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Du mietest eine Wohnung an, richtest sie ein und vermietest sie kurzzeitig weiter. Rental Arbitrage, kurz Rent2Rent: wenig Eigenkapital, schnelles Wachstum, und eine Eigenheit, die kein Standardvertrag kennt. Die Wohnung gehört dir nicht.
Trotzdem haftest du nach zwei Seiten, dem Eigentümer für die Räume, die du gemietet hast, und deinen Gästen für alles, was darin passiert. Ein Eigentümer sichert eine Position ab, du drei, und sie gehören nicht derselben Person. Der Baustein, an dem dein Modell hängt, heißt Mietsachschäden, und ausgerechnet den nimmt eine gewöhnliche Haftpflicht aus.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit uns.
Warum haftest du für eine Wohnung, die dir nicht gehört?
Weil du darin arbeitest. Die Substanz, also Wände, Böden, Einbauten und die Technik im Haus, gehört dem Eigentümer. Das Inventar und der Ertrag gehören dir. Steht eine Einheit nach einem Schaden still, läuft die Miete an den Eigentümer weiter, während deine Einnahmen ausbleiben.
Dazu kommt deine Pflicht, die Wohnung für Gäste sicher zu halten. Verletzt sich jemand, haftest du persönlich, und nach oben ist diese Haftung nicht gedeckelt.§ 823 Abs. 1 BGBgesetze-im-internet.de Was das für deine Deckungssumme heißt, steht in der Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Was sind Mietsachschäden, und warum hängt dein Modell daran?
Eine Haftpflicht deckt Schäden an fremden Sachen, nimmt in den Allgemeinen Haftpflichtbedingungen aber aus, was du selbst gemietet hast. Für dich ist das der Kern des Geschäfts, denn die gemietete Wohnung ist die fremde Sache, in der du arbeitest.
Deshalb gibt es dafür einen eigenen Baustein. Hinter unserem Konzept zur Betriebshaftpflicht stehen die BBR die Bayerische 2022. Sie schließen Mietsachschäden wieder ein, abweichend von den Allgemeinen Haftpflichtbedingungen, und zwar in zwei Stufen:
- Gemietete Gebäude: Schäden an gemieteten Gebäuden und Räumen durch Brand, Explosion, Leitungswasser und Abwasser. Es gilt die Summe, die für Sachschäden versichert ist.
- Andere Ursachen: Schäden aus anderen Ursachen. Die Leistungsübersicht zur Betriebshaftpflicht begrenzt diese Stufe auf 100.000 Euro.
Beide Stufen setzen voraus, dass du die Räume für den Betrieb gemietet hast. Unser Sideletter hält deshalb fest, dass Räume und Gebäude, die der Versicherungsnehmer gemietet hat, als zu betrieblichem Zweck gemietet gelten und damit über beide Stufen mitversichert sind. Verlierst du einen Schlüssel, hebt er außerdem die Grenze für Folgeschäden auf 50.000 Euro an. In der Praxis geht es dabei um den Tausch einer Schließanlage.
Beide Stufen gelten für Gebäude und Räume, für die Einrichtung darin ausdrücklich nicht. Draußen bleiben außerdem Abnutzung, Verschleiß und zu starke Nutzung, dazu Schäden an Anlagen für Heizung, Kessel und warmes Wasser sowie an Geräten für Strom und Gas. Und Glasschäden, soweit du dich dagegen gesondert versichern kannst.
