# Ferienwohnung Rendite berechnen: brutto, netto, Eigenkapital

So berechnest du die Rendite deiner Ferienwohnung: Brutto, Netto und Eigenkapital, alle Kostenpositionen und eine Beispielrechnung über zwölf Monate.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/ferienwohnung-rendite-berechnen
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-09-28
Herausgeber: vairsicherung

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Im Exposé steht 8,63 Prozent. Am Jahresende verdient dein eingesetztes Geld 1,20 Prozent. Beide Zahlen gehören zur selben Wohnung, und beide sind richtig gerechnet. Die erste teilt den Jahresumsatz durch den Kaufpreis. Die zweite zieht vorher ab, was Betrieb und Zinsen kosten, und teilt durch das Geld, das du selbst eingezahlt hast. Dazwischen liegen Grunderwerbsteuer, Möbel, Reinigung und Plattformgebühr. Für die Rechnung brauchst du keine Software, sondern eine ehrliche Liste aller Kosten und eine Zahl für die Nächte, die du wirklich vermietest. An diesen zwei Stellen gehen die meisten Rechnungen schief.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Drei Zahlen, drei Fragen.** Brutto misst das Objekt, netto den Betrieb, die Rendite auf dein Eigenkapital deine Entscheidung.
> - **Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung.** Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, dazu die erste Ausstattung.
> - **Fünf Posten fehlen fast immer:** Reparaturen, neue Möbel, leere Tage, Verwaltung und Versicherungsbeitrag.
> - **Die Auslastung ist der größte Hebel.** 120 statt 240 vermietete Nächte drehen die Eigenkapitalrendite unten von +7,13 auf -4,74 Prozent.
> - **Amtliche Zahlen liegen unter der Erwartung.** Ferienhäuser und Ferienwohnungen in Sachsen kamen 2025 auf 33,6 Prozent Bettenauslastung.
> - **Tilgung ist keine Kostenzeile.** Sie drückt deinen Cashflow, nicht deine Rendite.

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.

## Welche der drei Renditen sagt dir etwas?

Die dritte, und sie steht in keinem Exposé. Dort steht die Bruttorendite, weil sie die größte Zahl ist und keine einzige Kostenzeile enthält. Die Nettorendite misst den Betrieb, die Rendite auf dein Eigenkapital misst dein eigenes Geld. Im Beispiel unten sind das 8,63, 2,98 und 1,20 Prozent.

{/* sprich:
Vier Kennzahlen und ihre Formeln. Die Bruttorendite ist der Jahresumsatz
geteilt durch den Kaufpreis. Teilst du denselben Umsatz stattdessen durch die
Gesamtinvestition, bekommst du die Bruttorendite auf die Gesamtinvestition.
Die Nettorendite nimmt den Überschuss nach laufenden Kosten und teilt ihn
durch die Gesamtinvestition. Und die Eigenkapitalrendite teilt den Überschuss
nach Zinsen durch das Eigenkapital, das du selbst eingesetzt hast. */}
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Bruttorendite | Jahresumsatz ÷ Kaufpreis |
| Bruttorendite auf die Gesamtinvestition | Jahresumsatz ÷ Gesamtinvestition |
| Nettorendite | Überschuss nach laufenden Kosten ÷ Gesamtinvestition |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital |

Die Gesamtinvestition ist alles, was du gezahlt hast, um vermieten zu können: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erstausstattung. Bei einer möblierten Ferienwohnung kommen schnell 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises obendrauf.

## Was kostet der Einstieg über den Kaufpreis hinaus?

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Das Bundesgesetz setzt sie auf 3,5 Prozent, aber jedes Land darf davon abweichen und einen eigenen Satz festlegen.

 (§ 11 Abs. 1 GrEStG, https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__11.html)

{/* sprich:
Am wenigsten Grunderwerbsteuer zahlst du in Bayern mit 3,5 %. Bei 5 % liegen
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und
Thüringen. Bei 5,5 % Bremen, Hamburg und Sachsen. Bei 6 % Berlin, Hessen und
Mecklenburg-Vorpommern. Und bei 6,5 %, dem höchsten Satz, Brandenburg,
Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. */}
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |

Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis, überall gleich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

 (GNotKG, Anlage 2 (Kostentabelle), https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_2.html)

 Dazu die Courtage, wenn ein Makler vermittelt hat.

Am häufigsten fehlt die erste Ausstattung. Ohne Betten, Sofa, Geschirr, Fernseher und Wäsche läuft der Betrieb nicht.

