Ferienwohnung Preis kalkulieren: so rechnest du

Inhalt

180 verkaufte Nächte zu 85 Euro plus 60 Endreinigungen ergeben 18.000 Euro Gasteinnahmen im Jahr, und übrig bleiben davon 1.876 Euro vor Zins, Abschreibung, Prämie und Einkommensteuer. Ob dein Preis reicht, entscheidet deshalb die Rechnung von unten: alle Kosten des Jahres, geteilt durch die verkauften Nächte, und darauf die Provision der Plattform hochgerechnet. Erst wenn diese Zahl steht, lohnt der Blick auf die Nachbarn. Wer andersherum anfängt, verkauft Nächte unter Kosten und merkt es nach zwölf Monaten.

Das Wichtigste in Kürze

Airbnb nimmt vom Gastgeber 3 Prozent bei der geteilten Gebühr, meist 15,5 Prozent bei der reinen Gastgebergebühr, gerechnet auf den Preis je Nacht plus deine eigenen Gebühren.
Booking.com nennt keinen festen Satz. Das Bundeskartellamt hat für deutsche Hotels eine Standardprovision von 10 bis 15 Prozent auf den Übernachtungspreis belegt.
Die Auslastung ist der häufigste Fehler. Die Bettenauslastung aus der Statistik ist nicht die Zahl deiner verkauften Nächte
Im Beispiel unten liegt der Break-even bei 73 Euro netto je Nacht plus 45 Euro Endreinigung, ohne eigene Reinigungsgebühr bei 88 Euro
Die Gebühr für die Endreinigung hebt den Preis je Nacht bei zwei Nächten um rund 31 Prozent an, bei sieben Nächten nur noch um 9 Prozent

Bevor du entscheidest

Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.

Welche Kosten in deine Rechnung gehören

Alle, die das Jahr über laufen, und alle, die eine einzelne Buchung auslöst. Fixkosten fallen auch an, wenn niemand da ist, und machen Leerstand teuer.

Fixkosten	Beispiel
Grundsteuer und Grundbesitzabgaben	420 Euro
Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage	2.400 Euro
Strom, Wasser, Heizung, Müll (Grundlast)	1.800 Euro
Internet, TV, Channel-Manager, Schließsystem	840 Euro
Steuerberatung	900 Euro
Wartung und kleine Reparaturen	800 Euro
Rücklage für Möbel und Technik	1.200 Euro
Fotos, eigene Website, Marketing	300 Euro
Summe	8.660 Euro

Die Prämie für Inhalt, Betriebshaftpflicht und Ertragsausfall fehlt hier mit Absicht, sie hängt an Größe, Standort, versicherter Summe und Selbstbeteiligung. Je 100 Euro Prämie im Jahr heben deinen Break-even bei 180 Nächten und 13,8 Prozent Provision um rund 64 Cent je Nacht.

Variable Kosten fallen nur an, wenn jemand kommt. Trenne sauber, was je Buchung anfällt und was je Nacht, denn davon hängen Mindestaufenthalt und Rabatte ab.

Variable Kosten je Buchung	Annahme
Endreinigung (2,5 Stunden zu 18 Euro)	45 Euro
Wäsche waschen und aufbereiten	12 Euro
Verbrauchsmaterial (Seife, Kaffee, Papier)	8 Euro

Dazu kommen 6 Euro je belegter Nacht für Strom, Wasser und Heizung über die Grundlast. Die 18 Euro je Stunde sind kein Zufall. Der Mindestlohn liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 13,90 Euro, und darauf schlägt eine Firma Abgaben, Anfahrt, Material und Marge auf.

Was die Plattform und das Finanzamt abziehen

Zwischen der Buchung und deinem Konto liegen zwei Abzüge. Der größere ist die Gebühr der Plattform, und Airbnb kennt dafür zwei Modelle. Bei der geteilten Gebühr zahlen die meisten Gastgeber 3 Prozent und der Gast den Rest, beim zweiten Modell der Gastgeber alles, üblicherweise 15,5 Prozent. Gerechnet wird auf den Preis je Nacht plus die Gebühren, die du selbst erhebst, ohne die Servicegebühr für Gäste und ohne Steuern. Deine Gebühr für die Endreinigung zählt also mit.