Welche vier Bausteine trägt dein laufender Betrieb?
| Baustein | Was er ersetzt | Wem gehört es |
|---|---|---|
| Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden | Schäden an den gemieteten Räumen, Personen- und Drittschäden | dem Geschädigten |
| Inhaltsversicherung | Möbel, Technik, Küche, Textilien | dir |
| Gastschaden-Baustein | was Gäste am Inventar anrichten | dir |
| Ertragsausfall | Einnahmen, solange die Einheit stillsteht | dir |
Inhalt. Versichert ist jeder unvorhergesehene Schaden an deiner Einrichtung, außer den Ausschlüssen im Vertrag. Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch sind die häufigsten. Überschwemmung und Rückstau sind in den Zonen eins und zwei des Zonierungssystems ZÜRS automatisch dabei, darüber nur auf Anfrage, und mit 1.000 Euro Selbstbehalt. Was Gäste mitnehmen, trägt der Gastschaden-Baustein, aber nur, wenn du es anzeigst.
Gastschaden. Der Grund für den eigenen Baustein steht in der Ausschlussliste der Inhaltsversicherung: Sie nimmt die Verunreinigung und die Abnutzung durch den Betrieb heraus, und dort liegen die typischen Gästeschäden. Bei der privaten Hausrat kommt eine zweite Hürde dazu, dort heißt die nächstliegende Gefahr „Vandalismus nach einem Einbruch“.A 1.2 VHB 2022, Quadratmetermodellgdv.de Ein Gast mit deinem Schlüssel bricht nicht ein, damit fehlt die Voraussetzung. Der Umweg über die Forderungsausfalldeckung der Haftpflicht hilft kaum, denn sie verlangt einen Titel über die Forderung und den Nachweis, dass der Gast nicht zahlen kann.
Ertragsausfall. Die Haftzeit beträgt standardmäßig 36 Monate und läuft ab dem Sachschaden, nicht ab der ersten Zahlung. Der Selbstbehalt liegt bei Inhalt und Ertragsausfall bei 250 Euro, beim Gastschaden bei 150 Euro.
- Gebäudeversicherung. Das Gebäude gehört dem Eigentümer, die Police ist seine Sache. Deine Aufgabe ist, dass er von der Vermietung an Gäste weiß, sonst erfährt er davon als einer Nutzung, die keiner angezeigt hat.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Auch seine Sache. Deine Haftung als Betreiber läuft über die Betriebshaftpflicht.
- Reiserücktritt für Gäste. Die Sache deiner Gäste, nicht deine.
- Eine eigene Glaspolice, bevor du weißt, was dein Vertrag zum Inhalt über Glasbruch sagt.
- D&O, nur weil du eine GmbH gegründet hast. Eine Rechtsform allein begründet keine Pflicht zur D&O.
Warum greift deine Hausratversicherung hier nicht?
Weil deine Wohnung dort gar nicht der versicherte Ort ist. Die Musterbedingungen des GDV versichern nur die Flächen, die privat genutzt werden. Räume, die gewerblich genutzt werden, gehören nicht dazu.
Nachverhandeln lässt sich daran nichts, denn es geht um den Ort, an dem die Police überhaupt gilt. Anders liegt es nur bei der Wohnung, in der du selbst wohnst und die du zeitweise vermietest. Dort geht es um Gefahrerhöhung.§§ 23 bis 26 VVGgesetze-im-internet.de Worauf es bei der gewerblichen Police ankommt, steht in der Inhaltsversicherung für Kurzzeitvermietung.
Was bringen dir Kautionsversicherung und Rechtsschutz?
Freies Kapital und Rückendeckung bei deinem eigenen Mietvertrag. Die Kautionsversicherung ersetzt die Kaution in bar durch eine Bürgschaft, damit bleibt Geld frei, das sonst auf Kautionskonten liegt. Ob dein Vermieter sie annimmt, steht im Mietvertrag, eine Pflicht dazu gibt es nicht. Das Gesetz, das man dazu oft liest, deckelt nur die Höhe der Kaution und gilt für Wohnraum, nicht für die Verträge über Gewerbe, die bei Arbitrage üblich sind.§ 551 BGBgesetze-im-internet.de Ob du eine Linie für Bürgschaften bekommst, entscheidet deine Bonität (Creditreform-Score verbessern).
