Inhalt
Eine vermietete Ferienwohnung braucht sechs Bausteine. Inhalt für die Einrichtung. Betriebshaftpflicht für Schäden an Gästen und an Dritten. Gebäude für die Substanz. Ertragsausfall für deine Einnahmen. Rechtsschutz für den Streit. Und Gastschaden für das, was deine Gäste kaputt machen. Welche du davon brauchst, hängt vor allem an einer Frage. Gehört dir die Wohnung, oder hast du sie selbst gemietet?
Ferienwohnungen sind längst keine Nische mehr. 2025 wurden in Deutschland 68,3 Millionen Nächte in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht. Das sind 13,0 Prozent mehr als im Jahr davor (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28. Juli 2026). Rund 94 Prozent davon liefen über Betriebe mit weniger als zehn Betten, also über Gastgeber wie dich. Der Schutz ist bei den meisten nicht mitgewachsen.
Welche Versicherung braucht eine Ferienwohnung?
Sortiere nicht nach den Namen der Produkte. Sortiere danach, was im Schadenfall kaputtgeht. Vier Dinge kannst du verlieren. Dein Inventar. Die Substanz des Hauses. Deine Einnahmen. Und dein Geld, wenn jemand dich haftbar macht. Dazu kommen zwei Sonderfälle, die gerade in der Ferienwohnung oft vorkommen. Schäden durch die eigenen Gäste, und Streit ums Geld.
| Baustein | Was er trägt | Wer ihn braucht |
|---|---|---|
| Inhaltsversicherung | Möbel, Technik, Küche, Ausstattung bei Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl | jeder Gastgeber |
| Betriebshaftpflicht | Personen- und Sachschäden, für die du gegenüber Gästen oder Dritten einstehen musst | jeder Gastgeber |
| Gastschaden | Schäden, die deine Gäste selbst an deiner Einrichtung anrichten | jeder Gastgeber |
| Ertragsausfall | entgangene Mieteinnahmen, solange die Einheit nach einem Schaden stillsteht | wer von den Einnahmen lebt oder Kredite bedient |
| Gebäudeversicherung | Dach, Wände, Leitungen, fest verbaute Teile | Eigentümer |
| Rechtsschutz | Anwalts- und Gerichtskosten bei Streit mit Gästen, Behörden, Eigentümern | empfohlen, ab dem zweiten Objekt praktisch Standard |
Die ersten drei Zeilen sind das Fundament. Ohne sie fehlt dir Geld an drei Stellen. Für die neue Einrichtung. Für einen Gast, der sich verletzt. Und für die Schäden, die im Alltag am häufigsten vorkommen.
Kein Gesetz schreibt dir Gebäude, Inhalt oder Haftpflicht vor. Es gibt aber Pflichten aus Verträgen. Wer dir Geld leiht, verlangt meist eine Gebäudeversicherung. Und in einer Eigentümergemeinschaft wird sie für das gemeinsame Eigentum beschlossen. Wer dir eine Pflicht aus dem Gesetz verkauft, verkauft dir ein Argument, kein Gesetz.
Warum deine bestehenden Policen die Vermietung nicht mittragen
Der häufigste Fehler ist kein fehlender Vertrag. Es ist ein Vertrag, der von der Vermietung nichts weiß. Deine Hausrat, deine Gebäudeversicherung und deine Privathaftpflicht sind auf zwei Fälle gerechnet. Du wohnst selbst darin, oder du vermietest auf Dauer. Nicht auf Gäste, die jede Woche wechseln und einen eigenen Schlüssel haben.
Der Fachbegriff dafür heißt Gefahrerhöhung, also mehr Risiko als bei Vertragsschluss. Nach § 23 Abs. 1 VVG darfst du sie ohne das Ja deines Versicherers gar nicht erst schaffen. Fällt sie dir später auf, meldest du sie sofort (§ 23 VVG). Meldest du nicht, wird es teuer. Hast du es mit Absicht getan, zahlt der Versicherer nicht. War es grob fahrlässig, darf er kürzen, je nachdem wie schwer dein Fehler wiegt (§ 26 Abs. 1 VVG). Und beweisen musst du, dass es nicht grob fahrlässig war.
Bei der Hausrat kommt eine zweite Hürde dazu. Die Musterbedingungen des GDV zählen manche Räume gar nicht erst zur versicherten Wohnung. Nämlich die, die nur beruflich oder gewerblich genutzt werden (A 10.1.1 VHB 2022). Eine reine Ferienwohnung ist damit nicht der versicherte Ort. Auch dann nicht, wenn du brav deine Beiträge zahlst. Was die beiden Policen trennt und wann welche greift, steht im Vergleich von Hausrat und Inhaltsversicherung.
