Ferienwohnung vermieten: ab wann ist das ein Gewerbe? Die Abgrenzung zur privaten Vermietung

Eine Ferienwohnung zu vermieten ist steuerlich erst mal kein Gewerbe. Du verwaltest dabei nur dein eigenes Vermögen, und das ist privat. Zum Gewerbe wird es erst, wenn Leistungen dazukommen, die bei einer normalen Vermietung unüblich sind. Oder wenn der Gästewechsel so dicht wird, dass du dafür eine Organisation brauchst wie eine Pension. Eine feste Zahl an Wohnungen, ab der es kippt, gibt es nicht.

Ab wann ist eine Ferienwohnung ein Gewerbe?

Ein Gewerbe liegt vor, wenn du mehr tust, als dein Vermögen zu nutzen. § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG nennt vier Merkmale: eine „selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt“. Diese vier erfüllt fast jede Ferienwohnung. Es kommt deshalb auf ein fünftes an. Das steht in keinem Gesetz: Du gehst über die private Verwaltung deines Vermögens hinaus.

Und genau dort steht die Vermietung auf der privaten Seite. § 14 Satz 3 AO sagt: „Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird.“ Der Bundesfinanzhof sagt dasselbe mit anderen Worten. Wer Wohnungen vermietet, geht „in der Regel nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus“. Ein Gewerbe kommt nur in Betracht, wenn besondere Umstände dazukommen (BFH, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18, BStBl II 2023 S. 739).

Diese besonderen Umstände sind zwei, und es reicht einer von beiden:

1. Du erbringst Sonderleistungen. Also Leistungen, die bei der Vermietung von Räumen unüblich sind und ins Gewicht fallen.
2. Der Gästewechsel ist so dicht, dass du dafür eine Organisation brauchst wie ein Hotel oder eine Pension.

Vermögensverwaltung oder Gewerbebetrieb: die zwei Schubladen

Es gibt keine dritte Schublade. Entweder laufen deine Einkünfte als Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Oder als Gewerbe nach § 15 EStG. § 21 Abs. 3 EStG regelt, was vorgeht: Einkünfte aus Vermietung sind „Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören“. Auf Deutsch: Sobald ein Gewerbe vorliegt, ist § 21 EStG raus.

Der Unterschied ist mehr als eine Zeile in der Steuererklärung.

Die letzte Zeile ist die teuerste. Sie wird auch am häufigsten übersehen. Gehört die Wohnung zum Betrieb, verlierst du die Frist von zehn Jahren aus § 23 EStG. Ist der Wert über die Jahre stark gestiegen, geht es hier um mehr Geld als bei der ganzen Steuer auf das Gewerbe. Rechne das durch, bevor du eine Wohnung in den Betrieb legst.

Diese Zusatzleistungen kippen die Einordnung

Nicht jede Extraleistung kippt etwas. Der Maßstab steht wörtlich im zweiten Leitsatz des BFH von 1984. Ausschlaggebend ist, „ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt“ (BFH, Urteil vom 28.06.1984, IV R 150/82). Das amtliche Handbuch zur Einkommensteuer übernimmt den Satz unter H 15.7 Abs. 2 EStH, Stichwort Ferienwohnung. Als Beispiele nennt es Wäsche und Möbel, das Putzen der Räume und die soziale Betreuung der Gäste.

Der zweite Punkt in der Tabelle ist der, an dem die meisten Gespräche bei uns anfangen. Nein, die Endreinigung macht dich nicht zum Gewerbe. Der BFH hat das 2020 klar gesagt. Bietet ein Vermittler deine Wohnung an wie ein Hotel, hast du deshalb noch keine Einkünfte aus Gewerbe. Das gilt dann, wenn diese Extras zu ihm gehören und nicht zu dir.

Was der Bundesfinanzhof zur Ferienwohnung entschieden hat

Drei Urteile tragen die heutige Praxis. Alle drei sind erstaunlich nah am Alltag.

BFH, Urteil vom 25.06.1976, III R 167/73 (BStBl II 1976 S. 728). Der Klassiker für die Ferienanlage. Ein Gewerbe liegt vor, wenn mehrere Merkmale zusammenkommen. Die Wohnung ist für einen Haushalt eingerichtet. Sie liegt in einem reinen Feriengebiet, im Verband mit vielen gleich genutzten Wohnungen einer einheitlichen Anlage. Werbung und Verwaltung macht eine Organisation für den Feriendienst. Die Wohnung steht laufend zur Vermietung bereit. Und es ist ständig Personal da, wie an einer Rezeption im Hotel. Wer eine einzelne Wohnung in der Stadt vermietet, erfüllt davon meist keinen Punkt.

BFH, Urteil vom 28.06.1984, IV R 150/82 (BStBl II 1985 S. 211). Hier stehen die zwei Sätze, die man sich merken sollte. Erstens: „Die Vermietung von Ferienwohnungen stellt einen Gewerbebetrieb dar, wenn dies nach Art einer Fremdenpension geschieht.“ Zweitens: „Werden drei Ferienwohnungen in einem Hause vermietet, kann nicht ohne weiteres ein Gewerbebetrieb angenommen werden. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt.“ Dem Gericht ist dabei auch wichtig, wie viel Arbeit du selbst hinein steckst.

