Inhalt
Deine Wohnung in München war dieses Jahr 60 Nächte an Gäste vermietet. Vier Nächte zu viel, denn ab dem 57. Tag im Kalenderjahr ist das eine Zweckentfremdung, und die kann teuer werden. In Leipzig wärst du mit denselben Nächten im Rahmen, in Frankfurt am Main hättest du schon ab der ersten ein Problem, weil es dort keine Freigrenze gibt.
Zweckentfremdung heißt nichts anderes, als dass eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen dient. Ob das verboten ist und ab wann, entscheidet die Stadt, in der die Wohnung steht. Der Bund hat dazu kein Gesetz.
Aufgefallen ist so etwas lange nur, wenn sich ein Nachbar beschwert hat. Seit September 2026 melden die Buchungsportale die Nächte selbst.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt.
Wann gilt deine Wohnung als zweckentfremdet?
Sobald sie dauerhaft anders genutzt wird als zum Wohnen. Die Länder zählen dabei meist dieselben Fälle auf. In Berlin sind das: kurze Vermietung als Ferienwohnung oder als Zimmer, Nutzung als Büro oder Betrieb, Umbauten, nach denen der Raum zum Wohnen nicht mehr taugt, Leerstand über drei Monate und Abriss.Bezirksamt Mitte von Berlin, § 2 Abs. 1 ZwVbGberlin.de
Oft übersehen wird, dass Zweckentfremdungsrecht und Baurecht zwei getrennte Baustellen sind. Deine Ferienwohnung kann nach der Satzung erlaubt sein und im Baurecht trotzdem eine Genehmigung brauchen. Wer nur eines von beidem klärt, ist nicht fertig.
Zuständig ist der Ort der Wohnung, nicht dein Wohnort. Das Land macht ein Rahmengesetz, die Gemeinde entscheidet per Satzung, ob es bei ihr gilt. Deshalb kann im Nachbarort etwas ganz anderes gelten.
Was gilt in deiner Stadt?
Acht Märkte, gelesen am 22. August 2026 auf den amtlichen Seiten.
| Stadt | Ohne Genehmigung erlaubt (je Kalenderjahr) | Bußgeld bis |
|---|---|---|
| Berlin | nichts, auch die Nebenwohnung braucht eine Genehmigung (dann höchstens 90 Tage) | 500.000 Euro |
| München | 8 Wochen, also 56 Kalendertage | 500.000 Euro |
| Hamburg | unter 8 Wochen in der Hauptwohnung | 500.000 Euro |
| Köln | 90 Tage, aber anzeigepflichtig | 500.000 Euro |
| Frankfurt am Main | nichts, jede Ferienvermietung braucht eine Genehmigung | 25.000 Euro |
| Stuttgart | steht in der jeweils gültigen Satzung | 100.000 Euro |
| Leipzig | 12 Wochen | 100.000 Euro |
| Dresden | noch keine Satzung, Entwurf mit 12 Wochen | 100.000 Euro, sobald sie gilt |
Satzungen ändern sich oft mit wenigen Monaten Vorlauf, in Baden-Württemberg und Sachsen laufen sie nach fünf Jahren sogar aus. Prüf den Stand deiner Stadt vor jeder Saison an der Quelle nach. Ein Ratgeber ist dafür die falsche Adresse, auch dieser.
Worauf es in den einzelnen Städten ankommt
- Berlin Auch für die eigene Wohnung brauchst du eine Genehmigung, wenn du sie anbietest, während du weg bist. Bei einem einzelnen Zimmer unter 49 Prozent der Fläche reicht die kostenlose Anzeige beim Bezirksamt. Das Bußgeld reicht bis 500.000 Euro.Bezirksamt Mitte von Berlin, § 7 Abs. 4 ZwVbGberlin.de Neue Nummern gibt Berlin gerade nicht aus, bestehende gelten weiter.Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Zweckentfremdungsverbotberlin.de
- München Die acht Wochen darfst du auf mehrere kurze Zeiträume verteilen.Landeshauptstadt München, Art. 5 ZwEWG und § 14 der Zweckentfremdungssatzungstadt.muenchen.de Die Nummer ist seit August 2026 beschlossen, verlangen kann die Stadt sie noch nicht, weil die Technik fehlt.Rathaus-Umschau München Nr. 113/2026 vom 18.06.2026ru.muenchen.de
- Hamburg Auch hier reicht das Bußgeld bis 500.000 Euro.Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, Änderungen des Wohnraumschutzgesetzes 2019hamburg.de Die Ausnahme für weniger als die halbe Wohnfläche in der Hauptwohnung fällt zum 1. Januar 2027 weg.Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, Häufige Fragen zur Wohnraumschutznummerhamburg.de
- Köln Die Wohnraum-Identitätsnummer muss in jedem Inserat stehen und erlischt, wenn du deine Buchungen nicht meldest.Stadt Köln, Wohnraum-Identitätsnummerstadt-koeln.de
- Frankfurt am Main Jede Ferienvermietung braucht eine Genehmigung.Bauaufsicht Frankfurt, Merkblatt Ferienwohnungen 01/2026bauaufsicht-frankfurt.de Seit 2018 hat die Stadt 1.144 illegale Ferienwohnungen gefunden und über 2,1 Millionen Euro Bußgeld verhängt.Haufe, Meldung vom 29.09.2025haufe.de
- Stuttgart Die Wochengrenze nennen wir bewusst nicht, weil eine Satzung in Baden-Württemberg höchstens fünf Jahre gilt und danach neu beschlossen wird.Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, Zweckentfremdungsverbotmlw.baden-wuerttemberg.de Die gültige Fassung steht im Stuttgarter Stadtrecht (stuttgart.de).
