# Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten: was die Eigentümergemeinschaft darf

Darf die Eigentümergemeinschaft dir Airbnb verbieten? Was Teilungserklärung, BGH-Urteile und Hausordnung regeln und wo deine Grenzen als Vermieter liegen.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/ferienwohnung-eigentuemergemeinschaft-weg
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-09-16
Herausgeber: vairsicherung

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Die Einladung zur Eigentümerversammlung liegt im Briefkasten, Tagesordnungspunkt 7 heißt „Verbot der Vermietung an Feriengäste". Deine Wohnung ist bis Oktober ausgebucht. Beruhigend ist, dass eine Mehrheit im Saal dafür nicht reicht. Der Bundesgerichtshof zählt täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zum Wohnen.

 (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__72-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1)

 Und wer diesen Zweck nachträglich einengen will, braucht die Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers.

 (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html)

 Nur hilft dir das Urteil bloß so weit, wie deine Teilungserklärung mitspielt. Und selbst wenn beide zusammenpassen, fehlt dann noch eine Erlaubnis, die mit dem Wohnungseigentum nichts zu tun hat.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Grundregel:** Wer an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermietet, nutzt die Wohnung zum Wohnen.
>
>  (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__72-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1)
>
>
> - **Nachträgliches Verbot:** Dafür müssen alle Eigentümer zustimmen. Auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel mit 75 Prozent kennt.
>
>  (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html)
>
>
> - **Zuerst lesen, dann buchen:** Steht in deiner Teilungserklärung ein engerer Zweck, gilt der.
> - **Steuern kann die Gemeinschaft trotzdem:** über die Hausordnung, über eine andere Kostenverteilung und über Umbauten wie den Schlüsseltresor an der Fassade.
> - **Bei Störungen** macht seit der WEG-Reform die Gemeinschaft den Anspruch geltend, nicht mehr der einzelne Nachbar.
>
>  (BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21, https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-nur-gemeinschaft-kann-gegen-zweckwidrige-nutzung-vorgehen_258_566132.html)
>
>
> - **Zweckentfremdung ist eine zweite, eigene Ebene:** In Berlin brauchst du eine Genehmigung und eine Registriernummer. Was die Gemeinschaft beschließt, ändert daran nichts.

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

## Darf ich meine Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten?

Im Ausgangspunkt ja. Jeder Eigentümer darf nach dem Gesetz mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen".

 (§ 13 Abs. 1 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__13.html)

 Ob wechselnde Gäste noch Wohnen sind, war lange umstritten. Seit 2010 ist es entschieden. Die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, solange Teilungserklärung und Vereinbarungen nichts anderes sagen.

 (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__72-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1)

 Wer es dir verbieten will, muss zeigen, worauf sich das Verbot stützt.

Die Teilungserklärung ist damit das erste Dokument, das du liest, samt der Gemeinschaftsordnung darin. Sie liegt beim Verwalter oder beim Grundbuchamt.

{/* sprich:
Fünf Formulierungen und was sie für dich bedeuten. Steht dort
„Wohnungseigentum" oder „zu Wohnzwecken", sind Feriengäste nach dem Urteil des
Bundesgerichtshofs gedeckt. Steht dort, dass die kurzzeitige Vermietung, etwa
an Feriengäste, gestattet ist, ist sie ausdrücklich erlaubt, und streichen
können das nur alle gemeinsam. Steht dort „nur zur dauernden Wohnnutzung"
oder „gewerbliche Nutzung untersagt", ist der Zweck eng gefasst und die
Auslegung kann gegen dich ausgehen. Ist deine Einheit als Teileigentum
ausgewiesen, also als Laden oder Büro, ist Wohnen dort gerade nicht der Zweck.
Und eine Öffnungsklausel mit qualifizierter Mehrheit reicht für ein Verbot
nicht aus. */}
| Was in der Teilungserklärung steht | Was das für dich bedeutet |
|---|---|
| „Wohnungseigentum", „zu Wohnzwecken" | Feriengäste sind nach dem Urteil des BGH gedeckt |
| „Die kurzzeitige Vermietung, etwa an Feriengäste, ist gestattet" | ausdrücklich erlaubt, streichen können das nur alle gemeinsam |
| „Nur zur dauernden Wohnnutzung", „gewerbliche Nutzung untersagt" | enger Zweck, die Auslegung kann gegen dich ausgehen |
| Einheit ist als Teileigentum ausgewiesen (Laden, Büro) | Wohnen ist hier gerade nicht der Zweck |
| Öffnungsklausel mit qualifizierter Mehrheit | reicht für ein Verbot nicht aus |

Absprachen der Eigentümer wirken gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind.

