Untervermietung: Erlaubnis des Vermieters und BGB

Inhalt

Du gehst für zwei Jahre beruflich ins Ausland und willst zwei deiner drei Zimmer so lange vergeben. Einfach machen darfst du das nicht, denn ohne die Erlaubnis deines Vermieters geht keine Untervermietung. Verlangen kannst du sie trotzdem, und die Hürde dafür liegt niedriger, als die meisten denken. Dieser Anspruch gilt allerdings für einen Teil der Wohnung, nicht für Gäste, die nach Nächten kommen. Wer als Mieter auf Airbnb anbieten will, braucht deshalb einen Satz im Papier, den fast keine Vorlage enthält.

Das Wichtigste in Kürze

Für einen Teil der Wohnung kannst du die Erlaubnis verlangen, sobald nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist.
Touristen sind nicht mitgemeint. Eine allgemein erteilte Erlaubnis deckt die Vergabe nach Nächten nicht ab.
Gewinn kippt den Anspruch. Wer mehr einnimmt, als ihn die Wohnung selbst kostet, hat kein berechtigtes Interesse.
Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung, fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung.
Die Mehreinnahmen darfst du im Regelfall behalten. Sobald der Rückgabeanspruch bei Gericht liegt, aber nicht mehr.
Für Schäden deines Untermieters haftest du selbst, auch mit erteilter Erlaubnis.

Bevor du entscheidest

Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wann kannst du die Erlaubnis verlangen?

Sobald drei Dinge zusammenkommen. Du hast ein berechtigtes Interesse, es ist erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden, und es geht um einen Teil des Wohnraums, nicht um die ganze Wohnung. Passt das, schuldet dein Vermieter dir die Erlaubnis. Ein pauschales Verbot im Formular-Mietvertrag ändert daran nichts, denn jede Abrede, die dich schlechter stellt, ist unwirksam.

Dem Bundesgerichtshof genügen vernünftige Gründe, die deinen Wunsch nachvollziehbar machen. Es muss weder deine Hauptwohnung sein, noch musst du auf das Geld angewiesen sein. An den Teil, den du zurückbehältst, stellt das Gesetz keine Anforderung, weder an die Größe noch an die Art.

Situation	Hast du einen Anspruch?
Mehrere Jahre beruflich im Ausland, ein Zimmer bleibt möbliert zurück	ja
Einzimmerwohnung, du behältst Schlüssel und einen abgetrennten Bereich	ja, im Grundsatz
Die Untermiete liegt über deinen eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen	nein
Du gibst die Wohnung tageweise an Touristen	nein
Du gibst die Wohnung als Ganzes weiter	nein, das Gesetz nennt ausdrücklich einen Teil des Wohnraums

Wenn dein Vermieter zu Unrecht Nein sagt

Verweigert er sie, obwohl die Bedingungen erfüllt sind, verletzt er seine Pflicht aus dem Vertrag und schuldet dir Schadensersatz. Im Kanada-Fall waren das 7.475 Euro, die Miete, die den Mietern entging. Dazu kommt ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, wenn der Grund für die Verweigerung nicht in der Person des Dritten liegt.

Was bringt deinen Anspruch zu Fall?

Vier Dinge. Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters, eine übermäßige Belegung der Wohnung oder andere Gründe, die deinem Vermieter die Überlassung unzumutbar machen. Der vierte Punkt ist neu und trifft viele Modelle, nämlich der Gewinn.

Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2026 entschieden, dass ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn der Mieter mit der Untermiete einen Gewinn über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus erzielt. Der Wunsch, die eigene Miete zu drücken, ist geschützt. Der Aufbau einer Geldquelle ist es nicht.

Der Fall, an dem sich das entschieden hat

Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 für seine Zweizimmerwohnung 460 Euro netto kalt. Anfang 2020 ging er ins Ausland und gab die Wohnung ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter, für 962 Euro netto kalt und für 1.100 Euro inklusive Nebenkosten. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte im Februar 2022 fristgerecht. Der BGH wies die Revision des Mieters zurück, die ordentliche Kündigung war wirksam.

Wenn du Wohnungen anmietest, um sie weiterzugeben

Der Anspruch aus dem Wohnraummietrecht schützt den Mieter, der selbst dort wohnt, und hilft dir als Betreiber nicht. Läuft dein Hauptmietvertrag als Gewerbemietvertrag, bleibt es bei der Grundregel, und die gibt dem Eigentümer freie Hand. Welche Bausteine dieses Modell trägt, steht im Ratgeber zum Anmieten und Weitervermieten.