Booking.com nennt öffentlich keinen Prozentsatz, deiner steht im Vertrag und im Extranet. Für deutsche Hotels hat das Bundeskartellamt eine Standardprovision von 10 bis 15 Prozent auf den Übernachtungspreis festgehalten, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängt. Im Preferred-Partner-Programm zahlst du mehr. Rechne mit dem Satz deiner letzten Abrechnung.

Der Kanalmix ist ein Kostenfaktor, kein Marketingdetail

60 Prozent Airbnb zu 15,5 Prozent, 30 Prozent Booking.com zu angenommenen 15 Prozent und 10 Prozent direkt ergeben im Schnitt 13,8 Prozent Provision. Wer mehr direkt verkauft, drückt ihn, sollte aber auf den Schutz achten. Die Programme der Plattformen greifen nur für Buchungen über die jeweilige Plattform, gut zu sehen an der Haftpflicht von Booking.com.

Der zweite Abzug ist die Umsatzsteuer. Auf die Beherbergung kommen 7 Prozent, für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt der ermäßigte Satz nicht, auch wenn sie im Preis stecken. Ob deine Reinigungsgebühr dazugehört, klärt dein Steuerberater. Bleibst du unter den Grenzen für Kleinunternehmer, im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro Umsatz, entfällt der Posten samt Vorsteuer.

Wie viele Nächte du wirklich verkaufst

Weniger, als die meisten Rechnungen unterstellen. Wer 250 Nächte ansetzt statt 180, drückt seinen Break-even auf dem Papier um mehr als 20 Prozent und baut sich ein Ergebnis, das nie eintritt.

Einen Anhaltspunkt liefert das Statistische Bundesamt. Ferienhäuser und Ferienwohnungen kamen 2025 im Schnitt auf 31,4 Prozent Auslastung der Betten, also Übernachtungen geteilt durch angebotene Bettentage, mal 100.

Bettenauslastung ist nicht Objektauslastung

Ein Doppelbett zählt in der Statistik als zwei Betten. Eine Wohnung mit vier Betten, an 180 von 365 Nächten belegt und im Schnitt mit zwei Gästen, kommt auf rund 25 Prozent Auslastung der Betten und 49 Prozent Auslastung der Wohnung. Für deinen Preis zählt die Wohnung, also die Zahl der verkauften Nächte. Setz die 31,4 Prozent deshalb nicht in deine Rechnung ein, sie stammen zudem aus Betrieben mit mindestens zehn Betten.

Deine eigene Zahl kommt aus deinen Vorjahreswerten, sonst aus den offenen Kalendern ähnlicher Wohnungen in deiner Lage.

Was am Ende übrig bleibt

Das zeigt die Beispielrechnung, deren Annahmen du durch deine eigenen ersetzen kannst. Eine Wohnung mit vier Betten in einer Mittelstadt, 180 verkaufte Nächte im Jahr, also 49 Prozent der Nächte, im Schnitt 3 Nächte je Buchung und damit 60 Buchungen, 13,8 Prozent Provision, alle Beträge netto und Regelbesteuerung. Die Endreinigung geht als Gebühr an den Gast, Zins, Tilgung, Abschreibung und Prämie bleiben außen vor.

Zu den 8.660 Euro Fixkosten kommen 1.200 Euro Wäsche und Material für 60 Buchungen, 1.080 Euro Verbrauch für 180 Nächte und 2.700 Euro Endreinigung.