 (§ 10 Abs. 3 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html)

 Was nur im Protokoll einer Versammlung von 2014 steht, bindet dich als neuen Eigentümer nicht. Was im Grundbuch steht, hast du mitgekauft, auch wenn du es nie gelesen hast.

## Kann die Gemeinschaft die Vermietung nachträglich verbieten?

Nur mit der Zustimmung aller Eigentümer. In einem Haus mit acht Wohnungen erlaubte die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung ausdrücklich, eine Öffnungsklausel ließ Änderungen mit 75 Prozent aller Miteigentumsanteile zu. Mit dieser Mehrheit beschlossen die Eigentümer 2017 ein Verbot, die betroffene Eigentümerin klagte, und der BGH gab ihr recht.

 (BGH, Pressemitteilung Nr. 47/2019 vom 12.04.2019, V ZR 112/18, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019047.html)

 Der Zweck einer Einheit gehört zum Kern des Wohnungseigentums, und dieser Kern ist gegen Mehrheiten geschützt. Eine Öffnungsklausel öffnet die Gemeinschaftsordnung für vieles, dafür aber nicht.

> **Zustimmung aller ist etwas anderes als Einstimmigkeit im Saal**
>
> Wer nicht zur Versammlung kommt, stimmt auch nicht zu. Für eine wirksame Änderung des Zwecks braucht die Gemeinschaft jeden einzelnen Eigentümer.

Steht der Antrag trotzdem auf der Tagesordnung, hast du zwei Wege. Du stimmst dagegen und verlässt dich darauf, dass eine Mehrheit den Zweck nicht ändern kann. Oder du fichtst den Beschluss innerhalb der Frist an. Der zweite Weg ist der sichere. Ein Beschluss, den niemand anficht, kann bestandskräftig werden, auch wenn er inhaltlich angreifbar war. Für diesen Fall ist ein [Rechtsschutz für Ferienwohnung und Vermietung](/ratgeber/rechtsschutzversicherung-kurzzeitvermietung) gedacht, der Anwalt und Gericht trägt.

## Was kann die Gemeinschaft stattdessen beschließen?

Drei Dinge, und für alle drei reicht die einfache Mehrheit. Sie treffen dich als Gastgeber härter als die Nachbarn, die dort dauerhaft wohnen.

{/* sprich:
Drei Hebel. Über die Hausordnung laufen Ruhezeiten, Müllregeln und die Nutzung
von Treppenhaus und Waschküche, ein verstecktes Vermietungsverbot über die
Hintertür geht darüber nicht. Über die Kostenverteilung lassen sich einzelne
Kostenarten anders verteilen, etwa die Treppenhausreinigung oder der Aufzug,
dafür braucht es aber einen sachlichen Grund. Und ein Schlüsseltresor, eine
Kamera oder ein Schild am Eigentum aller sind eine bauliche Veränderung, die
gibt es nur mit Gestattung, und wer eigenmächtig montiert, muss zurückbauen. */}
| Hebel | Was damit geht | Wo die Grenze liegt |
|---|---|---|
| Hausordnung

 (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html)

 | Ruhezeiten, Müllregeln, Nutzung von Treppenhaus und Waschküche | kein verstecktes Vermietungsverbot über die Hintertür |
| Kostenverteilung

 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html)

 | einzelne Kostenarten anders verteilen, etwa Treppenhausreinigung oder Aufzug | braucht einen sachlichen Grund |
| Bauliche Veränderung

 (§ 20 Abs. 1 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html)

 | Schlüsseltresor, Kamera oder Schild am Eigentum aller nur mit Gestattung | wer eigenmächtig montiert, muss zurückbauen |

Zur Kostenverteilung hat der BGH 2025 zwei Verfahren entschieden. Die Gemeinschaft hat viel Spielraum, aber keinen freien. Wer Eigentümer neu an Kosten beteiligt, von denen sie bisher befreit waren, braucht dafür einen sachlichen Grund.

 (BGH, Pressemitteilung Nr. 33/2025 vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html)

 Ein häufiger Gästewechsel belastet das Treppenhaus stärker, das kann so ein Grund sein. Ein Aufschlag, nur weil man dich loswerden will, ist keiner.