## Welche laufenden Kosten fehlen in fast jeder Rechnung?

Fünf, und zusammen sind sie unten rund ein Drittel aller laufenden Kosten. Rücklage und neue Möbel fließen erst später ab, angesetzt werden sie trotzdem jedes Jahr, die Erneuerung als Erstausstattung geteilt durch die erwartete Nutzungsdauer. Leere Tage kosten auch, denn Strom, Heizung, Hausgeld und Grundsteuer laufen 365 Tage. Die Verwaltung setzt du an, auch wenn du sie selbst machst, und den Versicherungsbeitrag nimmst du aus deinem Angebot.

Für Reparaturen nennt das Recht Beträge je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Hauses. 7,10 Euro gelten, wenn das Haus vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig wurde, ab 22 Jahren sind es 9 Euro, ab 32 Jahren 11,50 Euro.

 (§ 28 Abs. 2 II. BV, https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html)

 Unmittelbar gilt das für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, in der Praxis rechnen viele auch privat damit.

Auch die Plattformgebühr wird gern zu niedrig angesetzt. Airbnb nennt für die einheitliche Gebühr 14 bis 16 Prozent, die meisten Gastgeber zahlen 15,5 Prozent.

 (Airbnb, Hilfeseite zu Servicegebühren, https://www.airbnb.de/help/article/1857)

 Booking.com liegt in Deutschland laut Marktbeobachtung bei 12 Prozent, in Berlin bei 15 Prozent, dazu freiwillige Aufschläge für das Preferred-Programm und die Zahlung.

 (Fewolino, Provision bei Booking.com, https://fewolino.com/wie-viel-kommission-nimmt-booking/)

 Über mehrere Kanäle rechnest du mit einem Mittelwert.

## Wie sieht die Rechnung an einem Beispiel aus?

Eine Eigentumswohnung in Sachsen, 60 Quadratmeter, Baujahr vor mehr als 22 Jahren, Kaufpreis 240.000 Euro, Erstausstattung 18.000 Euro bei angenommenen 8 Jahren Nutzungsdauer. 180 vermietete Nächte zu im Schnitt 115 Euro und 4 Nächten je Aufenthalt, also 45 Aufenthalte. Die Verwaltung machst du selbst. Finanziert mit 90.000 Euro Eigenkapital und einem Darlehen zu 3,8 Prozent Nominalzins bei 2 Prozent Anfangstilgung. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Marktschnitt.

Grunderwerbsteuer 13.200 Euro, Notar und Grundbuch 4.800 Euro, Maklercourtage 3,57 Prozent oder 8.568 Euro, dazu die Erstausstattung, macht 284.568 Euro Gesamtinvestition. 180 Nächte zu 115 Euro sind 20.700 Euro Umsatz, also 8,63 Prozent brutto auf den Kaufpreis und 7,27 Prozent auf die Gesamtinvestition. Die 1,36 Prozentpunkte dazwischen haben Steuer, Notar, Makler und Möbel gekostet.

{/* sprich:
Die laufenden Kosten über zwölf Monate. Die Plattformprovision sind 15 % auf
20.700 Euro, also 3.105 Euro. Reinigung und Wäsche laufen über die Gebühr, 45
Aufenthalte zu 35 Euro, macht 1.575 Euro. Ganzjährig laufen Strom, Wasser,
Heizung, Internet und Rundfunk mit 2.100 Euro, das Hausgeld ohne Rücklage mit
1.560 Euro, die Grundsteuer mit 320 Euro und Steuerberatung, Software und
Konto mit 780 Euro. Die Instandhaltungsrücklage sind 60 Quadratmeter zu 9
Euro, also 540 Euro, die Ausstattungserneuerung 18.000 Euro auf 8 Jahre, also
2.250 Euro. Bei den Versicherungen trägst du deinen eigenen Beitrag ein. Ohne
ihn summiert sich alles auf 12.230 Euro. */}
| Laufende Kosten, zwölf Monate | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Plattformprovision | 15 % auf 20.700 Euro | 3.105 Euro |
| Reinigung und Wäsche über die Gebühr | 45 × 35 Euro | 1.575 Euro |
| Strom, Wasser, Heizung, Internet, Rundfunk | ganzjährig | 2.100 Euro |
| Hausgeld ohne Rücklage | ganzjährig | 1.560 Euro |
| Instandhaltungsrücklage | 60 m² × 9 Euro | 540 Euro |
| Ausstattungserneuerung | 18.000 ÷ 8 Jahre | 2.250 Euro |
| Grundsteuer | ganzjährig | 320 Euro |
| Steuerberatung, Software, Konto | ganzjährig | 780 Euro |
| Versicherungen | | trägst du selbst ein |
| **Summe ohne Versicherung** | | **12.230 Euro** |

Die Reinigungsgebühr deines Gastes fehlt in der Tabelle mit Absicht, sie läuft nur durch dich hindurch zur Reinigungskraft. Deinen Versicherungsbeitrag kennst du aus deinem Angebot, deshalb steht dort keine Zahl. Vor ihm bleiben 8.470 Euro Überschuss, also 2,98 Prozent netto. Nach 7.394 Euro Zinsen im ersten Jahr für das Darlehen über 194.568 Euro bleiben 1.076 Euro auf 90.000 Euro eigenes Geld, also 1,20 Prozent. Wertentwicklung, Abschreibung und Steuer sind nicht drin.

