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Ein Paar wohnt zehn Nächte in deiner Ferienwohnung. Für dich ist sie zehn Nächte lang ausgebucht. Für die amtliche Statistik ist sie in diesen Nächten halb belegt, denn die zählt Betten und nicht Wohnungen. Bei vier Betten und zwei Gästen fehlt ihr die Hälfte.
Deshalb liegen die Zahlen, die du im Netz findest, systematisch neben deiner eigenen. Bundesweit waren die Betten im August 2025 zu 48,9 Prozent belegt, im November zu 32,2 Prozent. Wer seinen eigenen Wert damit vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge. Deine Rechnung ist dabei die einfachere von beiden, und sie geht so.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit uns.
Wie hoch ist die Auslastung einer Ferienwohnung im Durchschnitt?
Es gibt nicht den einen Wert. Die Auslastung hängt an der Region, am Monat und an der Art des Betriebs, und die Spanne dazwischen ist größer als jede Faustformel.
| Gebiet und Zeitraum | Auslastung der Betten |
|---|---|
| Deutschland, August 2025 | 48,9 %Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025statistik.tourismus.mv |
| Deutschland, November 2025 | 32,2 % |
| Mecklenburg-Vorpommern, August 2025 | 56,8 %Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025statistik.tourismus.mv |
| Mecklenburg-Vorpommern, November 2025 | 17,5 % |
| Sachsen, Jahr 2025 | 41,2 %Statistisches Landesamt Sachsen, Beherbergung im Reiseverkehrstatistik.sachsen.de |
| Niedersachsen, August 2025 | 46,8 %Landesamt für Statistik Niedersachsen, Pressemitteilung Tourismus im August 2025statistik.niedersachsen.de |
| Niedersachsen, Ferienzentren, August 2025 | 78,8 % |
Sachsen liegt im Jahresschnitt über dem November in Mecklenburg-Vorpommern und weit unter dessen August. Ein Jahreswert glättet, ein Monatswert nicht. Vergleich dich deshalb nie mit einem Jahresschnitt, wenn dein Problem ein einzelner Monat ist.
Warum dein Wert und der amtliche nicht dasselbe messen
Weil die Statistik Betten zählt und du Wohnungen vermietest. Das Bundesamt teilt die belegten Nächte durch alle Bettentage im Angebot und nimmt mal 100.Statistisches Bundesamt, Glossar: Durchschnittliche Auslastung der Schlafgelegenheitendestatis.de Ein Bettentag ist ein Bett an einem Tag, an dem offen ist. Leere Betten in einer vollen Wohnung zählen als leer.
Rechne es einmal durch. Deine Wohnung hat vier Betten und ist das ganze Jahr buchbar, das sind 1.460 Bettentage. Du vermietest 150 Nächte, immer an ein Paar, macht 300 belegte Bettennächte und damit 20,5 Prozent. Die Wohnung selbst war an 150 von 365 Nächten belegt, also zu 41 Prozent. Zwei richtige Zahlen, doppelter Abstand.
Das Statistikamt Nord weist selbst darauf hin, dass sich aus diesen Daten keine ortsübliche Vermietungszeit berechnen lässt. Die meint Tage je Wohnung, die Statistik liefert die mittlere Dauer je Gast. Steuerlich ist die Bettenauslastung trotzdem der Maßstab. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulässt.BFH, Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19bundesfinanzhof.de Liegst du 25 Prozent oder mehr darunter, darf das Finanzamt eine Prognose verlangen. Sprich mit deinem Steuerberater, bevor du Verluste erklärst.
In der Statistik fehlst du selbst dabei wahrscheinlich ganz, denn erfasst werden nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten.Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 046/2026destatis.de Der Deutsche Ferienhausverband hat mit Statista 555.111 Ferienhäuser und Ferienwohnungen gezählt, und von den 2,6 Millionen Betten darin vermieten private Gastgeber rund 82 Prozent.Deutscher Ferienhausverband, Marktstudie mit Statista Qdeutscher-ferienhausverband.de Der amtliche Wert beschreibt also die größeren Häuser.
Wie rechnest du deine eigene Auslastung?
Die Formel ist kurz: belegte Nächte geteilt durch angebotene Nächte, mal 100. Schwierig wird nur der Nenner, denn was als angeboten gilt, entscheidest du selbst. Drei Wege sind üblich, und jeder taugt für etwas anderes.
| Rechenweg | Nenner | Wofür er taugt |
|---|---|---|
| Kalenderauslastung | 365 Nächte im Jahr | Vergleich über Jahre, harte Zahl für Bank und Steuer |
| Auslastung der offenen Nächte | nur die Nächte, die buchbar waren | Steuerung im Alltag, zeigt die Güte deiner Preise |
| Bettenauslastung | Betten mal angebotene Nächte | Vergleich mit der amtlichen Statistik |
Wer den Kalender sperrt, sobald er gerade keine Gäste will, und danach nur mit dem Rest rechnet, bekommt eine prächtige Zahl. Sie misst nur nichts mehr. Notier deshalb beide Werte nebeneinander, die Lücke dazwischen ist deine Sperrzeit.
Wie stark schwankt die Auslastung über das Jahr?