Position	Betrag
Kosten gesamt	13.640 Euro
Einnahmen vor Provision, 13.640 durch 0,862	15.824 Euro
Rest für die Nächte, minus 2.700 Euro Reinigung	13.124 Euro
Break-even je Nacht netto, 13.124 durch 180	72,91 Euro
brutto bei 7 Prozent	78,01 Euro

Setzt du statt der 72,91 Euro 85 Euro netto an, ergeben 180 Nächte plus 60 Endreinigungen 18.000 Euro Gasteinnahmen. Davon gehen 2.484 Euro Provision und 13.640 Euro Kosten ab, es bleiben 1.876 Euro vor Steuern, Zins und Abschreibung, also 10,42 Euro je verkaufter Nacht.

Was in keiner dieser Rechnungen steckt

Was ein Jahr zerlegt, sind andere Posten: ein Wasserschaden, der die Wohnung acht Wochen blockiert, ein Gast, der sich auf deiner Treppe verletzt, ein Streit mit dem Versicherer über die Höhe einer Zahlung. Das sind ein Ertragsausfall, ein Fall für die Betriebshaftpflicht und ein Fall für den Rechtsschutz, und ihre Prämien gehören in deine Fixkosten. Woran normale Policen scheitern, steht im Artikel zur Inhaltsversicherung.

Warum die Endreinigungsgebühr Buchungen kostet

Weil der Gast den Preis für den ganzen Aufenthalt vergleicht. Die feste Gebühr verteilt sich auf die gebuchten Nächte, und je kürzer der Aufenthalt, desto höher der Preis je Nacht.

Aufenthalt	effektiver Preis je Nacht	Aufschlag
2 Nächte	95,41 Euro	plus 30,9 Prozent
3 Nächte	87,91 Euro	plus 20,6 Prozent
5 Nächte	81,91 Euro	plus 12,3 Prozent
7 Nächte	79,34 Euro	plus 8,8 Prozent

Ein Gast, der zwei Nächte sucht, sieht bei dir fast 95 Euro je Nacht, obwohl du 73 Euro eingestellt hast. Die Wohnung nebenan mit 80 Euro je Nacht und 15 Euro Reinigung kommt auf 87,50 Euro und gewinnt den Vergleich.

Dagegen hast du drei Wege. Rechne die Reinigung in den Preis je Nacht ein, dann steigt dein Break-even auf 87,91 Euro und kurze Aufenthalte lohnen sich. Oder behalte die Gebühr und biete Buchungen von nur zwei Nächten gar nicht erst an. Oder misch beides und rechne beide Teile getrennt.

Die kurzfristige Preisuntergrenze liegt viel tiefer

Der Break-even ist ein Schnitt über das Jahr, keine Grenze für die einzelne Nacht. Kurzfristig lohnt sich jede Buchung, die mehr bringt als ihre eigenen variablen Kosten. Im Beispiel kostet eine Buchung über 3 Nächte 83 Euro, nach Provision brauchst du 96 Euro vom Gast, davon deckt die Reinigungsgebühr 45 Euro. Es bleiben rund 17 Euro je Nacht, alles darüber ist besser als Leerstand. Wer das ganze Jahr so verkauft, deckt seine Fixkosten nie.

Was du jetzt tust

So gehst du vor

Trag deine Fixkosten des Jahres zusammen. Bescheide, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verträge, Abos und deine Prämien.
Trenne die variablen Kosten. Reinigung, Wäsche und Material je Buchung, der Verbrauch über die Grundlast je belegter Nacht.
Setz deine eigene Auslastung an. Deine Vorjahreswerte, sonst die offenen Kalender ähnlicher Wohnungen in deiner Lage.
Rechne den Break-even je Nacht aus. Alle Kosten geteilt durch die verkauften Nächte, das Ergebnis um deinen Provisionssatz hochgerechnet.
Vergleiche erst danach mit dem Markt. Liegt dein Break-even darüber, sind deine Kosten zu hoch oder deine Auslastung zu niedrig.

Häufige Fragen zur Preiskalkulation einer Ferienwohnung

Wie berechne ich den Übernachtungspreis meiner Ferienwohnung?

