# Ferienwohnung als Liebhaberei: wann das Finanzamt deine Verluste streicht

Liebhaberei bei der Ferienwohnung heißt: keine Verluste mehr. Wann das Finanzamt die Gewinnabsicht unterstellt, wann es prüft und was rückwirkend droht.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/ferienwohnung-liebhaberei
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-09-26
Herausgeber: vairsicherung

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Du blockst dir zwei Wochen im August, weil die Wohnung dann am schönsten ist. Steuerlich ist das der Moment, in dem die einfache Regel endet. Wer ausschließlich an Feriengäste vermietet, die Wohnung sonst dafür bereithält und dabei auf eine normale Auslastung kommt, bekommt seine Verluste in aller Regel anerkannt, ohne dass jemand nachrechnet, und diese Verluste sind bares Geld, weil sie die Steuer auf dein übriges Einkommen senken. Wer selbst dort schläft, muss dem Finanzamt dagegen vorrechnen, dass über dreißig Jahre unter dem Strich ein Plus steht. Gelingt das nicht, heißt der Vorwurf Liebhaberei, das Wort steht in keinem Gesetz und meint, dass du auf Dauer gar keinen Gewinn machen willst. Dann sind deine Ausgaben Privatsache, rückwirkend für jedes offene Jahr. Ob deine Wohnung diese Rechnung überhaupt braucht, entscheidet sich an vier Punkten.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Liebhaberei** heißt, dass das Finanzamt deine Verluste streicht und die Vermietung für ein Hobby hält
> - **Vermietest du nur an Feriengäste** und hältst die Wohnung sonst dafür bereit, unterstellt das Finanzamt deine Gewinnabsicht und rechnet gar nicht erst nach.
>
>  (BFH, Urteil vom 06.11.2001, IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=06.11.2001&Aktenzeichen=IX%20R%2097/00)
>
>
> - **Gerechnet wird ab 25 Prozent** unter der ortsüblichen Vermietungszeit, seit 2025 gemessen im Schnitt über drei bis fünf Jahre.
>
>  (BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 23/24, https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202520281/)
>
>
> - **Jeder Tag Selbstnutzung** löst die Rechnung aus, und das vertraglich vorbehaltene Recht darauf ebenfalls.
>
>  (BFH, Urteil vom 16.04.2013, IX R 26/11, https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201310183/)
>
>
> - **Die Rechnung läuft über 30 Jahre**, mit 10 Prozent Zuschlag auf deine geschätzten Einnahmen und 10 Prozent Abschlag auf deine geschätzten Ausgaben
> - **Steht dein Bescheid unter Vorbehalt**, ändert ihn das Finanzamt Jahre später noch, für alle offenen Jahre auf einmal.
>
>  (§ 165 Abs. 2 AO, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__165.html)

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.

## Wann das Finanzamt gar nicht erst nachrechnet

In einem Fall rechnet niemand nach. Du vermietest die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste und hältst sie den Rest des Jahres dafür bereit, dann gilt deine Gewinnabsicht als gegeben.

 (BFH, Urteil vom 06.11.2001, IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=06.11.2001&Aktenzeichen=IX%20R%2097/00)

 Ein einzelnes Verlustjahr ist noch keine Liebhaberei. Ein neues Dach, ein Wasserschaden oder eine verregnete Saison passiert in jedem Betrieb, es geht um die lange Linie.

Die Vermutung fällt weg, sobald einer von vier Punkten zutrifft.

{/* sprich:
Vermietest du nur an Feriengäste, hältst die Wohnung den Rest des Jahres bereit
und hast eine normale Auslastung, dann unterstellt das Finanzamt deine
Gewinnabsicht und rechnet nicht nach. In drei anderen Fällen verlangt es eine
Rechnung. Erstens, wenn du zwar nur an Feriengäste vermietest, aber 25 Prozent
unter dem Ortswert liegst, dann über 30 Jahre. Zweitens, wenn du die Wohnung
auch selbst nutzt, und zwar schon bei wenigen Tagen. Drittens, wenn du dir die
Selbstnutzung nur vorbehalten hast, auch wenn du nie kommst. */}
| Wie du vermietest | Was das Finanzamt macht |
|---|---|
| Nur an Feriengäste, Rest des Jahres bereit, normale Auslastung | Es unterstellt die Gewinnabsicht und rechnet nicht nach |
| Nur an Feriengäste, aber 25 Prozent unter dem Ortswert | Es verlangt eine Rechnung über 30 Jahre |
| Du nutzt die Wohnung auch selbst | Es verlangt eine Rechnung, schon bei wenigen Tagen |
| Du hast dir die Selbstnutzung nur vorbehalten | Es verlangt eine Rechnung, auch wenn du nie kommst |

Der letzte Punkt überrascht viele. Steht in deinem Vertrag mit der Agentur, dass du selbst Wochen buchen darfst, reicht das schon, und zwar unabhängig davon, ob du von dem Recht Gebrauch machst. Ob der Vorbehalt einzeln vereinbart ist oder aus den Musterbedingungen der Agentur stammt, ändert daran nichts.

