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Rental Arbitrage, also Rent2Rent, heißt: Du mietest Wohnungen an und vermietest sie kurzzeitig weiter. Wenig Eigenkapital, schnelle Skalierung, und eine Eigenheit, die kein Standardvertrag kennt. Die Immobilie gehört dir nicht, und trotzdem haftest du nach zwei Seiten: dem Eigentümer für die gemieteten Räume, deinen Gästen für alles, was darin passiert.
Warum deine Doppelstellung das Versicherungsproblem ist
Ein Eigentümer sichert eine Position ab, du drei, und sie gehören verschiedenen Leuten: die Substanz (Wände, Böden, Einbauten, Haustechnik) dem Eigentümer, das Inventar und der Ertrag dir. Steht eine Einheit still, läuft die Miete an den Eigentümer weiter.
Dazu kommt die Verkehrssicherungspflicht gegenüber deinen Gästen. Verletzt sich jemand, haftest du persönlich, nach oben nicht gedeckelt (§ 823 BGB). Was das für die Deckungssumme heißt, steht in der Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Mietsachschäden: der Punkt, an dem Rent2Rent hängt
Eine Haftpflicht deckt Schäden an fremden Sachen, nimmt aber aus, was du selbst gemietet hast (Ziffer 7.6 AHB). Für dich wäre das der Kern des Geschäfts: Die gemietete Wohnung ist genau die fremde Sache, in der du arbeitest.
Deshalb gibt es dafür einen eigenen Baustein. Das Bedingungswerk hinter unserem Betriebshaftpflicht-Konzept (BBR die Bayerische 2022, Teil B Ziffer 7) schließt Mietsachschäden abweichend von Ziffer 7.6 AHB wieder ein, in zwei Stufen:
- Ziffer 7.3: Schäden an gemieteten Gebäuden und Räumen durch Brand, Explosion, Leitungswasser und Abwasser, im Rahmen der Versicherungssumme für Sachschäden.
- Ziffer 7.4: Schäden aus anderen Ursachen. Die Leistungsübersicht zur Betriebshaftpflicht begrenzt diese Stufe auf 100.000 Euro.
Beide Ziffern setzen voraus, dass die Räume zu betrieblichen Zwecken gemietet sind. Unser Sideletter hält deshalb fest, dass Schäden an den vom Versicherungsnehmer gemieteten Räumen und Gebäuden als zu betrieblichem Zweck gemietet gelten und nach Ziffer 7.3 und 7.4 mitversichert sind. Er hebt außerdem die Grenze für Folgeschäden nach einem Schlüsselverlust, praktisch den Austausch einer Schließanlage, auf 50.000 Euro an.
Die Ziffern 7.3 und 7.4 gelten für Gebäude und Räume, ausdrücklich nicht für deren Einrichtung. Draußen bleiben außerdem Abnutzung, Verschleiß und übermäßige Beanspruchung, Schäden an Heizungs-, Kessel- und Warmwasserbereitungsanlagen sowie an Elektro- und Gasgeräten, und Glasschäden, soweit du dich dagegen gesondert versichern kannst (Ziffer 7.6).
Die vier Bausteine für den laufenden Betrieb
| Baustein | Was er ersetzt | Wem gehört es |
|---|---|---|
| Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden | Schäden an den gemieteten Räumen, Personen- und Drittschäden | dem Geschädigten |
| Inhaltsversicherung | Möbel, Technik, Küche, Textilien | dir |
| Gastschaden-Baustein | was Gäste am Inventar anrichten | dir |
| Ertragsausfall | Einnahmen, solange die Einheit stillsteht | dir |
Inhalt. Die Grunddeckung trägt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Einbruchdiebstahl und Raub. Überschwemmung und Rückstau sind ausgeschlossen (Teil B Nr. 4.1.35) und nur mitversichert, wenn das ausdrücklich vereinbart und dokumentiert ist (Nr. 5.15), dann mit 1.000 Euro Selbstbehalt. Einfacher Diebstahl ist ebenfalls draußen (Nr. 4.1.2).
Gastschaden. Der Grund für den eigenen Baustein steht in denselben Musterbedingungen: Versichert ist dort „Vandalismus nach einem Einbruch" (VHB 2022, A 1.2). Ein Gast mit deinem Schlüssel bricht nicht ein, damit fehlt die Voraussetzung. Der Umweg über die Forderungsausfalldeckung der Haftpflicht (Teil B Ziffer 48) hilft kaum: Sie verlangt eine titulierte Forderung und die festgestellte Zahlungsunfähigkeit des Gastes.
Ertragsausfall. Die Haftzeit beträgt maximal 12 Monate (Teil B Nr. 1.2.2), sofern nichts anderes dokumentiert ist; Zahlen wie 36 Monate stammen aus anderen Sparten. Der Selbstbehalt liegt bei Inhalt und Ertragsausfall bei 250 Euro, beim Gastschaden bei 150 Euro.
Warum die Hausratversicherung ausscheidet
Die GDV-Musterbedingungen VHB 2022 versichern nur die privat genutzten Flächen einer Wohnung; gewerblich genutzte Räume gehören nach A 10.1.1 nicht dazu.