Der Abstand zwischen bestem und schwächstem Monat ist größer als jeder Abstand zwischen zwei Regionen. In Mecklenburg-Vorpommern lag die Auslastung 2025 im August bei 56,8 Prozent und im Januar bei 14,7 Prozent.
| Monat 2025 | Auslastung in Mecklenburg-Vorpommern |
|---|---|
| Januar | 14,7 %Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025statistik.tourismus.mv |
| Februar | 19,5 % |
| April | 28,6 % |
| Mai | 31,3 % |
| Juni | 41,4 % |
| Juli | 54,2 % |
| August | 56,8 % |
| Oktober | 29,9 % |
| November | 17,5 % |
| Dezember | 19,1 % |
Bundesweit fällt der Ausschlag kleiner aus, mit 46,5 Prozent im Juli, 48,9 im August und 32,2 im November.Tourismusstatistik MV, Januar bis November 2025statistik.tourismus.mv Der Grund liegt in den Städten. Sie leben von Geschäftsreisen, Messen und Wochenendtrips, nicht vom Wetter. Wer an der Küste vermietet, hat die höheren Spitzen und die tieferen Täler.
Die Art des Betriebs wirkt ähnlich stark. In Niedersachsen waren im August 2025 alle Betten zu 46,8 Prozent belegt, die in Ferienzentren dagegen zu 78,8 Prozent. Ein Ferienzentrum verkauft ein Programm und nicht nur ein Bett, und darin steckt der Hebel für deine schwachen Monate.
Was hilft dir in der Nebensaison?
Ein Rabatt ist der schwächste dieser vier Hebel, weil er am Angebot selbst nichts ändert. Die anderen drei ändern, wer überhaupt buchen kann.
1. Mindestaufenthalt senken
Im Sommer bucht kaum jemand drei Nächte, im November kaum jemand sieben. Wer in der Nebensaison auf zwei oder drei Nächte heruntergeht, fällt aus weniger Suchfiltern heraus. Bei Booking.com stellst du das je Datum im Extranet ein,Booking.com Partner Hub, Restriktionen verwaltenpartner.booking.com bei Airbnb steht derselbe Schalter im Kalender bei den Regeln zur Dauer.
2. Die Zielgruppe wechseln
Im Winter fährt niemand ans Meer, um zu baden. Andere fahren trotzdem: Monteure, Handwerker, Pflegekräfte auf Schicht, Menschen im Umbau, Reisende mit Hund. Sie brauchen anderes als eine Familie im Juli, nämlich einen Parkplatz, eine Waschmaschine, schnelles Netz und einen Tisch zum Arbeiten. Rechne diese Umbauten mit ein, bevor du den Kalender öffnest.
3. Preise staffeln statt senken
Ein Rabatt auf alles verschenkt auch die Nächte, die du ohnehin verkauft hättest. Besser ist eine Staffel nach Dauer, mit einem kleinen Nachlass ab einer Woche und einem größeren ab vier Wochen. Airbnb behandelt Aufenthalte ab 28 Nächten als Langzeitaufenthalt und zieht das Geld dann monatlich ein.Airbnb-Hilfecenter, Artikel 285airbnb.de Wie hoch der Nachlass ausfällt, legst du selbst fest.
4. Längere Aufenthalte zulassen
Zehn Nächte an einen Gast sind günstiger als zweimal fünf. Du putzt seltener und hast weniger Leerlauf zwischen zwei Buchungen. Heb dafür deine Höchstdauer an, statt gegen die Preise der Hotels zu kämpfen.
Was im August nicht geht, geht im November leicht: streichen, Möbel tauschen, Geräte prüfen lassen. Der E-Check an beweglichen Geräten braucht ein paar Tage ohne Gäste, und die hast du dann.
Was ändert sich, wenn Monteure oder Langzeitgäste einziehen?
Für den Kalender ist der Wechsel auf Monteure oder Langzeitgäste eine gute Idee, für deine Verträge eine Änderung, die du melden musst. Hier passieren die teuersten Fehler beim Versicherungsschutz, und zwei Punkte gehören vorher geklärt.
Mietrecht. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ist ein Sonderfall, für ihn gelten die Regeln zur Miethöhe und zum Kündigungsschutz nicht.§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGBgesetze-im-internet.de Der Zweck muss aber im Vertrag stehen und stimmen. Wer jemanden auf unbestimmte Zeit einziehen lässt, vermietet Wohnraum, und dafür gilt anderes Recht. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Versicherung. Deine Police ist auf eine bestimmte Nutzung gerechnet, und das gilt für die Inhaltsversicherung genauso wie für die Betriebshaftpflicht. Ändert sich die Nutzung dauerhaft, ändern sich die Angaben im Vertrag. Sag deinem Makler Bescheid, bevor der erste Monteur einzieht.
Mehr Buchungen heißen mehr Wechsel und damit mehr Gelegenheiten für Schäden. Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch. Bei Gästen greift deine private Hausratversicherung nicht, hier steht der Unterschied zwischen Inhalt und Hausrat. Was ein Gast selbst kaputt macht, läuft über die Gastschadenversicherung. Die ist ein eigener Baustein und keine Leistung der Inhaltsversicherung.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Zähl deine belegten Nächte. Nur Nächte mit zahlendem Gast, Reinigungstage und deine eigenen Nächte zählen nicht mit.
- Zähl deine angebotenen Nächte. Zieh ab, was du selbst gesperrt hast, also Eigennutzung, Umbau und Wartung.
- Rechne beide Werte aus. Einmal auf 365 Nächte, einmal auf die offenen Nächte. Die Lücke dazwischen ist deine Sperrzeit.
- Wiederhol das monatsweise. Ein Jahreswert verrät dir nicht, welcher Monat das Problem ist.
- Nimm dir die zwei schwächsten Monate vor. Kürzere Mindestdauer, zweite Zielgruppe, längere Aufenthalte. Was sich dabei an deiner Nutzung ändert, meldest du vorher deinem Makler.