Ein Anruf beim Makler lässt sich zwei Jahre später nicht belegen. Schreib deinem Versicherer in Textform, seit wann und wie viel du vermietest. Und heft seine Antwort ab. Erhöht er den Beitrag oder kündigt er, weißt du es vor dem Schaden statt danach. Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, geht dieselbe Meldung an die Verwaltung.
Baustein für Baustein: was jeder deckt
Inhaltsversicherung
Die Inhaltsversicherung ist der Baustein für deine Einrichtung. Sie zahlt bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und Einbruchdiebstahl. Sie ist die gewerbliche Schwester der Hausrat. Und sie rechnet mit dem, was in einer Ferienwohnung normal ist. Ständig neue Gäste, teure Technik, und niemand, der abends nach dem Rechten sieht.
Zwei Punkte entscheiden über die Güte der Police. Erstens die Summe: Sie muss zum Neuwert deines Inventars passen. Zweitens die Frage, welche Gefahren der Grundschutz überhaupt trägt. Überschwemmung und Rückstau sind zum Beispiel nicht selbstverständlich dabei. Ob sie mitlaufen oder extra vereinbart werden müssen, steht in den Bedingungen. Und das ist von Tarif zu Tarif verschieden. Worauf du bei den Leistungen im Detail achtest, steht im Ratgeber zur Inhaltsversicherung für die Ferienwohnung.
Betriebshaftpflicht
Die Betriebshaftpflicht springt ein, wenn du für einen Schaden bei jemand anderem geradestehen musst. Grundlage ist § 823 Abs. 1 BGB. Wer mit Absicht oder aus Nachlässigkeit Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen verletzt, schuldet Schadensersatz (§ 823 BGB). Als Gastgeber trifft dich dazu die Verkehrssicherungspflicht. Du musst also dafür sorgen, dass sicher ist, was du deinen Gästen überlässt.
Der Klassiker ist die lose Stufe, die glatte Dusche oder der Balkon mit zu niedrigem Geländer. Richtig teuer wird es, wenn ein Mensch zu Schaden kommt. Bleibt eine Verletzung zurück, geht es um die Kosten der Behandlung, um Schmerzensgeld und um den Verdienst, der über Jahrzehnte ausfällt. Was die Police deckt und was sie ausschließt, steht im Ratgeber zur Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Gastschaden
Diesen Baustein unterschätzen fast alle. Deine Gäste machen deine Einrichtung kaputt. Nicht durch Einbruch, sondern durch Benutzung. Rotwein auf dem Sofa. Brandloch in der Matratze. Kratzer im Parkett. Fernseher von der Wand gerissen.
Genau deshalb ist das ein eigener Baustein und keine Leistung der Inhaltsversicherung. Die Inhaltsversicherung trägt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruchdiebstahl. Ein Gast, dem du den Schlüssel gibst, bricht nicht ein. In den Musterbedingungen heißt die Gefahr wörtlich Vandalismus nach einem Einbruch. Und genau dieses Wort fehlt bei deinen Gästen. Wer solche Schäden abgesichert haben will, braucht dafür die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein.
Eine Kaution über die Plattform deckt kleine Beträge. Und sie setzt einiges voraus. Du musst den Schaden fristgerecht melden, ihn belegen, und der Gast darf nicht widersprechen. Bei einem kaputten Parkett reicht sie nicht. Bei einem Gast, der nach der Abreise nicht mehr reagiert, hilft sie gar nicht. Sie ist ein Puffer für Kleinkram, keine Absicherung.
Gebäudeversicherung
Sie brauchst du nur, wenn dir die Wohnung oder das Haus gehört. Versichert ist die Substanz. Dach, Wände, Leitungen, Heizung, fest verbaute Küchen und Böden. Der wichtigste Grund für sie heißt Leitungswasser. Laut GDV geht knapp die Hälfte der Schadenkosten in der Wohngebäudeversicherung auf diese eine Gefahr.
In einer Eigentümergemeinschaft läuft sie über die Gemeinschaft. Du selbst versicherst dann nur dein Sondereigentum. Melden musst du auch dort: Die Verwaltung muss wissen, dass bei dir Gäste wechseln.
