwohnung ist baurechtlich kein Wohnen.** So hat es das Bundesverwaltungsgericht 2017 entschieden. > > (BVerwG, Urteil vom 18.10.2017, 4 C 5.16, Rn. 17, https://www.bverwg.de/181017U4C5.16.0) > > > - **Der Ort entscheidet.** Bebauungsplan, Innenbereich und Außenbereich führen zu drei sehr verschiedenen Antworten > - **Es gibt keine Regel für ganz Deutschland.** Das Verfahren steht in der Bauordnung deines Landes > - **Ohne Genehmigung kann das Amt die Vermietung stoppen.** In NRW reicht der Bußgeldrahmen bis 500.000 Euro. > > (§ 86 Abs. 3 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) > **Bevor du entscheidest** > > Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit deinem Bauamt oder einem Anwalt für Verwaltungsrecht. ## Brauchst du eine Genehmigung, wenn du gar nichts umbaust? Meistens ja. Das Baugesetzbuch zählt drei Dinge als Vorhaben: bauen, umbauen und die Nutzung wechseln. (§ 29 Abs. 1 BauGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__29.html) Baurecht fragt nach dem Zweck, nicht nach dem Handwerker. Eine Wohnung dient dem Wohnen, eine Ferienwohnung der Beherbergung. Den Gästen fehlt dafür die Dauer. Wohnen sei geprägt durch „eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts", sagt das Bundesverwaltungsgericht. (BVerwG, Urteil vom 18.10.2017, 4 C 5.16, Rn. 17, https://www.bverwg.de/181017U4C5.16.0) Seit 2017 steht die Ferienwohnung auch im Gesetz. Gemeint sind Räume oder Gebäude, „die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden". Sie gehören danach „in der Regel" zu den Gewerbebetrieben. (§ 13a BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__13a.html) Ob am Ende ein Antrag fällig wird, entscheiden zwei Ebenen zusammen. Das Bauplanungsrecht des Bundes sagt, ob eine Ferienwohnung an deinem Ort erlaubt ist, das Bauordnungsrecht deines Landes, in welchem Verfahren das geprüft wird. Ist die Nutzung an deinem Ort nicht erlaubt, hilft dir auch das schlankste Verfahren nichts. > **Baurecht und Zweckentfremdung sind zwei Paar Schuhe** > > Viele Städte verbieten es zusätzlich, Wohnraum an Gäste zu vergeben. Dieses Zweckentfremdungsrecht läuft neben dem Baurecht, nicht an seiner Stelle. Du kannst also eine Baugenehmigung haben und trotzdem gegen die Satzung deiner Stadt verstoßen, und umgekehrt. ## In welchem Baugebiet ist eine Ferienwohnung erlaubt? Das steht im Bebauungsplan. Je nach Gebiet fällt die Antwort sehr verschieden aus. {/* sprich: Im reinen Wohngebiet geht es nur als Ausnahme und nur als kleiner Beherbergungsbetrieb, die Vermietung muss im Haus baulich untergeordnet sein. Im allgemeinen Wohngebiet gilt sie in der Regel als nicht störender Gewerbebetrieb und ist auch dort nur als Ausnahme erlaubt. Im Dorfgebiet, im Mischgebiet, im urbanen Gebiet und im Kerngebiet ist sie als Gewerbebetrieb allgemein erlaubt. Das Ferienhausgebiet ist dafür gemacht, dort sind Ferienhäuser für einen wechselnden Personenkreis zulässig. */} | Baugebiet im Plan | Was für die Ferienwohnung gilt | |---|---| | Reines Wohngebiet (WR) (§ 3 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__3.html) | Nur als Ausnahme und nur als kleiner Beherbergungsbetrieb. Die Vermietung muss im Haus baulich untergeordnet sein (§ 13a Satz 2 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__13a.html) | | Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__4.html) | In der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb, dort nur als Ausnahme erlaubt (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__4.html) | | Dorf-, Misch-, urbanes und Kerngebiet (MD, MI, MU, MK) | Gewerbebetrieb, allgemein erlaubt (§ 5 Abs. 2 Nr. 6, § 6 Abs. 2 Nr. 4, § 6a Abs. 2 Nr. 4 und § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__5.html) | | Ferienhausgebiet (§ 10 Abs. 4 BauNVO, https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__10.html) | Dafür gemacht, Ferienhäuser