BFH, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18 (BStBl II 2023 S. 739). Das aktuelle Leiturteil. Für Vermieter mit Agentur oder Verwalter ist es das wichtigste. Leitsatz: „Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.“ Der Vermittler bot in dem Fall Frühstück, Wäsche und Endreinigung an. Er verdiente daran selbst. Damit handelte er nicht im Interesse der Eigentümer. Die Leistungen wurden ihnen deshalb nicht zugerechnet.

Ferienwohnung vermieten: muss man ein Gewerbe anmelden?

Nur wenn wirklich ein Gewerbe vorliegt. § 14 Abs. 1 Satz 1 GewO verlangt die Anzeige von dem, „wer den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes, einer Zweigniederlassung oder einer unselbständigen Zweigstelle anfängt“. Wer nur eigenes Vermögen verwaltet, betreibt kein Gewerbe im Sinn dieser Vorschrift. Also musst du auch nichts anzeigen. Die amtliche Beschreibung im Bundesportal der Verwaltung nennt sie ausdrücklich als Tätigkeit ohne Anmeldung, neben der Urproduktion und den freien Berufen. Wer privat vermietet, trägt seine Einkünfte in die Anlage V der Steuererklärung ein. Damit ist die Sache erledigt.

Landest du dagegen im gewerblichen Bereich, sieht der Weg so aus:

Gewerbesteuer, IHK-Beitrag und was am Ende übrig bleibt

Weniger, als die meisten befürchten. Die Steuer setzt am Gewerbeertrag an. Bei natürlichen Personen und bei Personengesellschaften wird der um einen Freibetrag von 24.500 Euro gekürzt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG). Die Steuermesszahl beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 2 GewStG). Darauf legt die Gemeinde ihren Hebesatz. Der lag 2024 im Schnitt aller Gemeinden bei 409 Prozent (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 309 vom 21.08.2025).

Ein Beispiel mit 40.000 Euro Gewinn aus dem Betrieb, gerechnet mit diesem Schnitt:

§ 35 Abs. 1 EStG senkt die Einkommensteuer um das Vierfache des Messbetrags. Mehr als die gezahlte Steuer wird nicht angerechnet. Das gilt nur bei natürlichen Personen und bei Personengesellschaften, nicht bei einer GmbH. Und es setzt voraus, dass auf die Einkünfte aus dem Gewerbe überhaupt genug Steuer entfällt. In vielen Gemeinden bleibt am Ende eine kleine Differenz. In Städten mit Hebesätzen weit über 400 Prozent eine größere.

Beim Beitrag zur IHK ist die Lage ähnlich entspannt. Nach § 3 Abs. 3 IHKG zahlst du nichts, solange dein Gewerbeertrag oder dein Gewinn aus dem Gewerbe 5.200 Euro nicht übersteigt. Das gilt für natürliche Personen und für Personengesellschaften, die nicht im Handelsregister stehen. Für Gründer gibt es in den ersten vier Jahren eine gestaffelte Befreiung. Sie hängt an einer Obergrenze von 25.000 Euro und an weiteren Bedingungen. Mitglied bist du trotzdem, nur der Beitrag entfällt.

Damit nichts zu tun hat die Umsatzsteuer. Ob du sie abführen musst, hängt nicht an privat oder gewerblich. Es hängt daran, ob du Unternehmer im Sinn des Umsatzsteuergesetzes bist. Die Regel für Kleinunternehmer aus § 19 Abs. 1 UStG greift, solange dein Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Auch private Vermieter können hier hineinlaufen.

Was die Einordnung für deinen Versicherungsschutz bedeutet

Hier kommt der Teil, der in den Steuerratgebern fehlt: Dein Versicherer folgt dem Finanzamt nicht. Das sind zwei Regelwerke mit zwei Begriffen von „gewerblich“. Sie kommen oft zu verschiedenen Ergebnissen.

Bei der Hausratversicherung ist das seit Jahren derselbe Stolperstein. Die Musterbedingungen des GDV (VHB 2022) zählen unter A 10.1.1 gewerblich genutzte Räume nicht zur versicherten Wohnung. Ob dich das Finanzamt als privat führt, spielt für diese Klausel keine Rolle. Wer regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet, sollte sich deshalb nicht auf die private Police verlassen. Dazu zwei Artikel: Inhaltsversicherung oder Hausrat, wo genau der Unterschied liegt und was die Hausratversicherung bei Airbnb-Vermietung wirklich abdeckt.

Dasselbe gilt für die Haftung gegenüber deinen Gästen. Deine Pflicht, die Wohnung sicher zu halten, hängt nicht an einer Schublade beim Finanzamt. Sie hängt daran, dass du Räume für andere bereitstellst. Was eine Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen und Serviced Apartments leistet, klärst du deshalb getrennt davon. Und Schäden, die deine Gäste selbst anrichten, laufen weder über den Hausrat noch über die Inhaltsversicherung. Dafür gibt es einen eigenen Baustein, die Gastschadenversicherung.

In unseren Gesprächen ist die Reihenfolge fast immer dieselbe. Erst kommt die Frage nach dem Gewerbe. Dann fällt auf, dass die Police noch aus der Zeit vor dem ersten Gast stammt. Die Frage zur Steuer klärt dein Steuerberater. Die Police gehört daneben auf den Tisch. Und zwar bevor der erste Schaden zeigt, welche der beiden Fragen teurer war.

Häufige Fragen zu Ferienwohnung und Gewerbe