# Kleinunternehmerregelung bei der Vermietung: Grenzen, Verzicht und Bindung

Kleinunternehmerregelung bei Vermietung: 25.000 und 100.000 Euro seit 2025, was beim Überschreiten der Grenze passiert und wann der Verzicht mehr bringt.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/kleinunternehmerregelung-vermietung
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-09-24
Herausgeber: vairsicherung

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Im März übernimmst du die Wohnung, im Juni steht der erste Gast in der Tür, und dazwischen liegen 36.000 Euro für Küche, Betten und Handwerker. Rund 5.748 Euro davon sind Umsatzsteuer, die andere dir berechnet haben. Als Kleinunternehmer weist du selbst keine Umsatzsteuer aus, und deshalb bekommst du diese 5.748 Euro auch nicht zurück. Im Jahr der Anschaffung ist der bequeme Weg damit oft der teurere. Der Ausweg daraus bindet dich anschließend fünf Jahre, und ob er sich rechnet, hängt an zwei Grenzen.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Zwei Grenzen, beide netto:** höchstens 25.000 Euro im Vorjahr, höchstens 100.000 Euro im laufenden Jahr.
>
>  (§ 19 Abs. 1 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html)
>
>
> - **Im ersten Jahr** zählt nur die Zahl 25.000 Euro. Wer im Herbst startet, rechnet nichts hoch.
> - **Reißt du die 100.000:** schon der Umsatz, der die Grenze kippt, trägt Steuer. Sofort, nicht erst im Januar.
> - **Der Verzicht lohnt im Jahr von Kauf und Ausstattung.** Du holst dir 19 Prozent Vorsteuer aus jeder Handwerkerrechnung zurück.
> - **Er bindet dich fünf Jahre.** Der Rückweg kostet Vorsteuer, bei einem Gebäude bis zu zehn Jahre lang.
> - **Auf deiner Rechnung** steht kein Steuersatz, dafür ein Hinweis auf die Befreiung.

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer
> Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.

## Welche zwei Grenzen musst du halten?

Zwei, und beide gleichzeitig. Dein Gesamtumsatz darf im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten haben und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreiten.

 (§ 19 Abs. 1 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html)

 Beide Werte sind netto. Beantragen musst du nichts, seit 2025 gilt die Regelung von selbst, sobald du erstmals unternehmerisch tätig wirst. Du meldest dann keine Umsatzsteuer an und gibst dazu keine Jahreserklärung ab.

{/* sprich:
Die 25.000 Euro gelten für zwei Zeiträume. Reißt du sie im Vorjahr, rechnest du
ab dem 1. Januar des nächsten Jahres mit Steuer ab. Im ersten Jahr gibt es kein
Vorjahr, also zählt nur diese eine Zahl. Die 100.000 Euro gelten für das
laufende Jahr, und dort wirkt es sofort, ab dem Umsatz, der die Grenze
kippt. */}
| Zeitraum | Grenze | Was passiert beim Überschreiten |
|---|---|---|
| Vorjahr | 25.000 Euro | Ab dem 1. Januar des nächsten Jahres rechnest du mit Steuer ab |
| Laufendes Jahr | 100.000 Euro | Sofort, ab dem Umsatz, der die Grenze kippt |
| Erstes Jahr | 25.000 Euro | Es gibt kein Vorjahr, also zählt nur diese Zahl |

Im Gründungsjahr wird nichts hochgerechnet. Wer ab dem 10. Mai tätig ist und bis Silvester 22.000 Euro einnimmt, bleibt Kleinunternehmer.

 (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)

## Welche Einnahmen zählen mit?

Alles, was du für Übernachtung und Service tatsächlich kassierst. Der Gesamtumsatz wird aus den vereinnahmten Entgelten gerechnet, und Umsätze mit Anlagevermögen bleiben dabei außer Ansatz.

 (§ 19 Abs. 2 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html)

 Es zählt der Zufluss, nicht das Buchungsdatum. Eine Buchung im Dezember, bezahlt im Januar, fällt in das neue Jahr. Draußen bleibt außerdem die Dauervermietung, denn sie ist von der Umsatzsteuer befreit; für kurze Beherbergung gilt diese Befreiung nicht.