für einen wechselnden Personenkreis sind dort zulässig | **Allgemein erlaubt** heißt, dass niemand extra zustimmen muss. **Als Ausnahme erlaubt** heißt, dass das Amt zustimmen kann, aber nicht muss, und deine Nachbarn dürfen sich wehren. Im reinen Wohngebiet stehen deine Chancen damit schlecht, im Mischgebiet gut. ## Was gilt für Plan, Innenbereich und Außenbereich? Dafür gibt es drei Lagen. Welche bei dir gilt, sagt dir das Bauamt am Telefon. {/* sprich: Liegst du im Gebiet eines Bebauungsplans, entscheiden das festgesetzte Baugebiet und der Textteil, in den die Gemeinden gern das Entscheidende schreiben. Den Plan gibt es bei der Gemeinde, oft als PDF. Im unbeplanten Innenbereich, also im gewachsenen Ort ohne Plan, muss sich dein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, und eine Pension in derselben Straße ist ein gutes Zeichen. Im Außenbereich, also überall jenseits der Ortslage, ist deine Ferienwohnung ein sonstiges Vorhaben und wird höchstens im Einzelfall zugelassen. */} | Deine Lage | Was darüber entscheidet | |---|---| | Im Gebiet eines Bebauungsplans | Das festgesetzte Baugebiet und der Textteil, in den Gemeinden gern das Entscheidende schreiben. Den Plan gibt es bei der Gemeinde, oft als PDF | | Unbeplanter Innenbereich, der gewachsene Ort ohne Plan | Dein Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html) Eine Pension in derselben Straße ist ein gutes Zeichen | | Außenbereich, alles jenseits der Ortslage | Deine Ferienwohnung ist dort ein sonstiges Vorhaben und wird höchstens im Einzelfall zugelassen | Draußen wird es am engsten. Ferienwohnungen stehen nicht in der Liste der Vorhaben, die im Außenbereich Vorrang haben. Sie sind sonstige Vorhaben und „können im Einzelfall zugelassen werden", wenn sie „öffentliche Belange nicht beeinträchtigen" und die Erschließung gesichert ist. (§ 35 Abs. 2 BauGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html) Bei alten Hofgebäuden räumt eine Sonderregel drei dieser Belange aus, wenn sieben Bedingungen stimmen, darunter eine erhaltenswerte Bausubstanz und eine vor höchstens sieben Jahren aufgegebene Nutzung. (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html) ## Wie regeln Bayern und NRW das Verfahren? Beide Länder verlangen im Grundsatz eine Genehmigung, und beide kennen eine Ausnahme, die für eine Ferienwohnung selten greift. In Bayern entfällt das Verfahren, wenn für die neue Nutzung dieselben öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten wie für die alte. Solche Anforderungen schaden auch dann nicht, soweit die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. (Art. 57 Abs. 4 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-57) Im Wohngebiet ist deine Ferienwohnung nur als Ausnahme erlaubt. Dann bleibt der Antrag. In Nordrhein-Westfalen braucht auch die Nutzungsänderung eine Baugenehmigung. (§ 60 Abs. 1 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) Ohne Verfahren geht es nur, wenn für die neue Nutzung dieselben Anforderungen gelten wie für die alte. (§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) Das Bauportal des Landes nennt diesen Fall selbst „eher selten möglich". (bauportal.nrw, Genehmigungsfreie Nutzungsänderung, https://bauportal.nrw/genehmigungsfreie-nutzungsaenderung-nordrhein-westfalen) {/* sprich: In beiden Ländern gilt bis auf einen Punkt dasselbe. Im Grundsatz brauchst du in Bayern wie in Nordrhein-Westfalen eine Genehmigung. Als Sonderbau zählt deine Vermietung in beiden ab mehr als 30 Betten, und die Nutzung untersagen kann die Behörde ebenfalls in beiden. Verschieden gefasst ist nur die Ausnahme ohne Verfahren. In Bayern greift sie nur bei gleichen Anforderungen, in Nordrhein-Westfalen ist sie eng gefasst. */} | | Bayern | Nordrhein-Westfalen | |---|---|---| | Grundsatz | Genehmigung nötig (Art. 55 Abs. 1 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-55) | Genehmigung