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Im Exposé steht 8,63 Prozent. Am Jahresende verdient dein eingesetztes Geld 1,20 Prozent. Beide Zahlen gehören zur selben Wohnung, und beide sind richtig gerechnet. Die erste teilt den Jahresumsatz durch den Kaufpreis. Die zweite zieht vorher ab, was Betrieb und Zinsen kosten, und teilt durch das Geld, das du selbst eingezahlt hast. Dazwischen liegen Grunderwerbsteuer, Möbel, Reinigung und Plattformgebühr. Für die Rechnung brauchst du keine Software, sondern eine ehrliche Liste aller Kosten und eine Zahl für die Nächte, die du wirklich vermietest. An diesen zwei Stellen gehen die meisten Rechnungen schief.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.
Welche der drei Renditen sagt dir etwas?
Die dritte, und sie steht in keinem Exposé. Dort steht die Bruttorendite, weil sie die größte Zahl ist und keine einzige Kostenzeile enthält. Die Nettorendite misst den Betrieb, die Rendite auf dein Eigenkapital misst dein eigenes Geld. Im Beispiel unten sind das 8,63, 2,98 und 1,20 Prozent.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Bruttorendite | Jahresumsatz ÷ Kaufpreis |
| Bruttorendite auf die Gesamtinvestition | Jahresumsatz ÷ Gesamtinvestition |
| Nettorendite | Überschuss nach laufenden Kosten ÷ Gesamtinvestition |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital |
Die Gesamtinvestition ist alles, was du gezahlt hast, um vermieten zu können: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erstausstattung. Bei einer möblierten Ferienwohnung kommen schnell 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises obendrauf.
Was kostet der Einstieg über den Kaufpreis hinaus?
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Das Bundesgesetz setzt sie auf 3,5 Prozent, aber jedes Land darf davon abweichen und einen eigenen Satz festlegen.§ 11 Abs. 1 GrEStGgesetze-im-internet.de
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis, überall gleich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.GNotKG, Anlage 2 (Kostentabelle)gesetze-im-internet.de Dazu die Courtage, wenn ein Makler vermittelt hat.
Am häufigsten fehlt die erste Ausstattung. Ohne Betten, Sofa, Geschirr, Fernseher und Wäsche läuft der Betrieb nicht.
Welche laufenden Kosten fehlen in fast jeder Rechnung?
Fünf, und zusammen sind sie unten rund ein Drittel aller laufenden Kosten. Rücklage und neue Möbel fließen erst später ab, angesetzt werden sie trotzdem jedes Jahr, die Erneuerung als Erstausstattung geteilt durch die erwartete Nutzungsdauer. Leere Tage kosten auch, denn Strom, Heizung, Hausgeld und Grundsteuer laufen 365 Tage. Die Verwaltung setzt du an, auch wenn du sie selbst machst, und den Versicherungsbeitrag nimmst du aus deinem Angebot.
Für Reparaturen nennt das Recht Beträge je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Hauses. 7,10 Euro gelten, wenn das Haus vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig wurde, ab 22 Jahren sind es 9 Euro, ab 32 Jahren 11,50 Euro.§ 28 Abs. 2 II. BVgesetze-im-internet.de Unmittelbar gilt das für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, in der Praxis rechnen viele auch privat damit.
Auch die Plattformgebühr wird gern zu niedrig angesetzt. Airbnb nennt für die einheitliche Gebühr 14 bis 16 Prozent, die meisten Gastgeber zahlen 15,5 Prozent.Airbnb, Hilfeseite zu Servicegebührenairbnb.de Booking.com liegt in Deutschland laut Marktbeobachtung bei 12 Prozent, in Berlin bei 15 Prozent, dazu freiwillige Aufschläge für das Preferred-Programm und die Zahlung.Fewolino, Provision bei Booking.comfewolino.com Über mehrere Kanäle rechnest du mit einem Mittelwert.
Wie sieht die Rechnung an einem Beispiel aus?
Eine Eigentumswohnung in Sachsen, 60 Quadratmeter, Baujahr vor mehr als 22 Jahren, Kaufpreis 240.000 Euro, Erstausstattung 18.000 Euro bei angenommenen 8 Jahren Nutzungsdauer. 180 vermietete Nächte zu im Schnitt 115 Euro und 4 Nächten je Aufenthalt, also 45 Aufenthalte. Die Verwaltung machst du selbst. Finanziert mit 90.000 Euro Eigenkapital und einem Darlehen zu 3,8 Prozent Nominalzins bei 2 Prozent Anfangstilgung. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Marktschnitt.