Ertragsausfall
Nach einem Wasserschaden steht die Wohnung nicht drei Tage leer, sondern oft mehrere Wochen. Trocknen, Gutachter, Termine mit Handwerkern, neuer Boden. In dieser Zeit laufen Kreditrate, Hausgeld und Nebenkosten weiter. Die Einnahmen nicht. Genau diese Lücke schließt die Ertragsausfallversicherung.
Beim Vergleich schaust du auf einen Wert: die Haftzeit. Sie sagt, wie lange der Versicherer den Ausfall nach einem Schaden trägt. Die Zahl steht in den Bedingungen und ist von Tarif zu Tarif verschieden. Halte sie nicht gegen dein Bauchgefühl, sondern gegen die Zeit, die eine Sanierung bei dir wirklich braucht. Trocknen, Gutachter und neuer Boden ziehen sich über Wochen. Ein Brand über Monate. Drei Monate Haftzeit klingen großzügig, bis die Handwerker vier brauchen.
Rechtsschutz
Rechtsschutz ist kein Luxus. Er ist die Antwort auf eine harte Wahrheit: Recht haben und Recht bekommen sind zwei Dinge, und der Unterschied kostet Geld. Drei Streitfälle sind typisch. Der Versicherer kürzt, und du hältst dagegen. Das Amt sagt, deine Nutzung sei nicht erlaubt. Oder es gibt Ärger mit der Eigentümergemeinschaft oder mit deinem Vermieter. Welcher Baustein welchen Fall trägt, steht im Ratgeber zum Rechtsschutz für Vermieter.
Welche Versicherung du als Vermieter je nach Lage brauchst
Der Kasten mit den Bausteinen ist für alle gleich. Die Auswahl nicht. Sie hängt an drei Fragen. Gehört dir das Objekt? Wohnst du selbst darin? Und arbeitet jemand für dich?
| Deine Lage | Fundament | Kommt dazu | Fällt weg |
|---|---|---|---|
| Eigentümer, Wohnung dauerhaft vermietet | Inhalt, Betriebshaftpflicht, Gastschaden | Gebäude, Ertragsausfall, Rechtsschutz | nichts |
| Eigentümer, Wohnung zeitweise selbst genutzt | Inhalt, Betriebshaftpflicht, Gastschaden | Gebäude, Rechtsschutz | Ertragsausfall oft entbehrlich |
| Mieter, Wohnung angemietet und weitervermietet | Inhalt, Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden, Gastschaden | Rechtsschutz, Ertragsausfall, Kaution | Gebäude (trägt der Eigentümer) |
| Mit Reinigungskraft oder Personal | wie oben | gesetzliche Unfallversicherung über den zuständigen Träger | nichts |
Wer anmietet und weitervermietet, hat einen Punkt vor allen anderen: die Erlaubnis. Nach § 540 Abs. 1 BGB darf ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen (§ 540 BGB). Eine allgemeine Erlaubnis zur Untermiete reicht dafür nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Sie umfasst nicht ohne Weiteres das Recht, die Wohnung tageweise an Touristen zu geben (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Ohne diese Erlaubnis auf Papier steht dein ganzes Modell auf Sand. Und keine Police der Welt repariert das. Welche Bausteine das Modell darüber hinaus trägt, steht im Ratgeber zum Anmieten und Weitervermieten.
Mietsachschäden sind Schäden an der Wohnung, die du selbst gemietet hast. Nach § 540 Abs. 2 BGB haftest du für den Fehler deines Untermieters wie für deinen eigenen. Baut ein Gast einen Wasserschaden am Gebäude, hält sich der Eigentümer an dich. Nicht an den Gast. Fehlt dieser Einschluss in deiner Betriebshaftpflicht, zahlst du aus eigener Tasche.
Sobald jemand für dich arbeitet, kommt die gesetzliche Unfallversicherung dazu. Etwa eine feste Reinigungskraft oder jemand, der die Gäste betreut. Du meldest dann binnen einer Woche nach dem Start, was dein Betrieb macht und wie viele Leute dort versichert sind (§ 192 Abs. 1 SGB VII). Empfänger ist der Träger der Unfallversicherung. Wer stattdessen fristgerecht ein Gewerbe anmeldet, hat diese Pflicht damit erfüllt. Welcher Träger für dich zuständig ist, klärst du dort.