nötig (§ 60 Abs. 1 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) | | Ausnahme ohne Verfahren | nur bei gleichen Anforderungen (Art. 57 Abs. 4 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-57) | eng gefasst (§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) | | Sonderbau | ab mehr als 30 Betten (Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-2) | ab mehr als 30 Betten (§ 50 Abs. 2 Nr. 7 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) | | Nutzung untersagen | kann die Behörde (Art. 76 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-76) | kann die Behörde (§ 82 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) | Die anderen vierzehn Länder bauen ähnlich auf, die Details unterscheiden sich. Wer auf Rügen vermietet, liest die Bauordnung von Mecklenburg-Vorpommern. ## Woran scheitert der Antrag am häufigsten? An zwei Punkten. Beide kommen mit den Gästen ins Haus. **Stellplätze.** In NRW steht die Pflicht direkt im Gesetz. Bei einer Nutzungsänderung sind so viele Plätze herzustellen, dass sie „die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge und Fahrräder aufnehmen können". (§ 48 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) Gäste kommen oft mit dem Auto, aus einer Wohnung mit einem Platz werden dann schnell zwei. Wie viele es am Ende sind, regeln Verordnung und Gemeindesatzung. **Brandschutz.** Beherbergung wiegt hier schwerer als Wohnen. Fluchtwege, Rauchmelder und Türen kommen auf den Prüfstand, und wie tief geprüft wird, hängt an der Größe. Als Sonderbau gilt dein Haus in Bayern und NRW erst ab mehr als 30 Betten, ab dort steigen die Anforderungen deutlich. Wer die Technik ohnehin anfasst, erledigt den [E-Check für die Geräte in der Ferienwohnung](/ratgeber/e-check-bewegliche-elektrische-anlagen) gleich mit. ## Was passiert, wenn du ohne Genehmigung vermietest? Zwei Dinge, und sie treffen dich getrennt. Die Untersagung ist der schnellere Weg. In NRW darf das Amt sie aussprechen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird. (§ 82 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) Bayern kennt dieselbe Befugnis. Wird die Verfügung sofort vollziehbar, sagst du die Buchungen ab, auch während ein Verfahren läuft. Das Bußgeld steht daneben. In NRW handelt ordnungswidrig, wer eine Anlage ohne Baugenehmigung nutzt oder ihre Nutzung ändert, der Rahmen reicht bis 500.000 Euro. (§ 86 Abs. 1 Nr. 13 und Abs. 3 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) In Bayern gilt dieselbe Obergrenze. (Art. 79 Abs. 1 BayBO, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-79) Das ist ein Rahmen, keine Rechnung. Was festgesetzt wird, richtet sich nach dem Fall. ### Was das für deinen Versicherungsschutz bedeutet Deine Haftung gegenüber Gästen hängt nicht am Baurecht. Stürzt ein Gast auf deiner Treppe, haftest du, mit Genehmigung wie ohne. Dafür ist die [Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments) da, und für Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch die [Inhaltsversicherung](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung). - **Sag die Nutzung richtig an.** Du musst die Fragen des Versicherers wahrheitsgemäß beantworten, soweit er sie in Textform stellt. (§ 19 Abs. 1 VVG, https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__19.html) Wer „Wohnung" ankreuzt und Gäste beherbergt, baut sich ein Problem für später, mehr dazu bei den [typischen Versicherungsfehlern](/ratgeber/versicherungsfehler-kzv). - **Prüf den Rechtsschutz vorher.** Ein Streit mit dem Bauamt ist Verwaltungsrecht. Ob deine Police das einschließt, steht in deinen Bedingungen. Der [Firmenrechtsschutz für Vermieter](/ratgeber/rechtsschutzversicherung-kurzzeitvermietung) deckt typische Fälle rund um Gäste, Vermieter und Behörden ab. - **Rechne mit einer Lücke beim Ertragsausfall.