- Leipzig und Dresden In Sachsen ist es Zweckentfremdung, wenn du länger als zwölf Wochen im Kalenderjahr Gäste beherbergst oder die Wohnung über zwölf Monate leer steht.§ 1 Abs. 2 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetzrevosax.sachsen.de Das Bußgeld reicht dort bis 100.000 Euro.§ 6 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetzrevosax.sachsen.de Leipzig hat das 2024 in eine Satzung gegossen, die Übergangsfrist ist abgelaufen.Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Leipzig, ausgefertigt am 22.08.2024leipzig.de In Dresden liegt der Entwurf seit Mai 2026 in den Ausschüssen, ob er inzwischen beschlossen ist, prüfst du selbst.Landeshauptstadt Dresden, Pressemitteilung Mai 2026dresden.de
Warum die Portale jetzt selbst melden
Seit dem 20. Mai 2026 gilt eine EU-Verordnung für den Datenaustausch zwischen Buchungsportalen und Behörden. In Deutschland sammelt die Bundesnetzagentur diese Daten. Seit dem 1. September 2026 schicken die Portale sie monatlich dorthin, rückwirkend auch für Juli und August. Wer das nicht tut, zahlt bis zu 100.000 Euro.Bundesnetzagentur, Kurzzeitvermietungbundesnetzagentur.de
An deinen Regeln ändert das nichts, Genehmigung und Bußgeld bleiben, wie deine Stadt sie gesetzt hat. Was sich ändert, ist der Beweis. Früher musste ein Amt jede Nacht mühsam nachweisen, heute liest es sie aus einem Datensatz ab. Wer über der Freigrenze liegt, fällt damit auf.
Was passiert, wenn dich jemand meldet?
Ein Verfahren startet meist der Nachbar, den die wechselnden Koffer im Treppenhaus stören, und nur selten das Amt. Fast jede Stadt mit Verbot hat dafür ein Portal, und melden lässt sich dort meist anonym.
Danach läuft es meist so ab. Das Amt schreibt dich an und fragt, wie du die Wohnung nutzt. Wer hier schweigt, überlässt ihm die Sicht auf den Fall. Dann sichert es Inserate, fragt deine Buchungsdaten ab und sieht sich die Wohnung teils vor Ort an. Findet es eine Nutzung ohne Genehmigung, ordnet es an, dass wieder gewohnt wird, und kann das mit einem Zwangsgeld verbinden. Das Bußgeld läuft getrennt davon, seine Höhe hängt an Dauer und Schwere des Verstoßes und an dem, was du verdient hast.
Gegen beide Bescheide kannst du vorgehen, aber es laufen Fristen. Ein Firmenrechtsschutz für Vermieter trägt Anwalt und Gericht, aber nur, wenn dein Vertrag Streit mit Behörden abdeckt. Prüf das in den Bedingungen nach, es steckt nicht in jedem Tarif.
Was das mit deiner Versicherung zu tun hat
Teurer als jedes Bußgeld wird eine Police, die nicht zu deiner echten Nutzung passt. Wer an Gäste vermietet, erhöht die Gefahr. Es kommen mehr Menschen mit einem Schlüssel, und es geht anderes kaputt als bei einem Dauermieter. Diese Gefahrerhöhung darfst du nicht ohne die Zustimmung deines Versicherers schaffen, und fällt sie dir später auf, meldest du sie sofort. Verschweigst du sie mit Absicht, zahlt er nach einem Schaden nicht, bei grober Fahrlässigkeit darf er kürzen.§ 26 Abs. 1 VVGgesetze-im-internet.de
Drei Lücken sehen wir in Gesprächen immer wieder:
- Die private Hausrat läuft weiter, obwohl die Wohnung gewerblich vermietet wird. Warum das der falsche Vertrag ist, steht im Text zur Hausratversicherung bei Airbnb-Vermietung, passend ist eine Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen.
- Es fehlt die Betriebshaftpflicht. Stürzt ein Gast auf der Treppe, haftest du selbst. Was eine Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen leistet, steht extra.
- Schäden durch die eigenen Gäste fehlen. Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch. Was ein Gast kaputt macht, läuft über die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein.
Untersagt das Amt die Nutzung, stehen deine Einnahmen still. Ein Schadenfall ist das nicht, denn der Ausfall kommt von einer Anordnung und nicht von einem Schaden an einer Sache. Mehr dazu bei den häufigsten Versicherungsfehlern bei Ferienwohnungen.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Lies die Satzung deiner Stadt im Original, nicht die Zusammenfassung eines Portals. Dort ändert sich deine Wochengrenze zuerst.
- Zähl deine Nächte mit, je Wohnung und je Kalenderjahr. Die Portale melden dieselben Zahlen inzwischen selbst.
- Hol dir die Nummer, wo es eine gibt, und trag sie in jedes Inserat ein.
- Sag deinem Versicherer, wie du wirklich vermietest, bevor der erste Gast kommt, nicht danach. Wer im Antrag Dauermiete angibt und tageweise an Gäste vermietet, hat im Schaden ein größeres Problem als jedes Bußgeld.