Wer eine Ferienwohnung vermietet, verwaltet meist nur sein Vermögen. Steuerlich sind das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Ein Gewerbe wird daraus erst, wenn du es wie ein Hotel aufziehst. Also mit Rezeption, mit Personal oder mit Leistungen, die weit über die Wohnung selbst hinausgehen. Wo die Grenze bei dir liegt, klärt dein Steuerberater. Dieser Text ersetzt keine Beratung zu Steuern oder Recht. Für deine Police ist die Frage ohnehin nicht entscheidend: Unsere Versicherer zeichnen auch ohne Gewerbeschein. Wichtig ist nur, dass die Nutzung im Antrag richtig steht.
Was Airbnb und Booking abdecken, und was nicht
Beide Plattformen bringen ein Schutzprogramm mit. Beide sind mehr als nichts. Nur ersetzen sie das Fundament nicht.
Bei AirCover von Airbnb läuft eine Linie mitten durch das Paket. Der Schutz für Sachschäden ist nach Airbnbs eigenen Bedingungen ausdrücklich kein Vertrag über eine Versicherung (Ziffer 2.5 der AirCover-Bedingungen). Der Teil für die Haftpflicht dagegen schon. Booking.com stellt seinen Partnern eine echte Haftpflicht über Zurich. Sie gilt für Buchungen über Booking.com.
Drei Punkte gelten für beide:
- Der Vertrag läuft auf die Plattform, du bist nur mitversichert. Über Umfang, Verlängerung und Kündigung entscheidest nicht du.
- Der Schutz gilt nur für Buchungen über diese Plattform. Direktbuchungen, Anfragen über Instagram und Stammgäste laufen ohne.
- Es gelten kurze Fristen und ein eigener Weg zur Meldung, der nichts mit deiner Police zu tun hat.
Wer beide Kanäle nutzt und dazu direkt vermietet, hat drei Regelwerke. Und eine Lücke genau dort, wo der beste Gast herkommt. Deshalb gehört dein eigenes Fundament unter alles. Das Programm der Plattform kommt obendrauf.
Ferienwohnung versichern: in welcher Reihenfolge
So gehst du vor
- Bestand aufnehmen Alle laufenden Policen auf den Tisch: Hausrat, Gebäude, Privathaftpflicht, Rechtsschutz. Notier zu jeder, ob der Versicherer von der Vermietung weiß.
- Nutzung schriftlich melden Für jeden alten Vertrag eine kurze Nachricht in Textform, Antwort abheften. Das schließt die Tür zur Gefahrerhöhung nach § 23 VVG.
- Inventar zum Neuwert zählen Raum für Raum, mit Fotos. Diese Zahl ist die Grundlage für die Summe und im Schadenfall dein bester Beleg.
- Fundament aufsetzen Inhalt, Betriebshaftpflicht, Ertragsausfall und Gastschaden rechnest du im Online-Rechner in wenigen Minuten durch.
- Den Rest im Gespräch klären Rechtsschutz, Kaution, Gebäude, Cyber und D&O laufen über die Beratung, dort vermitteln wir Markttarife.
- Einmal im Jahr gegenlesen Neue Einheit, neue Ausstattung, höhere Preise: Sonst steht die Police auf dem Stand vom Tag des Abschlusses.
Häufige Fragen zur Versicherung der Ferienwohnung
Welche Versicherung braucht man für eine Ferienwohnung?
Reicht meine Hausratversicherung für die Ferienwohnung?
Ist eine Versicherung für die Ferienwohnung gesetzlich Pflicht?
Wer zahlt, wenn ein Gast etwas in der Ferienwohnung beschädigt?
Brauche ich eine Versicherung, wenn ich die Ferienwohnung nur gemietet habe?
Reicht AirCover von Airbnb als Versicherung für Vermieter?
Wann muss ich meinem Versicherer die Vermietung melden?
Fazit: vier Fragen, sechs Bausteine
Die Frage lautet nicht, welche Versicherung deine Ferienwohnung braucht. Sie lautet, was du verlieren kannst. Inventar, Substanz, Einnahmen, Vermögen. Für jeden dieser vier Punkte gibt es einen Baustein. Dazu kommen Gastschaden und Rechtsschutz, die beiden Sonderfälle, die gerade hier oft vorkommen.
Der teuerste Fehler ist nicht der fehlende Baustein. Es ist der Vertrag, der von der Vermietung nichts weiß. Wenn du diese Woche nur eine Sache machst: Schreib deinen alten Versicherern, dass du vermietest. Der Rest lässt sich danach in Ruhe sortieren.
Als Nächstes
Booking.com Versicherung: was sie zahlt und was nicht
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