Warum deine Untermieterlaubnis Airbnb nicht abdeckt

Weil sie etwas anderes meint als das, was du vorhast. Der Bundesgerichtshof hat das in einem Leitsatz festgehalten: "Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst".

Im Fall dahinter hatte ein Berliner Mieter 2008 die Erlaubnis zur Untermiete bekommen und bot seine Zweizimmerwohnung ab Mai 2011 tageweise Touristen an. Die Vermieter mahnten ab und kündigten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Eine Vergabe nach Nächten ist eben etwas anderes als eine gewöhnliche Untervermietung, die befristet oder auf unbestimmte Zeit läuft.

Zwei Genehmigungen, die nichts miteinander zu tun haben

Die Erlaubnis deines Vermieters ist eine Sache zwischen euch beiden. Ob deine Stadt die kurze Vermietung an Gäste erlaubt, regeln das Zweckentfremdungsrecht und die Pflicht zur Registrierung, und dazu kann dir dein Vermieter gar nichts zusagen. Du brauchst beides, und keines ersetzt das andere.

Ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch der Wohnung hast du zu vertreten, und zwar auch dann, wenn dein Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Was dein Gast kaputt macht, wird gegenüber dem Eigentümer dein Problem. Solche Mietsachschäden, also Schäden an der Wohnung, die du selbst gemietet hast, deckt die Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen und Serviced Apartments.

Was muss in der Erlaubnis stehen?

Person, Zeitraum, Umfang und Art der Nutzung, und zwar so genau, dass später niemand streiten muss. Ein Muster aus dem Netz schafft das selten, weil fast alle Vorlagen von einem festen Untermieter ausgehen und die Art der Nutzung darin gar nicht vorkommt. Daran ist der Berliner Mieter 2014 gescheitert.

Baustein	Warum er drin stehen muss
Art der Nutzung	Der entscheidende Punkt. Tageweise Überlassung an Feriengäste wörtlich benennen, sonst gilt sie als nicht erlaubt
Person	Name und Anschrift des Untermieters, bei Gästen ausdrücklich die Überlassung an wechselnde, dem Vermieter namentlich nicht bekannte Personen
Umfang	Welche Räume, welche Fläche, was du selbst behältst. Der gesetzliche Anspruch trägt nur die Teiluntervermietung
Zeitraum	Befristet oder unbefristet, mit Datum. Eine unbefristete Erlaubnis für einen befristeten Anlass wird gern bestritten
Höchstzahl der Personen	Nimmt dem Vermieter das Argument der übermäßigen Belegung
Widerruf	Unter welchen Bedingungen die Erlaubnis endet, etwa bei wiederholten Beschwerden der Nachbarn

Wirksam ist auch eine mündliche Erlaubnis. Sie nützt dir nur nichts, wenn der Vermieter wechselt oder dein Kontakt in der Verwaltung geht, denn im Prozess musst du beweisen, dass es sie gab und was sie umfasste. Ein unterschriebener Nachtrag zum Mietvertrag ist besser als eine E-Mail, und die ist besser als ein Handschlag.

Dein Vermieter darf die Erlaubnis an eine angemessene Erhöhung der Miete knüpfen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre. Einen festen Aufschlag gibt es dafür nicht. Er muss begründen, warum es für ihn ohne Erhöhung nicht geht, etwa weil die zusätzliche Person die Betriebskosten hebt.

Was passiert, wenn du ohne Erlaubnis vermietest?

Dein Vermieter bekommt eine Leiter, die er hochsteigen kann. Sie beginnt fast immer mit einer Abmahnung, denn das Gesetz verlangt sie im Regelfall vor der fristlosen Kündigung.

Stufe	Was passiert
Abmahnung	Aufforderung, die Untervermietung zu beenden, meist mit Frist
Unterlassungsklage	Machst du trotz Abmahnung weiter, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen
Fristlose Kündigung	Greift, wenn du die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem du die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt
Ordentliche Kündigung	Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Darauf stützte sich die wirksame Kündigung im Berliner Fall von 2026

Die nächste Frage lautet meist: Muss ich das Geld herausgeben? Im Regelfall nicht, denn dem Vermieter steht der Untermietzins nicht zu, wenn du ohne Erlaubnis vermietest. Diese Entwarnung hat aber ein Ablaufdatum. Sobald der Rückgabeanspruch des Vermieters rechtshängig ist, die Räumungsklage also bei Gericht liegt, musst du die Nutzungen herausgeben, und dazu zählt auch der Mehrerwerb aus der Untervermietung. Wer nach der Kündigung einfach weitervermietet, sammelt also das Geld ein, das er später abliefert.

