# Zweckentfremdung von Wohnraum: Regeln, Städte und Bußgelder für Ferienwohnungen

Zweckentfremdung von Wohnraum: welche Städte ein Verbot haben, wie viele Wochen du deine Ferienwohnung vermieten darfst und was ein Verstoß kostet.

Quelle: https://vairsicherung.com/ratgeber/zweckentfremdung-ferienwohnung
Autor: Said Shurafa
Veröffentlicht: 2026-09-04
Herausgeber: vairsicherung

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Deine Wohnung in München war dieses Jahr 60 Nächte an Gäste vermietet. Vier Nächte zu viel, denn ab dem 57. Tag im Kalenderjahr ist das eine Zweckentfremdung, und die kann teuer werden. In Leipzig wärst du mit denselben Nächten im Rahmen, in Frankfurt am Main hättest du schon ab der ersten ein Problem, weil es dort keine Freigrenze gibt.

Zweckentfremdung heißt nichts anderes, als dass eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen dient. Ob das verboten ist und ab wann, entscheidet die Stadt, in der die Wohnung steht. Der Bund hat dazu kein Gesetz.

Aufgefallen ist so etwas lange nur, wenn sich ein Nachbar beschwert hat. Seit September 2026 melden die Buchungsportale die Nächte selbst.

> **Das Wichtigste in Kürze**
>
> - **Zweckentfremdung** heißt: Die Wohnung fehlt dem Wohnungsmarkt, weil dort Gäste schlafen oder sie lange leer steht.
> - **Es gibt kein Bundesgesetz.** Jedes Land erlaubt seinen Gemeinden eine eigene Satzung, und jede zieht ihre eigene Grenze.
> - **Die Freigrenzen liegen bei 8 bis 12 Wochen** im Kalenderjahr, Frankfurt am Main kennt gar keine.
> - **Eine Nummer im Inserat** verlangen Berlin, Hamburg, Köln und seit August 2026 auch München.
> - **Die Bußgelder** reichen bis 500.000 Euro in Berlin, Hamburg, München und Köln, bis 100.000 Euro in Stuttgart und Leipzig, bis 25.000 Euro in Frankfurt.
> - **Seit dem 20. Mai 2026** gilt dafür eine EU-Verordnung, seit dem 1. September melden die Portale ihre Buchungsdaten monatlich an die Bundesnetzagentur.

> **Bevor du entscheidest**
>
> Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt.

## Wann gilt deine Wohnung als zweckentfremdet?

Sobald sie dauerhaft anders genutzt wird als zum Wohnen. Die Länder zählen dabei meist dieselben Fälle auf. In Berlin sind das: kurze Vermietung als Ferienwohnung oder als Zimmer, Nutzung als Büro oder Betrieb, Umbauten, nach denen der Raum zum Wohnen nicht mehr taugt, Leerstand über drei Monate und Abriss.

 (Bezirksamt Mitte von Berlin, § 2 Abs. 1 ZwVbG, https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php)

Oft übersehen wird, dass Zweckentfremdungsrecht und Baurecht zwei getrennte Baustellen sind. Deine Ferienwohnung kann nach der Satzung erlaubt sein und im Baurecht trotzdem eine Genehmigung brauchen. Wer nur eines von beidem klärt, ist nicht fertig.

Zuständig ist der Ort der Wohnung, nicht dein Wohnort. Das Land macht ein Rahmengesetz, die Gemeinde entscheidet per Satzung, ob es bei ihr gilt. Deshalb kann im Nachbarort etwas ganz anderes gelten.

## Was gilt in deiner Stadt?

Acht Märkte, gelesen am 22. August 2026 auf den amtlichen Seiten.

{/* sprich: In München und Hamburg sind acht Wochen frei, in Köln 90 Tage mit
    Anzeige, in Berlin braucht auch die Nebenwohnung eine Genehmigung, dort sind höchstens 90 Tage gedeckt. In diesen vier Städten
    kostet ein Verstoß bis zu 500.000 Euro. Frankfurt am Main verlangt für jede
    Ferienvermietung eine Genehmigung, dort sind es 25.000 Euro. In Stuttgart
    steht die Grenze in der gültigen Satzung, Leipzig erlaubt zwölf Wochen,
    Dresden hat noch keine. In diesen drei sind es 100.000 Euro. */}

| Stadt | Ohne Genehmigung erlaubt (je Kalenderjahr) | Bußgeld bis |
|---|---|---|
| Berlin | nichts, auch die Nebenwohnung braucht eine Genehmigung (dann höchstens 90 Tage) | 500.000 Euro |
| München | 8 Wochen, also 56 Kalendertage | 500.000 Euro |
| Hamburg | unter 8 Wochen in der Hauptwohnung | 500.000 Euro |
| Köln | 90 Tage, aber anzeigepflichtig | 500.000 Euro |
| Frankfurt am Main | nichts, jede Ferienvermietung braucht eine Genehmigung | 25.000 Euro |
| Stuttgart | steht in der jeweils gültigen Satzung | 100.000 Euro |
| Leipzig | 12 Wochen | 100.000 Euro |
| Dresden | noch keine Satzung, Entwurf mit 12 Wochen | 100.000 Euro, sobald sie gilt |