 (BFH, Urteil vom 16.04.2013, IX R 26/11, https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201310183/)

## Wie viele Tage musst du schaffen?

So viele, dass du die ortsübliche Vermietungszeit an deinem Ort nicht um mindestens 25 Prozent unterschreitest. Gemessen wird das nicht mehr Jahr für Jahr, sondern als Durchschnitt über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren.

 (BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 23/24, https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202520281/)

 Eine schwache Saison allein kippt dich damit nicht mehr. Ein starrer Wert sind die 25 Prozent dabei nicht. Der Bundesfinanzhof hat die Grenze aus Vereinfachungsgründen dort angesetzt, weil bei so einer Prüfung immer Unsicherheiten bleiben. Am Ort sind 120 Tage üblich, dann sieht es so aus:

{/* sprich:
Bei 110 Tagen liegst du 8 Prozent unter dem Ortswert, da ist alles gut und
niemand rechnet. Bei 95 Tagen sind es 21 Prozent darunter, das ist noch im
Rahmen. Bei 88 Tagen sind es 27 Prozent darunter, und das Finanzamt darf
rechnen. */}
| Deine Tage | Abstand zum Ortswert | Folge |
|---|---|---|
| 110 | 8 Prozent darunter | Alles gut, keine Rechnung |
| 95 | 21 Prozent darunter | Noch im Rahmen |
| 88 | 27 Prozent darunter | Das Finanzamt darf rechnen |

Womit verglichen wird, ist die zweite Falle, und hier greifen viele Ämter zum falschen Wert. Maßstab ist die Bettenauslastung, nicht die Zimmerauslastung; Statistiken der Landesämter über Zimmer taugen dafür nicht.

 (BFH, Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19, https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202010160/)

 Gibt es dazu keine Zahlen, zählen die echten Tage anderer Ferienwohnungen am selben Ort. Und Ort meint nicht zwingend die Gemeinde. Je nach Struktur des lokalen Marktes kann er mehrere Gemeinden umfassen, nur Teile einer Gemeinde oder nur den Bereich eines Ferienkomplexes.

 (BFH, Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19, https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202010160/)

> **Zahlen sammeln, bevor du sie brauchst**
>
> Frag einmal im Jahr bei der Kurverwaltung oder beim Tourismusverband nach der Bettenauslastung und speicher die Antwort mit Datum. Dazu deine eigene Belegung, Jahr für Jahr aus dem Kanal-Manager oder der Buchungsliste. Belegen musst du beides selbst, das Finanzamt sucht die Zahlen nicht für dich. Wer sie für fünf Jahre beisammen hat, führt das Gespräch in zehn Minuten statt in zehn Wochen.

## Was passiert, wenn du selbst dort schläfst?

Die Vermutung kippt sofort. Nutzt du die Wohnung teils selbst und teils vermietet, ist schon diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private Veranlassung deiner Kosten, und die Rechnung über 30 Jahre wird fällig, egal wie gut die Auslastung war.

 (BFH, Urteil vom 06.11.2001, IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=06.11.2001&Aktenzeichen=IX%20R%2097/00)

 Drei Regeln aus demselben Urteil solltest du kennen:

- **Leerstand wird aufgeteilt.** Die Kosten für leere Tage teilst du zwischen Selbstnutzung und Vermietung auf, im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung.
- **Im Zweifel je zur Hälfte.** Lässt sich der Umfang deiner Selbstnutzung nicht feststellen, gehen die Leerstandskosten zu 50 Prozent auf jede Seite.
- **Kurz vorbeischauen zählt nicht.** Endreinigung, Schlüsselübergabe, ein Handwerkertermin zur Erhaltung der Wohnung: Das sind Aufenthalte wegen der Vermietung und keine Selbstnutzung.