** Diese Deckung knüpft an einen Sachschaden an, etwa an einen Rohrbruch. Eine Verfügung des Amtes ist keiner. ## Was du jetzt tust **So gehst du vor** 1. **Ruf beim Bauamt an.** In welchem Baugebiet liegt mein Grundstück, gibt es einen Bebauungsplan, und wie sieht das Amt eine Ferienwohnung an dieser Stelle? Die Auskunft ist unverbindlich, zeigt aber früh, ob dein Plan trägt. 2. **Hol dir einen Vorbescheid.** Vor dem Bauantrag kannst du einzelne Fragen vorab klären lassen. In NRW gilt er drei Jahre und ist auf Antrag zu erteilen. (§ 77 Abs. 1 BauO NRW 2018, https://recht.nrw.de/system/files/BH/39224-23716.htm) Das kostet Gebühren, aber weniger als ein abgelehnter Bauantrag. 3. **Such dir einen Entwurfsverfasser.** Die Unterlagen muss eine bauvorlageberechtigte Person unterschreiben, meist ein Architekt oder ein Bauingenieur. 4. **Stell die Unterlagen zusammen.** Lageplan, Grundrisse, Flächenberechnung, eine Beschreibung des Betriebs und der Nachweis über die Stellplätze. 5. **Arbeite die Auflagen ab.** Kommt die Genehmigung mit Bedingungen, setz sie um und dokumentier das. Ohne Nachweis bleibt die Auflage offen. ## Häufige Fragen zur Baugenehmigung für die Ferienwohnung ### Ist eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig? In den meisten Fällen ja. Aus Wohnen wird Beherbergung, und das ist baurechtlich eine Nutzungsänderung. Nach § 29 Abs. 1 BauGB gilt sie als eigenes Vorhaben. Ob am Ende ein Antrag nötig ist, sagt die Bauordnung deines Bundeslandes. ### Brauche ich eine Baugenehmigung, wenn ich nichts umbaue? Ja, das kann trotzdem sein. Baurecht fragt nach dem Zweck, nicht nach dem Umbau. Auch ohne einen einzigen Handwerker wechselt die Nutzung von Wohnen zu Beherbergung. ### Ist eine Ferienwohnung im Wohngebiet erlaubt? Das hängt vom Gebietstyp ab. Im allgemeinen Wohngebiet gilt eine Ferienwohnung in der Regel als nicht störender Gewerbebetrieb, der dort nur ausnahmsweise zugelassen werden kann (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Im reinen Wohngebiet geht es nur als kleiner Beherbergungsbetrieb bei baulich untergeordneter Vermietung. ### Wann ist eine Ferienwohnung im Außenbereich genehmigungsfähig? Nur im Einzelfall. Ferienwohnungen stehen nicht in der Liste der bevorrechtigten Vorhaben in § 35 Abs. 1 BauGB. Sie sind sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 und dürfen keine öffentlichen Belange beeinträchtigen. Bei alten Hofgebäuden hilft § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB unter engen Voraussetzungen. ### Was gilt für die Genehmigung einer Ferienwohnung in Bayern? Art. 55 Abs. 1 BayBO stellt jede Nutzungsänderung unter Genehmigungsvorbehalt. Art. 57 Abs. 4 BayBO lässt sie verfahrensfrei, wenn dieselben öffentlich-rechtlichen Anforderungen greifen wie vorher. In einem Wohngebiet scheitert das meist daran, dass eine Ferienwohnung dort nicht allgemein zulässig ist. ### Was gilt für die Genehmigung einer Ferienwohnung in NRW? § 60 Abs. 1 BauO NRW 2018 verlangt für jede Nutzungsänderung eine Baugenehmigung. Verfahrensfrei ist sie nach § 62 Abs. 2 nur, wenn für die neue Nutzung dieselben Anforderungen gelten wie für die alte. Das Bauportal des Landes bezeichnet diesen Fall als eher selten möglich. ### Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung vermiete? Das Bauamt kann die Nutzung untersagen, in NRW nach § 82 BauO NRW und in Bayern nach Art. 76 BayBO. Dazu kommt ein Bußgeld: Der Rahmen reicht in beiden Ländern bis 500.000 Euro. Was tatsächlich festgesetzt wird, richtet sich nach dem Einzelfall. ### Wie lange dauert eine Nutzungsänderung? Das hängt von Bundesland, Verfahren und Auslastung des Amtes ab, eine allgemeine Zahl gibt es nicht. Planbar ist der Vorlauf: In NRW kannst du vorab einen Vorbescheid beantragen, der drei Jahre gilt (§ 77 Abs. 1 BauO NRW). Frag früh beim Bauamt nach der aktuellen Bearbeitungszeit.