> **Tilgung gehört nicht in die Renditerechnung**
>
> Bei 2 Prozent Anfangstilgung zahlst du auf das Darlehen 5,8 Prozent im Jahr, also 11.285 Euro. An Geld fließen damit 8.470 minus 11.285 = minus 2.815 Euro, rund 235 Euro im Monat. Die Rendite bleibt im Plus, denn was du tilgst, wandert in dein Vermögen.

## Warum die Auslastung über alles entscheidet

Weil keine Annahme so stark wirkt wie die Zahl der Nächte, die du vermietest. Mehr Nächte heben den Umsatz, sie senken aber keine feste Kostenzeile, und die macht hier 7.550 Euro aus.

{/* sprich:
Drei Szenarien nebeneinander. Bei 120 vermieteten Nächten, also 33 %
Auslastung der Einheit, bleiben 3.130 Euro Überschuss und eine
Eigenkapitalrendite von minus 4,74 %. Bei 180 Nächten und 49 % Auslastung sind
es 8.470 Euro und 1,20 %. Und bei 240 Nächten und 66 % Auslastung 13.810 Euro
und 7,13 %. */}
| Vermietete Nächte | Auslastung der Einheit | Überschuss | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| 120 | 33 % | 3.130 Euro | -4,74 % |
| 180 | 49 % | 8.470 Euro | 1,20 % |
| 240 | 66 % | 13.810 Euro | 7,13 % |

Oben legst du drauf, unten ist es eine gute Anlage, und dazwischen liegt eine einzige Annahme.

In Sachsen kamen Ferienhäuser und Ferienwohnungen 2025 im Schnitt auf 33,6 Prozent Bettenauslastung, 2024 auf 35,1 Prozent.

 (Statistisches Landesamt Sachsen, Zeitreihe Bettenauslastung nach Betriebsarten, https://www.statistik.sachsen.de/html/beherbergung.html)

 Gezählt sind nur Betriebe mit zehn Betten oder mehr. Von den rund 68,3 Millionen Übernachtungen 2025 in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über Airbnb, Booking.com und Expedia gingen aber rund 94 Prozent an Betriebe mit weniger als zehn Betten.

 (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/07/PD26_266_45.html)

 Die typische Ferienwohnung fehlt also in der Statistik, aus der ihr Käufer die Auslastung ableitet.

> **Bettenauslastung und Auslastung der Wohnung sind zweierlei**
>
> Vier Betten und zwei Gäste sind 50 Prozent Bettenauslastung bei ausgebuchter Wohnung. Gemeint sei die Auslastung der Betten, die der Wohnung liege in der Regel deutlich höher, schreibt die Statistikstelle Tourismus Mecklenburg-Vorpommern.
>
>  (Statistikstelle Tourismus Mecklenburg-Vorpommern, Ortsübliche Vermietungszeit, https://statistik.tourismus.mv/statistische-daten/vermietungszeit)
>
>  Setzt du die 33,6 Prozent direkt als Tage ein, rechnest du dich arm. Setzt du 70 Prozent ein, rechnest du dich reich.

## Was aus einer guten Rendite eine schlechte macht

Die Rechnung oben gilt nur, wenn zwölf Monate lang nichts passiert. Ein Wasserschaden mit acht Wochen Bauzeit kostet im Beispiel rund 3.180 Euro Umsatz und 27 Nächte, die in keiner Jahresplanung stehen. Teurer wird es, wenn der Versicherer nicht zahlt, weil die Police nicht zu dem passt, was du machst.

Eine private Hausratversicherung ist für privates Wohnen gemacht, bei gewerblicher Vermietung ist das in den Bedingungen oft ausgeschlossen. Vermietete Wohnungen brauchen deshalb eine eigene [Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen](/ratgeber/inhaltsversicherung-kurzzeitvermietung-worauf-achten), und der [Vergleich mit der Hausrat](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung) zeigt den Unterschied. Verletzt sich ein Gast bei dir, greift die [Betriebshaftpflicht](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments). Gästeschäden laufen über die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein. Dazu die teuersten [Versicherungsfehler bei der Vermietung](/ratgeber/versicherungsfehler-kzv). Wer mietet und weitervermietet, findet den [Leitfaden zur Arbitrage-Versicherung](/ratgeber/arbitrage-versicherung-guide).