Eine reine Ferienwohnung ist damit gar nicht erst der versicherte Ort. Es geht also nicht um eine Klausel, die man nachverhandeln könnte, sondern um den Geltungsbereich. Anders liegt es nur bei der selbst bewohnten Wohnung, die zeitweise vermietet wird; dort geht es um Gefahrerhöhung nach den §§ 23 bis 26 VVG. Worauf es bei der gewerblichen Police ankommt, steht in Inhaltsversicherung Kurzzeitvermietung.
Kaution und Rechtsschutz: die zwei Bausteine für dein Modell
Die Kautionsversicherung ersetzt die Barkaution durch eine Bürgschaft. Ob dein Vermieter sie annimmt, steht im Mietvertrag: Eine gesetzliche Annahmepflicht gibt es nicht, und § 551 BGB, den man dazu oft liest, deckelt nur die Höhe der Kaution und gilt für Wohnraum, nicht für die Gewerbemietverträge der Arbitrage. Kapital, das sonst auf Kautionskonten liegt, bleibt für die nächste Einheit frei. Ob du eine Bürgschaftslinie bekommst, entscheidet deine Bonität (Creditreform-Score verbessern).
Der Immobilienrechtsschutz setzt dort an, wo dein Modell verwundbar ist: beim Mietvertrag. Kündigung, Untervermietungsverbot, Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Nicht gedeckt sind Verfahren gegen Behörden über Zweckentfremdung oder Nutzungsuntersagung, mehr dazu im Rechtsschutz-Guide.
Beide laufen über die Beratung, der Online-Rechner deckt Inhalt, Ertragsausfall, Betriebshaftpflicht und Gastschaden ab. Eigene Sonderklauseln haben wir bei Betriebshaftpflicht, Inhalt, Ertragsausfall und Gastschaden, bei Rechtsschutz, Kaution, Gebäude, Cyber und D&O vermitteln wir Tarife vom Markt.
Was Airbnb und Booking.com dir abnehmen, und was nicht
Bei AirCover ist der Sachschadenschutz laut Airbnbs eigenen Bedingungen kein Versicherungsvertrag (Ziffer 2.5); ein echter Vertrag ist nur die Haftpflicht über 1 Mio. USD bei Zurich, mit Fristen von 14 Tagen für die Kontaktaufnahme (Ziffer 3.1.2) und 30 Tagen für den Antrag (Ziffer 3.3). Die Partner-Haftpflicht von Booking.com ist ein echter Vertrag über Zurich, 1 Mio. Euro im Europäischen Wirtschaftsraum, gilt aber nur für Buchungen dort. Versicherungsnehmer ist in beiden Fällen die Plattform, du bist nur versicherte Person: Die Ansprüche stehen dir zu (§ 44 Abs. 1 VVG), verfügen und klagen kann über sie der Versicherungsnehmer (§ 44 Abs. 2, § 45 Abs. 1 VVG).
Welche Versicherungen brauchst du NICHT?
- Gebäudeversicherung. Das Gebäude gehört dem Eigentümer, die Police ist seine Sache. Deine Aufgabe ist, dass er von der Kurzzeitvermietung weiß und sie nicht als nicht angezeigte Nutzungsänderung erfährt.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ebenfalls Sache des Eigentümers, deine Betreiberhaftung läuft über die Betriebshaftpflicht.
- Reiserücktritt für Gäste. Die Sache deiner Gäste, nicht deine.
- Eine eigene Glaspolice, bevor du weißt, was dein Inhaltsvertrag zu Glasbruch sagt.
- D&O, nur weil du eine GmbH gegründet hast. Eine Rechtsform allein begründet keine D&O-Pflicht.
Bevor du die nächste Wohnung anmietest
So gehst du vor
- Untervermietung schriftlich klären Die gewerbliche Weitervermietung gehört in den Mietvertrag mit dem Eigentümer.
- Steuerliche Einordnung klären Ob deine Vermietung als Vermögensverwaltung nach § 21 EStG läuft oder als Gewerbe nach § 15 EStG, entscheidet der Umfang deiner Leistungen und gehört zu deinem Steuerberater. Für die Police ist es nicht entscheidend: Unsere Versicherer zeichnen auch ohne Gewerbeschein. Ist die Einordnung gewerblich, kommt die Anzeige nach § 14 GewO dazu.
- Geräteprüfung terminieren Die DGUV Vorschrift 3 nennt für ortsveränderliche Geräte sechs Monate als Richtwert, verlängerbar auf 12 oder 24 Monate bei einer Fehlerquote von höchstens 2 Prozent, für ortsfeste Anlagen vier Jahre. Nachweis ist das Prüfprotokoll, nicht die Plakette.
- Die Doppelstellung gegenprüfen Wer trägt Substanz, Inventar, Ertrag und Gästeschaden? Bleibt eine Spalte leer, ist das deine Lücke.
Was Betriebshaftpflicht, Inhalt, Ertragsausfall und Gastschaden für deine Einheiten kosten, siehst du in wenigen Minuten in deinem Angebot.
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