Die Kosten für einen Fachanwalt trägt bei laufenden Verträgen häufig der Firmen- und Immobilienrechtsschutz. Streit, der schon vor Vertragsbeginn angelegt war, ist dort typischerweise ausgeschlossen. Eine zweite Baustelle merkst du erst im Schadenfall. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, nutzt die Wohnung anders, als es im Versicherungsvertrag steht, und was das bedeutet, steht im Vergleich von Hausrat und Inhaltsversicherung.

Was du jetzt tust

So gehst du vor

Lies Mietvertrag und Hausordnung. Steht dort etwas zur Untervermietung, kennst du deine Ausgangslage, bevor du fragst.
Rechne vor, was dich die Wohnung kostet. Miete, Nebenkosten, Strom. Bleib mit der Untermiete darunter oder auf gleicher Höhe, sonst fällt dein berechtigtes Interesse weg.
Sprich vorher persönlich mit Vermieter oder Verwaltung. Legt zusammen fest, wie viele Gäste kommen und wie oft, und gib den Nachbarn eine Nummer, unter der sie dich erreichen.
Schreib den Antrag und benenne die Art der Nutzung wörtlich. Tageweise Überlassung an wechselnde Feriengäste, dazu Räume, Zeitraum und Höchstzahl der Personen. Das Gespräch ersetzt die schriftliche Erlaubnis nicht.
Klär die Genehmigung deiner Stadt getrennt. Zweckentfremdungsrecht und Registrierungspflicht hängen nicht an deinem Vermieter, und ohne sie hilft dir seine Zusage nichts.

Häufige Fragen zur Untervermietung und zur Erlaubnis des Vermieters

Darf ich als Mieter meine Wohnung auf Airbnb vermieten?

Nur mit einer Erlaubnis, die genau diese Nutzung benennt. Der BGH hat entschieden, dass eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis die tageweise Vermietung an Touristen nicht umfasst (Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Dazu kommt das öffentliche Recht deiner Stadt, also Zweckentfremdungsverbot und Registrierungspflicht.

Wann habe ich einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung?

Wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist und du nur einen Teil des Wohnraums abgibst, § 553 Abs. 1 BGB. Vernünftige Gründe genügen, etwa ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag hebelt diesen Anspruch nicht aus, weil § 553 Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil für unwirksam erklärt.

Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?

In aller Regel kommt zuerst eine Abmahnung, weil § 543 Abs. 3 BGB sie vor der fristlosen Kündigung verlangt. Setzt du die Untervermietung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB), fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) oder ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Kann mir wegen Untervermietung fristlos gekündigt werden?

Ja. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nennt die unbefugte Überlassung an einen Dritten ausdrücklich als Grund für die fristlose Kündigung. Voraussetzung ist im Regelfall eine vorherige Abmahnung. Praktisch werden fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung meist zusammen ausgesprochen.

Darf ich mit der Untervermietung Gewinn machen?

Nein, jedenfalls nicht mit Berufung auf § 553 BGB. Der BGH hat am 28.01.2026 entschieden, dass kein berechtigtes Interesse besteht, wenn der Mieter einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt (VIII ZR 228/23). Die Untermiete darf deine eigene Belastung senken, aber keine Einnahmequelle werden.

Muss ich die Mehreinnahmen aus unerlaubter Untervermietung herausgeben?

Im Regelfall nicht. Nach ständiger Rechtsprechung hat der Vermieter keinen Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses (BGH, Urteil vom 13.12.1995, XII ZR 194/93). Anders liegt es, sobald der Rückgabeanspruch rechtshängig ist: Ab dann schuldest du auch die Auskehr des erzielten Mehrerwerbs (BGH, Urteil vom 12.08.2009, XII ZR 76/08).

Darf mein Vermieter für die Untervermietung mehr Miete verlangen?

Er kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre, § 553 Abs. 2 BGB. Einen automatischen Zuschlag gibt es nicht, er muss die Unzumutbarkeit begründen, etwa mit höheren Betriebskosten durch die zusätzliche Person.

Wie lange darf sich mein Vermieter Zeit lassen, bevor er antwortet?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, und Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Setze deinem Vermieter deshalb schriftlich eine angemessene Frist und nenne darin Untermieter, Zeitraum, Räume und Nutzungsart. Ohne Antwort bleibt es bei § 540 Abs. 1 BGB, du darfst also nicht untervermieten.

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