## Was passiert, wenn die Nachbarn sich beschweren?

Zu viele Gäste in der Wohnung, ständige Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärm müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen. Sie können verlangen, dass du es unterlässt. Die Vermietung bleibt erlaubt, die Art und Weise nicht. Das Gesetz verpflichtet dich gegenüber der Gemeinschaft, die Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, und gegenüber den anderen Eigentümern, sie nicht über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen.

 (§ 14 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html)

 Deine Gäste bindet die Hausordnung nicht, dich bindet sie. Also gibst du die Regeln weiter und setzt sie durch.

Läuft es schief, folgt der Weg über die Beschwerde beim Verwalter, die Abmahnung und einen Beschluss der Versammlung. Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 macht die Gemeinschaft solche Ansprüche geltend, nicht mehr der einzelne Nachbar.

 (BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21, https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-nur-gemeinschaft-kann-gegen-zweckwidrige-nutzung-vorgehen_258_566132.html)

 Am Ende stehen die Unterlassungsklage und, als letzte Stufe, die Entziehung des Wohnungseigentums. Verletzt du deine Pflichten so schwer, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dir nicht mehr zuzumuten ist, können sie den Verkauf deiner Wohnung verlangen.

 (§ 17 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__17.html)

 Das ist selten, aber geltendes Recht. Hausregeln in der Buchung, eine Nummer für Nachbarn und klare Ruhezeiten im Inserat kosten dich nichts und nehmen dem Streit die Grundlage.

## Brauchst du zusätzlich eine Genehmigung der Stadt?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Ob deine Stadt die Nutzung erlaubt, beantwortet eine andere Stelle, das Bezirksamt.

In Berlin schützt das Zweckentfremdungsverbot den Wohnraum. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung anbietet, braucht dafür in der Regel eine Genehmigung, und seit dem 1. August 2018 muss beim Anbieten und Bewerben eine Registriernummer sichtbar sein, vor allem auf Portalen im Internet.

 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Zweckentfremdungsverbot, https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/)

 Für einen Teil der Wohnung, die du selbst bewohnst, gelten eigene, engere Regeln. Und die Regeln sind von Stadt zu Stadt verschieden.

> **Beide Ebenen müssen stimmen, nicht eine von beiden**
>
> Eine Teilungserklärung, die die Vermietung erlaubt, ersetzt keine Genehmigung vom Bezirksamt. Und eine Genehmigung hilft dir nichts, wenn deine Gemeinschaftsordnung die Nutzung wirksam ausschließt. Die Ebenen prüfen getrennt, und sie strafen getrennt, hier der Anspruch der Miteigentümer, dort ein Bußgeld der Behörde.

## Was heißt das für deinen Versicherungsschutz?

Die Verträge der Gemeinschaft und deine eigenen decken zwei verschiedene Welten, und die Naht dazwischen wird im Schaden teuer.

Die Gemeinschaft versichert das Eigentum aller, also Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen bis zur Abzweigung, dazu die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Wege und Zugänge.

 (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html)

 Diese Verträge kennen deine Nutzung nicht von allein. Wenn du gewerblich an Gäste vermietest, meldet die Verwaltung das an den Versicherer. Sonst steht im Schaden die Frage im Raum, warum die neue Nutzung niemand angezeigt hat, und die trifft dann alle Eigentümer.

Dein Sondereigentum und dein Betrieb sind dagegen deine Sache. Dafür brauchst du eigene Verträge. Drei Bausteine gehören dazu:

- **Inventar und Einrichtung.** Eine private Hausratversicherung ist für die eigene Wohnung gemacht. Warum du bei wechselnden Gästen einen anderen Vertrag brauchst, steht im Vergleich [Hausrat oder Inhaltsversicherung für die Ferienwohnung](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung).
- **Schäden deiner Gäste gegenüber Dritten.** Stürzt ein Gast im Treppenhaus, geht es um die Verkehrssicherungspflicht, also um die Frage, wer den Weg sicher hält. Deine Rolle als Vermieter deckt die [Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments), nicht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft.
- **Schäden, die deine Gäste an deiner Einrichtung anrichten.** Dafür gibt es einen eigenen Baustein, die Gastschadenversicherung. Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch, nicht das Verhalten deiner Gäste.

Wer gerade erst anfängt, findet die häufigsten Stolperstellen in den [fünf Versicherungsfehlern, die beim Vermieten teuer werden](/ratgeber/versicherungsfehler-kzv).