> **Die zwei Wochen im August sind teuer**
>
> Viele Eigentümer blocken sich die beste Woche selbst und verlieren dabei weit mehr als die Kosten dieser Tage. Sie holen sich die Rechnung über 30 Jahre ins Haus, dazu die Aufteilung jedes leeren Tages. Auch der Versicherer sieht die Wohnung anders, sobald du selbst dort übernachtest; was dann greift, klärt der Vergleich zwischen [Hausrat und Inhalt](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung). Wer selbst nutzen will, rechnet das vorher mit seinem Steuerberater durch.

## Wie ist die Rechnung über 30 Jahre aufgebaut?

Die Überschussprognose ist eine Hochrechnung darüber, ob über die Jahre unter dem Strich ein Plus steht. Der Zeitraum beträgt 30 Jahre, weil Immobilienkredite meist in dieser Frist getilgt sind. Zwei Puffer arbeiten dabei für dich. Deine geschätzten Einnahmen zählen mit einem Sicherheitszuschlag von 10 Prozent, deine geschätzten Ausgaben mit einem Sicherheitsabschlag von 10 Prozent.

 (BFH, Urteil vom 06.11.2001, IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=06.11.2001&Aktenzeichen=IX%20R%2097/00)

 Niemand kann 30 Jahre sicher vorhersagen, und dieses Risiko sollst nicht du allein tragen.

{/* sprich:
Auf die Seite der Einnahmen gehören die Mieten und Umlagen deiner Gäste, und
darauf kommen 10 Prozent obendrauf. Auf die Seite der Kosten gehören
Abschreibung, Zinsen, Reinigung, Strom, Wasser, Wartung, die Beiträge zur
Inhaltsversicherung und zur Betriebshaftpflicht, die Provision der Plattform und
der Steuerberater, und davon gehen 10 Prozent ab. */}
| Seite der Rechnung | Was hineingehört |
|---|---|
| Einnahmen | Mieten und Umlagen der Gäste, danach plus 10 Prozent |
| Kosten | Abschreibung, Zinsen, Reinigung, Strom, Wasser, Wartung, Beiträge zur [Inhaltsversicherung](/ratgeber/inhaltsversicherung-kurzzeitvermietung-worauf-achten) und zur [Betriebshaftpflicht](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments), Provision der Plattform, Steuerberater, danach minus 10 Prozent |

Die Abschreibung ist meist der größte Posten und zugleich der schwerste. Sie kostet dich kein Geld, drückt die Rechnung aber jedes Jahr, und daran scheitern viele Prognosen in den ersten Jahren nach dem Kauf.

## Was kann rückwirkend passieren?

Viele Bescheide für Vermieter ergehen vorläufig. Ist ungewiss, ob eine Steuer entsteht, darf sie vorläufig festgesetzt werden.

 (§ 165 Abs. 1 AO, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__165.html)

 Das Finanzamt schreibt dann einen Vorläufigkeitsvermerk in den Bescheid, oft ausdrücklich zur Gewinnabsicht. Ein solcher Bescheid wird nie richtig bestandskräftig, denn fällt die Ungewissheit weg, darf das Amt ihn ändern.

 (§ 165 Abs. 2 AO, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__165.html)

 Nach sieben Jahren Verlusten kann also ein Paket Änderungsbescheide kommen, für alle offenen Jahre auf einmal.

Dazu kommen Zinsen. Der Zinslauf beginnt 15 Monate nach Ablauf des Jahres, in dem die Steuer entstanden ist.

 (§ 233a Abs. 2 AO, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__233a.html)

 Der Satz liegt bei 0,15 Prozent je Monat, also 1,8 Prozent im Jahr.

 (§ 238 Abs. 1a AO, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__238.html)

 Bei einer Nachzahlung von 20.000 Euro und fünf Jahren Zinslauf sind das rund 1.800 Euro obendrauf.

> **Schau in deinen Bescheid, bevor du weiterrechnest**
>
> Such nach den Wörtern vorläufig oder Vorläufigkeitsvermerk. Steht dort etwas zur Vermietung, ist das Thema offen, und zwar für alle diese Jahre zusammen. Willst du dich gegen eine Änderung wehren, geht das über Einspruch und Finanzgericht. Ob dein [Firmenrechtsschutz](/ratgeber/rechtsschutzversicherung-kurzzeitvermietung) Steuersachen abdeckt, steht in deinen Bedingungen; selbstverständlich ist es nicht.