 (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a und Satz 2 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__4.html)

{/* sprich:
Mit zählen die Übernachtung in der Ferienwohnung, denn kurze Beherbergung ist
nicht steuerfrei, dazu Endreinigung, Wäsche, Stellplatz und Frühstück, und auch
Honorare aus einer anderen Selbstständigkeit, denn gerechnet wird über alle
Tätigkeiten. Nicht mit zählen die Dauermiete aus einer normal vermieteten
Wohnung, weil sie steuerfrei ist, und der Verkauf deines alten Sofas aus der
Wohnung, weil das Anlagevermögen ist. */}
| Einnahme | Zählt mit? |
|---|---|
| Übernachtung in der Ferienwohnung | Ja, kurze Beherbergung ist nicht steuerfrei |
| Endreinigung, Wäsche, Stellplatz, Frühstück | Ja |
| Dauermiete aus einer normal vermieteten Wohnung | Nein, sie ist steuerfrei |
| Verkauf deines alten Sofas aus der Wohnung | Nein, das ist Anlagevermögen |
| Honorare aus einer anderen Selbstständigkeit | Ja, gerechnet wird über alle Tätigkeiten |

Der Gesamtumsatz gehört zur Person, nicht zum Objekt. Wer neben der Wohnung noch als Fotograf oder Berater arbeitet, addiert beides, und zwei mal 15.000 Euro sind 30.000 Euro, womit die untere Grenze weg ist. Wer mehrere Wohnungen anmietet und weitervermietet, wie beim [Arbitrage-Modell](/ratgeber/arbitrage-versicherung-guide), zählt den Umsatz aller Wohnungen zusammen.

> **Steuerlich klein heißt nicht privat**
>
> Die Regelung sagt nur, dass du keine Umsatzsteuer abführst. Für einen Versicherer zählt dagegen, wie du die Wohnung nutzt. Wechseln dort Gäste gegen Geld, ist das gewerblich, egal wie klein dein Umsatz ist. Eine private Hausrat greift dann oft nicht, siehe [Inhalt gegen Hausrat](/ratgeber/inhaltsversicherung-vs-hausrat-kurzzeitvermietung). Und sie ersetzt keine [Betriebshaftpflicht](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments), wenn sich ein Gast bei dir verletzt.

## Was passiert, wenn du eine Grenze reißt?

Das hängt daran, welche der beiden Zahlen fällt. Bei der unteren hast du Monate Zeit, bei der oberen keinen Tag.

**Fall eins: 25.000 Euro im Vorjahr.** Du bleibst für das laufende Jahr Kleinunternehmer und rechnest erst ab dem 1. Januar danach mit Umsatzsteuer ab. Nimmst du 2026 also 27.000 Euro ein, ändert sich 2026 nichts, denn du bleibst unter 100.000 Euro. Ab dem 1. Januar 2027 stellst du um.

 (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)

**Fall zwei: 100.000 Euro im laufenden Jahr.** Hier gibt es keine Frist. Der Umsatz, der über die Grenze führt, trägt bereits Steuer, in voller Höhe. Wer im August bei 95.000 Euro steht und im September 6.000 Euro kassiert, versteuert diese 6.000 Euro komplett, nicht nur den Teil über 100.000.

 (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)

Ab da läuft dein Betrieb in der Regelbesteuerung. Du gibst Voranmeldungen ab, im Regelfall vierteljährlich, und ziehst dafür die Vorsteuer aus jeder Eingangsrechnung.

> **Mitten in der Saison kippt die Marge**
>
> Die 100.000 fallen selten im Januar, sondern im August, wenn alles voll ist. Deine Preise stehen dann längst auf den Plattformen, und dein Gast zahlt nicht mehr, nur weil sich dein Steuerstatus ändert. Die 7 Prozent rechnest du also aus dem Preis heraus, den du ohnehin nimmst. Aus 214 Euro werden 200 Euro für dich. Wer knapp unter der Grenze steht, plant das besser vor der Hochsaison.

## Wann lohnt sich der Verzicht?

Im Jahr, in dem du kaufst, sanierst oder neu ausstattest. Dann zahlst du in wenigen Monaten viel Steuer an andere, für Küche, Betten, Technik und Handwerker. Als Regelbesteuerer holst du dir daraus 19 Prozent zurück, als Kleinunternehmer nichts.