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Hol dir die Teilungserklärung im aktuellen Stand.** Sie liegt beim Verwalter oder beim Grundbuchamt, samt Gemeinschaftsordnung und den eingetragenen Vereinbarungen.
2. **Lies den Zweck deiner Einheit.** Steht dort eine enge Passage oder ist die Einheit als Teileigentum eingetragen, lass sie von einem Anwalt prüfen, bevor du Geld in die Ausstattung steckst.
3. **Klär die Regeln deiner Stadt zur Zweckentfremdung.** Genehmigung und Registriernummer laufen getrennt vom Wohnungseigentum.
4. **Setz Umbauten auf die Tagesordnung, bevor du bohrst.** Eine Schlüsselbox an der Hauswand, am Zaun oder im Treppenhaus sitzt am Eigentum aller. Ruhiger geht es mit einem Safe in der Wohnung, einem elektronischen Schloss an deiner eigenen Tür oder einer Übergabe durch einen Dienst vor Ort.
5. **Meld die Vermietung der Verwaltung und prüf deine eigenen Verträge.** Inventar, deine Haftpflicht als Vermieter und Schäden durch Gäste hängen an dir, nicht an der Gemeinschaft.

## Häufige Fragen zur Ferienwohnung in der Eigentümergemeinschaft

### Darf die Eigentümergemeinschaft Airbnb verbieten?

Nicht durch Mehrheitsbeschluss. Der BGH hat am 12.04.2019 entschieden (V ZR 112/18), dass ein nachträgliches Verbot der kurzzeitigen Vermietung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer braucht, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel mit qualifizierter Mehrheit enthält. Anders ist es, wenn die Teilungserklärung von Anfang an eine engere Zweckbestimmung festlegt.

### Ist die Vermietung an Feriengäste überhaupt Wohnnutzung?

Ja. Der BGH hat am 15.01.2010 (V ZR 72/09) festgestellt, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung gehört, solange Teilungserklärung und Vereinbarungen nichts anderes bestimmen. Die Gegenansicht, das sei bereits eine gewerbliche Nutzung im Sinne des WEG, hat der Senat ausdrücklich verworfen.

### Wo finde ich meine Teilungserklärung?

Beim Verwalter deiner Eigentümergemeinschaft oder beim Grundbuchamt, das die Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums führt. Lies sie zusammen mit der Gemeinschaftsordnung und den letzten Versammlungsprotokollen. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

### Darf ich eine Schlüsselbox im Treppenhaus oder an der Fassade anbringen?

Nur mit einem gestattenden Beschluss. Treppenhaus, Hauswand und Zaun sind Gemeinschaftseigentum, eine Schlüsselbox dort ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Ohne Beschluss kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Innerhalb deiner eigenen Wohnung und an deiner Wohnungstür hast du deutlich mehr Spielraum.

### Was kann die WEG gegen laute Feriengäste unternehmen?

Störungen wie Überbelegung, dauernde Verstöße gegen die Hausordnung oder nächtlicher Lärm müssen die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen und können einen Unterlassungsanspruch begründen. Seit der WEG-Reform macht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Anspruch geltend, nicht mehr der einzelne Nachbar (BGH, 28.01.2022, V ZR 86/21).

### Kann die Gemeinschaft mir höhere Kosten aufbürden, weil ich vermiete?

Teilweise ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen, etwa für Treppenhausreinigung oder Aufzug. Der BGH hat am 14.02.2025 (V ZR 236/23 und V ZR 128/23) klargestellt, dass dafür ein sachlicher Grund nötig ist. Ein Aufschlag ohne diesen Grund ist angreifbar.

### Gilt das Zweckentfremdungsverbot auch für meine Eigentumswohnung?

Ja, es gilt unabhängig davon, was deine Eigentümergemeinschaft erlaubt. In Berlin brauchst du für das Anbieten einer Wohnung als Ferienwohnung grundsätzlich eine Genehmigung des Bezirksamts und musst seit dem 01.08.2018 eine Registriernummer im Inserat angeben. Die Regeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

### Reicht die Gebäudeversicherung der WEG für meine Ferienwohnung?

Nein. Sie deckt nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG das gemeinschaftliche Eigentum und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, nicht deinen Vermietungsbetrieb und nicht dein Inventar. Dafür brauchst du eine eigene Inhaltsversicherung und eine Betriebshaftpflicht. Die gewerbliche Nutzung gehört zudem über die Verwaltung an den Gebäudeversicherer gemeldet.