> **Das ist eine Momentaufnahme**
>
> Satzungen ändern sich oft mit wenigen Monaten Vorlauf, in Baden-Württemberg und Sachsen laufen sie nach fünf Jahren sogar aus. Prüf den Stand deiner Stadt vor jeder Saison an der Quelle nach. Ein Ratgeber ist dafür die falsche Adresse, auch dieser.

## Worauf es in den einzelnen Städten ankommt

- **Berlin** Auch für die eigene Wohnung brauchst du eine Genehmigung, wenn du sie anbietest, während du weg bist. Bei einem einzelnen Zimmer unter 49 Prozent der Fläche reicht die kostenlose Anzeige beim Bezirksamt. Das Bußgeld reicht bis 500.000 Euro.

 (Bezirksamt Mitte von Berlin, § 7 Abs. 4 ZwVbG, https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php)

 Neue Nummern gibt Berlin gerade nicht aus, bestehende gelten weiter.

 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Zweckentfremdungsverbot, https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/)

- **München** Die acht Wochen darfst du auf mehrere kurze Zeiträume verteilen.

 (Landeshauptstadt München, Art. 5 ZwEWG und § 14 der Zweckentfremdungssatzung, https://stadt.muenchen.de/service/info/fachbereich-bestandssicherung/1076745/)

 Die Nummer ist seit August 2026 beschlossen, verlangen kann die Stadt sie noch nicht, weil die Technik fehlt.

 (Rathaus-Umschau München Nr. 113/2026 vom 18.06.2026, https://ru.muenchen.de/2026/113/Stadtrat-beschliesst-Registrierungspflicht-fuer-Ferienwohnungen-124744)

- **Hamburg** Auch hier reicht das Bußgeld bis 500.000 Euro.

 (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, Änderungen des Wohnraumschutzgesetzes 2019, https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/wohnraumschutz/wohnraumschutzgesetz-aenderungen-2019-190956)

 Die Ausnahme für weniger als die halbe Wohnfläche in der Hauptwohnung fällt zum 1. Januar 2027 weg.

 (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, Häufige Fragen zur Wohnraumschutznummer, https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/wohnraumschutz/haeufige-fragen-wohnraumschutzgesetz-wohnraumschutznummer-190898)

- **Köln** Die Wohnraum-Identitätsnummer muss in jedem Inserat stehen und erlischt, wenn du deine Buchungen nicht meldest.

 (Stadt Köln, Wohnraum-Identitätsnummer, https://www.stadt-koeln.de/artikel/62031/index.html)

- **Frankfurt am Main** Jede Ferienvermietung braucht eine Genehmigung.

 (Bauaufsicht Frankfurt, Merkblatt Ferienwohnungen 01/2026, https://www.bauaufsicht-frankfurt.de/service/ferienwohnungssatzung)

 Seit 2018 hat die Stadt 1.144 illegale Ferienwohnungen gefunden und über 2,1 Millionen Euro Bußgeld verhängt.

 (Haufe, Meldung vom 29.09.2025, https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/frankfurt-ferienwohnungssatzung-schraenkt-eigentuemer-ein_84342_438610.html)

- **Stuttgart** Die Wochengrenze nennen wir bewusst nicht, weil eine Satzung in Baden-Württemberg höchstens fünf Jahre gilt und danach neu beschlossen wird.

 (Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, Zweckentfremdungsverbot, https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/zweckentfremdungsverbot)

 Die gültige Fassung steht im Stuttgarter Stadtrecht ([stuttgart.de](https://www.stuttgart.de/rathaus/verwaltung/stadtrecht/6/6-17-satzung-ueber-das-verbot-der-zweckentfremdung-von-wohnraum-in-der-landeshauptstadt-stuttgart)).
- **Leipzig und Dresden** In Sachsen ist es Zweckentfremdung, wenn du länger als zwölf Wochen im Kalenderjahr Gäste beherbergst oder die Wohnung über zwölf Monate leer steht.