 (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)

{/* sprich:
Eine Beispielrechnung. Ausstattung und Handwerker kosten dich brutto 36.000
Euro, darin stecken 5.748 Euro Vorsteuer bei 19 Prozent. Dein Umsatz im selben
Jahr liegt brutto bei 32.100 Euro, darauf entfallen 2.100 Euro Umsatzsteuer bei
7 Prozent. Bleiben rund 3.648 Euro Vorteil durch den Verzicht im ersten
Jahr. */}
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Ausstattung und Handwerker, brutto | 36.000 Euro |
| Vorsteuer daraus (19 Prozent) | 5.748 Euro |
| Umsatz im selben Jahr, brutto | 32.100 Euro |
| Umsatzsteuer darauf (7 Prozent) | 2.100 Euro |
| Vorteil des Verzichts im ersten Jahr | rund 3.648 Euro |

Ab dem zweiten Jahr dreht sich das Bild. Die großen Rechnungen fallen weg, der Umsatz bleibt, und zurück bekommst du nur noch die Vorsteuer aus Reinigung, Strom, Provision und kleinen Reparaturen.

Rechne dabei nicht mit 7 Prozent auf alles. Der ermäßigte Satz gilt für die Übernachtung selbst, während Wäschepaket und Stellplatz 19 Prozent tragen, weil sie nicht unmittelbar der Vermietung dienen.

 (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 und 2 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__12.html)

 Beim Frühstück gilt seit dem 1. Januar 2026 für die Speisen der ermäßigte Satz, für die Getränke 19 Prozent.

 (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__12.html)

Erklären kannst du den Verzicht bis zum letzten Tag des Februars im zweiten Jahr nach dem Steuerjahr, für 2026 also bis Ende Februar 2028.

 (§ 19 Abs. 3 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html)

 Drei Wege führen dorthin: das Kreuz im Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, eine Nachricht über Elster oder schlicht Voranmeldungen mit Regelbesteuerung. Zurücknehmen kannst du die Erklärung nicht.

## Wie lange bindet dich der Verzicht?

Mindestens fünf Kalenderjahre, widerrufen kannst du erst danach und nur zum Beginn eines Jahres.

 (§ 19 Abs. 3 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html)

 Beim Rückweg holt sich das Finanzamt dann einen Teil der Vorsteuer wieder, denn der Wechsel gilt als Änderung der Verhältnisse. Der Berichtigungszeitraum beträgt fünf Jahre bei beweglichen Sachen und zehn Jahre bei Grundstücken und Gebäuden.

 (§ 15a Abs. 1 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__15a.html)

 In diesem Zeitraum wird für jedes Jahr anteilig zurückgerechnet.

Liegt die Vorsteuer aus einem einzelnen Gegenstand unter 1.000 Euro, passiert nichts. Eine Küche für 12.000 Euro brutto trägt aber rund 1.916 Euro Vorsteuer und liegt darüber.

Was du in dieser Zeit anschaffst, sicherst du am besten gleich richtig ab. Eine [Inhaltsversicherung für die Vermietung](/ratgeber/inhaltsversicherung-kurzzeitvermietung-worauf-achten) rechnet mit dem Neuwert, nicht mit dem Restwert in deiner Buchhaltung.

## Was gehört auf deine Rechnung?

Sechs Angaben, und kein Steuersatz.

 (§ 34a UStDV, https://www.gesetze-im-internet.de/ustdv_1980/__34a.html)

- **Name und Anschrift** von dir und deinem Gast, beides ausgeschrieben
- **Deine Steuernummer** oder deine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
- **Das Datum**, an dem du die Rechnung ausstellst
- **Was du geleistet hast**, nach Art und Umfang: drei Nächte, Endreinigung, Wäsche
- **Das Entgelt in einer Summe**, dazu der Hinweis auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer
- **Das Wort Gutschrift**, falls die Plattform oder dein Gast die Rechnung für dich schreibt

Der teuerste Fehler ist eine Zeile zu viel. Weist du Umsatzsteuer aus, obwohl du keine abführen darfst, schuldest du den Betrag trotzdem.

 (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)

 Das gilt auch bei einem Versehen in einer Vorlage. Prüfe die Muster in deiner Buchhaltungssoftware also vor dem ersten Versand.

Ausstellen musst du keine E-Rechnung, deine Rechnungen dürfen immer als sonstige Rechnung gehen.

 (§ 34a UStDV, https://www.gesetze-im-internet.de/ustdv_1980/__34a.html)

 Empfangen und lesen können musst du sie aber, denn zwischen inländischen Unternehmern ist sie vorgeschrieben, und dein Handwerker schickt dir eine.