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Zähl deine vermieteten Tage**, Jahr für Jahr über die letzten fünf Jahre, und halt sie gegen die Bettenauslastung an deinem Ort. Liegst du irgendwo unter 75 Prozent des Ortswerts, hast du ein Thema.
2. **Lies deinen Vertrag mit der Agentur.** Steht dort ein Recht auf Eigenbelegung, das du gar nicht nutzt, sprich mit deinem Steuerberater über eine Streichung.
3. **Sammle deine Bemühungen.** Inserate, Preisanpassungen, Werbeausgaben, Absagen. Leerstand aus Untätigkeit wird anders bewertet als Leerstand trotz Anstrengung.
4. **Lass die Prognose aufstellen, bevor das Finanzamt fragt.** Wer sie fertig in der Schublade hat, verhandelt besser.
5. **Steigere den Ertrag.** Mehr Tage, bessere Preise, weniger Leerlauf zwischen den Buchungen wirken auf Dauer, alles andere verschiebt die Frage nur.

## Häufige Fragen zur Liebhaberei bei der Ferienwohnung

### Wann gilt eine Ferienwohnung als Liebhaberei?

Wenn das Finanzamt keine Absicht auf Gewinn erkennt. Vermietest du nur an wechselnde Feriengäste und hältst die Wohnung sonst dafür bereit, unterstellt es die Absicht ohne Rechnung (BFH, 06.11.2001, IX R 97/00). Kritisch wird es erst, wenn du deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegst oder selbst dort übernachtest.

### Wie viele Tage muss ich vermieten, damit das Finanzamt nicht prüft?

Es gibt keine feste Tageszahl. Maßstab ist die ortsübliche Vermietungszeit an deinem Ort. Liegst du um mindestens 25 Prozent darunter, darf das Finanzamt eine Prognose verlangen (BFH, 26.10.2004, IX R 57/02). Bei 120 ortsüblichen Tagen wären das weniger als 90 eigene Tage.

### Zählt jedes einzelne Jahr für sich?

Nein, nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat am 12.08.2025 entschieden, dass die durchschnittliche Auslastung über drei bis fünf zusammenhängende Jahre zählt (IX R 23/24). Ein schwaches Jahr allein reicht also nicht. Du musst den Zeitraum aber selbst benennen und die Zahlen belegen.

### Darf ich meine Ferienwohnung selbst nutzen?

Ja, aber es kostet dich die einfache Regel. Sobald du selbst dort übernachtest, verlangt das Finanzamt eine Prognose über 30 Jahre. Das gilt sogar, wenn du dir die Nutzung im Vertrag nur vorbehalten und nie genutzt hast (BFH, 19.08.2008, IX R 39/07). Kurze Aufenthalte für Reinigung oder Schlüsselübergabe zählen nicht als Selbstnutzung.

### Was ist eine Überschussprognose?

Eine Hochrechnung über 30 Jahre. Sie stellt alle erwarteten Mieten allen erwarteten Kosten gegenüber und zeigt, ob unter dem Strich ein Plus bleibt. Auf die Einnahmen kommt ein Sicherheitszuschlag von 10 Prozent, von den Kosten geht ein Sicherheitsabschlag von 10 Prozent ab (BFH, 06.11.2001, IX R 97/00).

### Woher bekomme ich die ortsübliche Vermietungszeit?

Maßstab ist die Bettenauslastung, nicht die Zimmerauslastung. Statistiken der Landesämter über Zimmer taugen dafür nicht (BFH, 26.05.2020, IX R 33/19). Frag bei der Kurverwaltung oder beim Tourismusverband nach. Gibt es keine Zahlen, zählen die echten Tage anderer Ferienwohnungen am selben Ort.

### Kann das Finanzamt alte Steuerbescheide noch ändern?

Ja, wenn sie vorläufig ergangen sind. Nach Paragraf 165 AO darf das Finanzamt einen vorläufigen Bescheid später ändern. Schau nach dem Wort vorläufig in deinem Bescheid. Dazu kommen Zinsen von 0,15 Prozent je Monat, der Zinslauf startet 15 Monate nach Ende des Steuerjahres.

### Was passiert mit meinen Gewinnen, wenn Liebhaberei festgestellt wird?

Sie werden ebenfalls nicht mehr besteuert. Die Vermietung ist dann steuerlich unbeachtlich, in beide Richtungen. Das hilft dir aber selten: Wer Liebhaberei bescheinigt bekommt, hat meist Verluste erklärt und muss die Steuervorteile daraus zurückzahlen.