 (§ 1 Abs. 2 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz, https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/20743-Saechsisches-Zweckentfremdungsverbotsgesetz)

 Das Bußgeld reicht dort bis 100.000 Euro.

 (§ 6 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz, https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/20743-Saechsisches-Zweckentfremdungsverbotsgesetz)

 Leipzig hat das 2024 in eine Satzung gegossen, die Übergangsfrist ist abgelaufen.

 (Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Leipzig, ausgefertigt am 22.08.2024, https://www.leipzig.de/buergerservice-und-verwaltung/aemter-und-behoerdengaenge/satzungen/details/satzung/6-29)

 In Dresden liegt der Entwurf seit Mai 2026 in den Ausschüssen, ob er inzwischen beschlossen ist, prüfst du selbst.

 (Landeshauptstadt Dresden, Pressemitteilung Mai 2026, https://www.dresden.de/de/rathaus/aktuelles/pressemitteilungen/2026/05/pm_038.php)

## Warum die Portale jetzt selbst melden

Seit dem 20. Mai 2026 gilt eine EU-Verordnung für den Datenaustausch zwischen Buchungsportalen und Behörden. In Deutschland sammelt die Bundesnetzagentur diese Daten. Seit dem 1. September 2026 schicken die Portale sie monatlich dorthin, rückwirkend auch für Juli und August. Wer das nicht tut, zahlt bis zu 100.000 Euro.

 (Bundesnetzagentur, Kurzzeitvermietung, https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/Digitales/Kurzzeitvermietung/artikel.html)

An deinen Regeln ändert das nichts, Genehmigung und Bußgeld bleiben, wie deine Stadt sie gesetzt hat. Was sich ändert, ist der Beweis. Früher musste ein Amt jede Nacht mühsam nachweisen, heute liest es sie aus einem Datensatz ab. Wer über der Freigrenze liegt, fällt damit auf.

## Was passiert, wenn dich jemand meldet?

Ein Verfahren startet meist der Nachbar, den die wechselnden Koffer im Treppenhaus stören, und nur selten das Amt. Fast jede Stadt mit Verbot hat dafür ein Portal, und melden lässt sich dort meist anonym.

Danach läuft es meist so ab. Das Amt schreibt dich an und fragt, wie du die Wohnung nutzt. Wer hier schweigt, überlässt ihm die Sicht auf den Fall. Dann sichert es Inserate, fragt deine Buchungsdaten ab und sieht sich die Wohnung teils vor Ort an. Findet es eine Nutzung ohne Genehmigung, ordnet es an, dass wieder gewohnt wird, und kann das mit einem Zwangsgeld verbinden. Das Bußgeld läuft getrennt davon, seine Höhe hängt an Dauer und Schwere des Verstoßes und an dem, was du verdient hast.

Gegen beide Bescheide kannst du vorgehen, aber es laufen Fristen. Ein [Firmenrechtsschutz für Vermieter](/ratgeber/rechtsschutzversicherung-kurzzeitvermietung) trägt Anwalt und Gericht, aber nur, wenn dein Vertrag Streit mit Behörden abdeckt. Prüf das in den Bedingungen nach, es steckt nicht in jedem Tarif.

## Was das mit deiner Versicherung zu tun hat

Teurer als jedes Bußgeld wird eine Police, die nicht zu deiner echten Nutzung passt. Wer an Gäste vermietet, erhöht die Gefahr. Es kommen mehr Menschen mit einem Schlüssel, und es geht anderes kaputt als bei einem Dauermieter. Diese Gefahrerhöhung darfst du nicht ohne die Zustimmung deines Versicherers schaffen, und fällt sie dir später auf, meldest du sie sofort. Verschweigst du sie mit Absicht, zahlt er nach einem Schaden nicht, bei grober Fahrlässigkeit darf er kürzen.

 (§ 26 Abs. 1 VVG, https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__26.html)

Drei Lücken sehen wir in Gesprächen immer wieder:

- **Die private Hausrat läuft weiter**, obwohl die Wohnung gewerblich vermietet wird. Warum das der falsche Vertrag ist, steht im Text zur [Hausratversicherung bei Airbnb-Vermietung](/ratgeber/hausratversicherung-airbnb), passend ist eine [Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen](/ratgeber/inhaltsversicherung-kurzzeitvermietung-worauf-achten).
- **Es fehlt die Betriebshaftpflicht.** Stürzt ein Gast auf der Treppe, haftest du selbst. Was eine [Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen](/ratgeber/betriebshaftpflicht-kurzzeitvermietung-ferienwohnung-serviced-apartments) leistet, steht extra.
- **Schäden durch die eigenen Gäste fehlen.** Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch. Was ein Gast kaputt macht, läuft über die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein.