Rechne von unten: Zähle alle Fixkosten des Jahres zusammen, addiere die variablen Kosten je Buchung und je Nacht, teile die Summe durch die Nächte, die du realistisch verkaufst, und rechne die Plattformprovision heraus. Das Ergebnis ist dein Break-even je Nacht. Erst danach vergleichst du ihn mit dem Marktpreis in deiner Lage.

Wie hoch ist die Provision bei Airbnb und Booking.com?

Airbnb nennt im Hilfe-Center zwei Modelle: bei der aufgeteilten Gebühr 3 Prozent für den Gastgeber, bei der reinen Gastgebergebühr üblicherweise 15,5 Prozent, berechnet auf den Übernachtungspreis und deine eigenen Gebühren. Booking.com veröffentlicht keinen festen Satz; das Bundeskartellamt hat für deutsche Hotels eine Standardprovision von 10 bis 15 Prozent auf den Übernachtungspreis dokumentiert. Verbindlich ist der Satz in deinem Vertrag.

Mit welcher Auslastung soll ich rechnen?

Mit deiner eigenen, nicht mit einem Durchschnitt. Das Statistische Bundesamt weist für Ferienhäuser und Ferienwohnungen 2025 eine Bettenauslastung von 31,4 Prozent aus, aber das ist nicht die Zahl der verkauften Nächte: Doppelbetten zählen dort als zwei Schlafgelegenheiten. Für die Kalkulation zählt die Objektauslastung, also wie viele Nächte du tatsächlich verkaufst.

Was bleibt bei der Vermietung einer Ferienwohnung am Ende übrig?

In der Beispielrechnung dieses Artikels bleiben bei 18.000 Euro Gasteinnahmen rund 1.876 Euro vor Steuern, Zins und Abschreibung, also etwa 10 Prozent. Der größte Hebel ist nicht der Preis, sondern die Auslastung und der Kanalmix. Eine Buchung mehr pro Monat wirkt stärker als fünf Euro mehr pro Nacht.

Soll ich eine Endreinigungsgebühr verlangen oder die Reinigung einpreisen?

Beides funktioniert, aber nicht gleich gut für alle Aufenthaltslängen. Eine feste Reinigungsgebühr hebt den effektiven Nachtpreis bei zwei Nächten um rund 31 Prozent an, bei sieben Nächten nur um 9 Prozent. Wer viele Kurzbuchungen will, preist die Reinigung besser in den Nachtpreis ein. Wer die Gebühr behält, sollte einen Mindestaufenthalt setzen.

Wie viel Rabatt kann ich für eine Wochenbuchung geben?

So viel, wie du an Reinigung sparst, plus das, was dir eine sonst leere Woche wert ist. Im Beispiel spart eine Wochenbuchung gegenüber zwei kürzeren Buchungen 65 Euro, verteilt auf sieben Nächte also 9,29 Euro pro Nacht oder rund 12,7 Prozent. Bis dahin trägt sich der Rabatt selbst, alles darüber ist echter Verzicht.

Welcher Umsatzsteuersatz gilt für die Vermietung einer Ferienwohnung?

Für die Beherbergung selbst gilt nach Paragraf 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt das ausdrücklich nicht. Ob deine Endreinigungsgebühr darunter fällt, klärst du mit deinem Steuerberater. Unter der Kleinunternehmergrenze nach Paragraf 19 UStG entfällt der Posten, dafür gibt es auch keinen Vorsteuerabzug.

Gehört die Versicherungsprämie in die Preiskalkulation?

Ja, als Fixkostenblock. Die Prämie hängt an Objektgröße, Standort, Versicherungssumme und Selbstbeteiligung, deshalb setzt du deine eigene Zahl ein. Der Hebel ist klein: Bei 180 verkauften Nächten und 13,8 Prozent Provision erhöhen je 100 Euro Jahresprämie den Break-even um rund 64 Cent pro Nacht. Ein einziger unversicherter Inventarschaden kostet dagegen leicht einen Jahresüberschuss.

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