 (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 UStG, https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__14.html)

> **Die Plattform-Provision zahlst du mit 19 Prozent**
>
> Hier hilft dir dein Status nicht. Airbnb und Booking rechnen ihre Gebühr aus dem EU-Ausland ab, und Airbnb schreibt selbst, dass Gastgeber mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer die Steuer möglicherweise selbst angeben müssen.
>
>  (Airbnb Hilfe-Center, Artikel 436: Mehrwertsteuer auf Servicegebühren, https://www.airbnb.de/help/article/436)
>
>  Wer als Kleinunternehmer Leistungen aus anderen EU-Staaten bezieht, gibt dafür Voranmeldungen ab und zahlt die deutsche Steuer.
>
>  (Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer, https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/kleinunternehmerinnen-und-kleinunternehmer)
>
>  Abziehen darf er sie nicht. Diese 19 Prozent auf jede Provision sind für dich echte Kosten.

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Rechne deinen Vorjahresumsatz zusammen**, über alle Tätigkeiten und nicht nur über die Wohnung. Liegst du über 25.000 Euro, ist die Frage für dieses Jahr schon entschieden.
2. **Schätze den Umsatz des laufenden Jahres.** Belegungstage mal Durchschnittspreis, dazu Reinigung, Wäsche und Stellplatz.
3. **Liste deine Investitionen der nächsten zwei Jahre auf.** Nur Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer bringen dir Vorsteuer.
4. **Stell Vorsteuer und Umsatzsteuer gegenüber**, über fünf Jahre und nicht über eines.
5. **Sprich mit deinem Steuerberater, bevor du den Verzicht erklärst.** Zeit hast du bis Ende Februar des zweiten Jahres nach dem Steuerjahr, zurückholen kannst du die Erklärung nicht.

## Häufige Fragen zur Kleinunternehmerregelung bei der Vermietung

### Gilt die Kleinunternehmerregelung auch für eine Ferienwohnung?

Ja. Kurze Beherbergung ist nicht von der Umsatzsteuer befreit, deshalb sind deine Einnahmen steuerbar. Solange du unter 25.000 Euro im Vorjahr und unter 100.000 Euro im laufenden Jahr bleibst, greift § 19 UStG trotzdem und du führst keine Umsatzsteuer ab.

### Wie hoch sind die Umsatzgrenzen 2025 bei der Vermietung?

25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr, jeweils netto. Bis Ende 2024 lagen die Werte bei 22.000 und 50.000 Euro brutto. Beide Grenzen müssen halten, nicht nur eine.

### Was passiert, wenn ich mitten im Jahr über 100.000 Euro komme?

Dann ist schon der Umsatz steuerpflichtig, der die Grenze überschreiten lässt, und zwar in voller Höhe. Es gibt keine Übergangsfrist bis zum Jahreswechsel. Ab diesem Zeitpunkt gibst du vierteljährlich Umsatzsteuer-Voranmeldungen ab.

### Welche Grenze gilt im ersten Jahr der Vermietung?

Nur die 25.000 Euro, denn ein Vorjahr gibt es nicht. Seit 2025 wird ein angebrochenes Jahr nicht mehr auf zwölf Monate hochgerechnet. Wer im Oktober startet, hat den vollen Betrag für den Rest des Jahres zur Verfügung.

### Wann lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?

Vor allem im Jahr von Kauf, Sanierung oder Erstausstattung. Dort steckt viel Vorsteuer in den Rechnungen, die du dir als Regelbesteuerer zurückholst. Bei laufendem Betrieb ohne größere Investitionen ist die Regelung meist der einfachere Weg.

### Wie lange bin ich an den Verzicht gebunden?

Mindestens fünf Kalenderjahre, so steht es in § 19 Absatz 3 UStG. Die Erklärung ist unwiderruflich. Wechselst du später zurück, wird die Vorsteuer anteilig berichtigt: fünf Jahre bei beweglichen Sachen, zehn Jahre bei Gebäuden.

### Was muss als Kleinunternehmer auf die Rechnung?

Sechs Angaben nach § 34a UStDV: Name und Anschrift beider Seiten, deine Steuernummer, das Ausstellungsdatum, Art und Umfang der Leistung sowie das Entgelt in einer Summe mit Hinweis auf die Befreiung nach § 19 UStG. Ein Steuersatz gehört nicht darauf.

### Schützt mich die Kleinunternehmerregelung vor gewerblichen Pflichten?

Nein. Sie betrifft ausschließlich die Umsatzsteuer. Gewerbeanmeldung, Einkommensteuer und dein Versicherungsschutz richten sich nach anderen Regeln. Für einen Versicherer zählt die tatsächliche Nutzung der Wohnung, nicht die Höhe deines Umsatzes.