Untersagt das Amt die Nutzung, stehen deine Einnahmen still. Ein Schadenfall ist das nicht, denn der Ausfall kommt von einer Anordnung und nicht von einem Schaden an einer Sache. Mehr dazu bei den [häufigsten Versicherungsfehlern bei Ferienwohnungen](/ratgeber/versicherungsfehler-kzv).

## Was du jetzt tust

**So gehst du vor**

1. **Lies die Satzung deiner Stadt im Original**, nicht die Zusammenfassung eines Portals. Dort ändert sich deine Wochengrenze zuerst.
2. **Zähl deine Nächte mit**, je Wohnung und je Kalenderjahr. Die Portale melden dieselben Zahlen inzwischen selbst.
3. **Hol dir die Nummer**, wo es eine gibt, und trag sie in jedes Inserat ein.
4. **Sag deinem Versicherer, wie du wirklich vermietest**, bevor der erste Gast kommt, nicht danach. Wer im Antrag Dauermiete angibt und tageweise an Gäste vermietet, hat im Schaden ein größeres Problem als jedes Bußgeld.

## Häufige Fragen zur Zweckentfremdung von Wohnraum

### Was gilt als Zweckentfremdung von Wohnraum?

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Die Landesgesetze nennen dafür meist dieselben Fälle: Vermietung als Ferienwohnung, gewerbliche oder berufliche Nutzung, bauliche Veränderungen, längerer Leerstand und Abriss. Berlin führt sie in Paragraf 2 Absatz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auf.

### Wie viele Wochen darf ich meine Ferienwohnung ohne Genehmigung vermieten?

Das entscheidet die Satzung deiner Stadt, ein bundesweiter Wert existiert nicht. München erlaubt acht Wochen (56 Kalendertage), Leipzig zwölf Wochen. Köln und Berlin rechnen in Tagen mit einer Grenze von 90 Tagen, in Frankfurt am Main braucht jede Ferienvermietung eine Genehmigung. Prüfe die Satzung vor jeder Saison neu, in Baden-Württemberg und Sachsen laufen sie nach fünf Jahren aus.

### Wie hoch ist das Bußgeld bei Zweckentfremdung?

Der Rahmen hängt am Landesgesetz. Berlin, Hamburg, München und Köln sehen bis zu 500.000 Euro vor, Baden-Württemberg und Sachsen bis zu 100.000 Euro, Frankfurt am Main bis zu 25.000 Euro. Die tatsächliche Höhe richtet sich nach Dauer und Schwere des Verstoßes und nach dem wirtschaftlichen Vorteil, den du daraus gezogen hast.

### Brauche ich eine Registriernummer für mein Airbnb-Inserat?

In vielen Städten ja. Berlin verlangt sie seit dem 1. August 2018, Hamburg seit dem 1. April 2019 als Wohnraumschutznummer, Köln seit dem 1. Juli 2022 als Wohnraum-Identitätsnummer. München hat die Pflicht mit der Satzung zum 1. August 2026 eingeführt. Die Nummer gehört sichtbar in jedes Inserat.

### Wie kann man eine Zweckentfremdung von Wohnraum melden?

Die meisten Städte mit Verbot betreiben ein Online-Meldeportal, und die Meldung ist in der Regel anonym möglich. Berlin führt dafür ein Formular unter berlin.de/zweckentfremdung, das durch die Angaben führt und Fotos als Anhang zulässt. Alternativ nehmen viele Bezirks- und Wohnungsämter Hinweise per E-Mail entgegen.

### Gilt das Zweckentfremdungsverbot auch, wenn ich nur ein Zimmer vermiete?

Das hängt von der Stadt ab. In Berlin reicht eine gebührenfreie Anzeige beim Bezirksamt, solange weniger als 49 Prozent der Wohnfläche deiner selbstbewohnten Hauptwohnung betroffen sind. Hamburg hebt seine vergleichbare Ausnahme für weniger als 50 Prozent der Wohnfläche zum 1. Januar 2027 auf.

### Zahlt meine Versicherung, wenn die Vermietung nicht genehmigt ist?

Das größere Risiko ist nicht die fehlende Genehmigung, sondern eine Police, die zur tatsächlichen Nutzung nicht passt. Nach Paragraf 23 VVG darfst du ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen. Verletzt du das vorsätzlich, ist der Versicherer nach Paragraf 26 VVG nicht zur Leistung verpflichtet, bei grober Fahrlässigkeit darf er kürzen.