Der Immobilienrechtsschutz setzt dort an, wo dein Modell verwundbar ist, also beim Mietvertrag. Bei der Kündigung, beim Verbot der Untervermietung, beim Beschluss in der Gemeinschaft der Eigentümer. Nicht gedeckt sind Verfahren gegen Behörden zur Zweckentfremdung oder zu einem Verbot der Nutzung. Mehr dazu im Rechtsschutz-Guide.
Beide laufen bei uns über die Beratung. Der Online-Rechner deckt Inhalt, Ertragsausfall, Betriebshaftpflicht und Gastschaden ab, und für diese vier haben wir eigene Sonderklauseln. Bei Rechtsschutz, Kaution, Gebäude, Cyber und D&O vermitteln wir Tarife vom Markt.
Was decken Airbnb und Booking.com wirklich ab?
Bei Airbnb weniger, als der Name sagt, bei Booking.com einen echten, aber engen Vertrag. Bei AirCover ist der Schutz für Sachschäden nach Airbnbs eigenen Bedingungen kein Vertrag über eine Versicherung.AirCover-Bedingungen, Ziffer 2.5airbnb.de Ein echter Vertrag ist nur die Haftpflicht über 1 Mio. USD bei Zurich.Airbnb-Hilfecenter, Artikel 937airbnb.de Dort laufen zwei Fristen. Du hast 14 Tage, um dich zu melden.AirCover-Bedingungen, Ziffer 3.1.2airbnb.de Für den Antrag hast du 30 Tage.AirCover-Bedingungen, Ziffer 3.3airbnb.de
Die Partner-Haftpflicht von Booking.com ist dagegen ein echter Vertrag über Zurich, mit 1 Mio. Euro im Europäischen Wirtschaftsraum, und sie gilt nur für Buchungen dort.Booking.com, Partner Liability Insurance, Policy Summaryadmin.booking.com
Versicherungsnehmer ist in beiden Fällen die Plattform, du bist nur versicherte Person. Die Ansprüche stehen dir zu.§ 44 Abs. 1 VVGgesetze-im-internet.de Verfügen und klagen kann über sie aber der Versicherungsnehmer.§ 45 Abs. 1 VVGgesetze-im-internet.de Du selbst kannst das nur, wenn du den Versicherungsschein in Händen hältst.§ 44 Abs. 2 VVGgesetze-im-internet.de
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Kläre die Untervermietung schriftlich. Dass du gewerblich weitervermietest, gehört in den Mietvertrag mit dem Eigentümer.
- Klär deine steuerliche Einordnung. Läuft deine Vermietung als Verwaltung von Vermögen§ 21 EStGgesetze-im-internet.de oder als Gewerbe?§ 15 EStGgesetze-im-internet.de Das entscheidet der Umfang deiner Leistungen und gehört zu deinem Steuerberater. Für die Police ist es nicht entscheidend, unsere Versicherer zeichnen auch ohne Gewerbeschein. Ist die Einordnung gewerblich, kommt die Anzeige beim Gewerbeamt dazu.§ 14 GewOgesetze-im-internet.de
- Terminier die Geräteprüfung. Die Unfallverhütungsvorschrift der Berufsgenossenschaft nennt für Geräte, die man bewegen kann, sechs MonateDGUV Vorschrift 3, Elektrische Anlagen und Betriebsmittelpublikationen.dguv.de als Richtwert. Bleibt die Fehlerquote bei höchstens 2 Prozent, sind 12 oder 24 Monate möglich, für feste Anlagen gilt ein Wert von vier Jahren. Nachweis ist das Prüfprotokoll, nicht die Plakette.
- Prüf deine Doppelstellung gegen. Wer trägt Substanz, Inventar, Ertrag und Schäden durch Gäste? Bleibt eine Spalte leer, ist das deine Lücke.
Was Betriebshaftpflicht, Inhalt, Ertragsausfall und Gastschaden für deine Einheiten kosten, siehst du in wenigen Minuten in deinem Angebot.