Grunderwerbsteuer 13.200 Euro, Notar und Grundbuch 4.800 Euro, Maklercourtage 3,57 Prozent oder 8.568 Euro, dazu die Erstausstattung, macht 284.568 Euro Gesamtinvestition. 180 Nächte zu 115 Euro sind 20.700 Euro Umsatz, also 8,63 Prozent brutto auf den Kaufpreis und 7,27 Prozent auf die Gesamtinvestition. Die 1,36 Prozentpunkte dazwischen haben Steuer, Notar, Makler und Möbel gekostet.
| Laufende Kosten, zwölf Monate | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Plattformprovision | 15 % auf 20.700 Euro | 3.105 Euro |
| Reinigung und Wäsche über die Gebühr | 45 × 35 Euro | 1.575 Euro |
| Strom, Wasser, Heizung, Internet, Rundfunk | ganzjährig | 2.100 Euro |
| Hausgeld ohne Rücklage | ganzjährig | 1.560 Euro |
| Instandhaltungsrücklage | 60 m² × 9 Euro | 540 Euro |
| Ausstattungserneuerung | 18.000 ÷ 8 Jahre | 2.250 Euro |
| Grundsteuer | ganzjährig | 320 Euro |
| Steuerberatung, Software, Konto | ganzjährig | 780 Euro |
| Versicherungen | trägst du selbst ein | |
| Summe ohne Versicherung | 12.230 Euro |
Die Reinigungsgebühr deines Gastes fehlt in der Tabelle mit Absicht, sie läuft nur durch dich hindurch zur Reinigungskraft. Deinen Versicherungsbeitrag kennst du aus deinem Angebot, deshalb steht dort keine Zahl. Vor ihm bleiben 8.470 Euro Überschuss, also 2,98 Prozent netto. Nach 7.394 Euro Zinsen im ersten Jahr für das Darlehen über 194.568 Euro bleiben 1.076 Euro auf 90.000 Euro eigenes Geld, also 1,20 Prozent. Wertentwicklung, Abschreibung und Steuer sind nicht drin.
Bei 2 Prozent Anfangstilgung zahlst du auf das Darlehen 5,8 Prozent im Jahr, also 11.285 Euro. An Geld fließen damit 8.470 minus 11.285 = minus 2.815 Euro, rund 235 Euro im Monat. Die Rendite bleibt im Plus, denn was du tilgst, wandert in dein Vermögen.
Warum die Auslastung über alles entscheidet
Weil keine Annahme so stark wirkt wie die Zahl der Nächte, die du vermietest. Mehr Nächte heben den Umsatz, sie senken aber keine feste Kostenzeile, und die macht hier 7.550 Euro aus.
| Vermietete Nächte | Auslastung der Einheit | Überschuss | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| 120 | 33 % | 3.130 Euro | -4,74 % |
| 180 | 49 % | 8.470 Euro | 1,20 % |
| 240 | 66 % | 13.810 Euro | 7,13 % |
Oben legst du drauf, unten ist es eine gute Anlage, und dazwischen liegt eine einzige Annahme.
In Sachsen kamen Ferienhäuser und Ferienwohnungen 2025 im Schnitt auf 33,6 Prozent Bettenauslastung, 2024 auf 35,1 Prozent.Statistisches Landesamt Sachsen, Zeitreihe Bettenauslastung nach Betriebsartenstatistik.sachsen.de Gezählt sind nur Betriebe mit zehn Betten oder mehr. Von den rund 68,3 Millionen Übernachtungen 2025 in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über Airbnb, Booking.com und Expedia gingen aber rund 94 Prozent an Betriebe mit weniger als zehn Betten.Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026destatis.de Die typische Ferienwohnung fehlt also in der Statistik, aus der ihr Käufer die Auslastung ableitet.
Vier Betten und zwei Gäste sind 50 Prozent Bettenauslastung bei ausgebuchter Wohnung. Gemeint sei die Auslastung der Betten, die der Wohnung liege in der Regel deutlich höher, schreibt die Statistikstelle Tourismus Mecklenburg-Vorpommern.Statistikstelle Tourismus Mecklenburg-Vorpommern, Ortsübliche Vermietungszeitstatistik.tourismus.mv Setzt du die 33,6 Prozent direkt als Tage ein, rechnest du dich arm. Setzt du 70 Prozent ein, rechnest du dich reich.
Was aus einer guten Rendite eine schlechte macht
Die Rechnung oben gilt nur, wenn zwölf Monate lang nichts passiert. Ein Wasserschaden mit acht Wochen Bauzeit kostet im Beispiel rund 3.180 Euro Umsatz und 27 Nächte, die in keiner Jahresplanung stehen. Teurer wird es, wenn der Versicherer nicht zahlt, weil die Police nicht zu dem passt, was du machst.
Eine private Hausratversicherung ist für privates Wohnen gemacht, bei gewerblicher Vermietung ist das in den Bedingungen oft ausgeschlossen. Vermietete Wohnungen brauchen deshalb eine eigene Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen, und der Vergleich mit der Hausrat zeigt den Unterschied. Verletzt sich ein Gast bei dir, greift die Betriebshaftpflicht. Gästeschäden laufen über die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein. Dazu die teuersten Versicherungsfehler bei der Vermietung. Wer mietet und weitervermietet, findet den Leitfaden zur Arbitrage-Versicherung.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Hol dir die Auslastung für deine Gegend. Die Landesämter geben sie je Reisegebiet und Kreis heraus. Rechne von Betten auf Wohnungen um, über die Zahl deiner Gäste im Schnitt.
- Schreib alle Kosten in eine Liste. Die fünf, die fast immer fehlen, stehen oben. Für die Versicherung hol dir ein Angebot.
- Rechne die Rendite zweimal. Einmal mit deiner Erwartung, einmal mit 30 Prozent weniger Nächten. Erschreckt dich die zweite, taugt die erste nicht.
- Setz das erste Jahr niedriger an. Ohne Bewertungen stehst du weiter unten in der Liste.
- Stell Rendite und Cashflow nebeneinander. Die Tilgung senkt keine Rendite, kostet dich aber jeden Monat Geld.