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Hol dir die Auslastung für deine Gegend.** Die Landesämter geben sie je Reisegebiet und Kreis heraus. Rechne von Betten auf Wohnungen um, über die Zahl deiner Gäste im Schnitt.
2. **Schreib alle Kosten in eine Liste.** Die fünf, die fast immer fehlen, stehen oben. Für die Versicherung hol dir ein Angebot.
3. **Rechne die Rendite zweimal.** Einmal mit deiner Erwartung, einmal mit 30 Prozent weniger Nächten. Erschreckt dich die zweite, taugt die erste nicht.
4. **Setz das erste Jahr niedriger an.** Ohne Bewertungen stehst du weiter unten in der Liste.
5. **Stell Rendite und Cashflow nebeneinander.** Die Tilgung senkt keine Rendite, kostet dich aber jeden Monat Geld.

## Häufige Fragen zur Rendite einer Ferienwohnung

### Wie berechne ich die Rendite meiner Ferienwohnung?

In drei Stufen. Die Bruttorendite ist der Jahresumsatz geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite ist der Überschuss nach allen laufenden Kosten, geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Erstausstattung. Die Eigenkapitalrendite ist der Überschuss nach Zinsen, geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Nur die dritte Zahl sagt dir, was dein Geld verdient.

### Was ist eine gute Rendite bei einer Ferienwohnung?

Eine pauschale Zielzahl wäre unseriös, weil sie von Kaufpreis, Region, Finanzierung und Auslastung abhängt. Sinnvoll ist ein anderer Maßstab: Rechne dieselbe Wohnung mit 30 Prozent weniger vermieteten Nächten durch. Bleibt die Eigenkapitalrendite dann positiv, trägt sich das Objekt auch in einem schwachen Jahr.

### Welche Kosten vergessen die meisten bei der Renditerechnung?

Fünf Positionen: die Instandhaltungsrücklage, die Erneuerung der Ausstattung nach einigen Jahren, die Fixkosten während Leerstand, die Verwaltung und der Versicherungsbeitrag. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die nicht in die Kostenliste gehören, sondern in den Nenner der Rendite.

### Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung einer Ferienwohnung in Deutschland?

Das Statistische Landesamt Sachsen weist für Ferienhäuser und Ferienwohnungen im Jahr 2025 eine Bettenauslastung von 33,6 Prozent aus. Das ist aber eine Bettenauslastung, nicht die Auslastung der Wohneinheit, die höher liegt. Erfasst sind zudem nur Betriebe ab zehn Betten. Belastbar wird die Zahl erst mit den Werten deines eigenen Reisegebiets.

### Gehört die Tilgung in die Renditerechnung?

Nein. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, und sie mindert deshalb die Rendite nicht. Sie mindert nur deinen Cashflow. Beide Größen musst du trotzdem kennen: Eine Wohnung kann eine positive Rendite haben und trotzdem jeden Monat Geld aus deinem Konto ziehen.

### Wie viel Instandhaltungsrücklage soll ich ansetzen?

Als Orientierung dient § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr bei einer Bezugsfertigkeit von unter 22 Jahren, 9 Euro ab 22 Jahren, 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils plus 1 Euro bei einem maschinell betriebenen Aufzug. Die Vorschrift gilt für den geförderten Wohnungsbau, liefert aber einen gesetzlich fixierten Anhaltspunkt.

### Warum weicht meine Rendite von der im Exposé ab?

Weil im Exposé fast immer die Bruttorendite auf den Kaufpreis steht. Sie enthält keine laufenden Kosten, keine Kaufnebenkosten und keine Möbel. In unserer Beispielrechnung sind das 8,63 Prozent brutto gegenüber 1,20 Prozent Eigenkapitalrendite bei identischem Objekt.

### Was passiert mit der Rendite, wenn ein Schaden die Wohnung blockiert?

Acht Wochen Sanierung entsprechen bei knapp 50 Prozent Auslastung rund 27 vermietbare Nächte, die in keiner Jahresprognose stehen. Deshalb gehört der Versicherungsbeitrag als Zeile in die Kostentabelle und der Ertragsausfall in die Auslastungsannahme. Verweigert der Versicherer wegen falscher Nutzungsangabe die Leistung, trägst du beides selbst.