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Zwei Ferienwohnungen, beide 60 Quadratmeter und beide vermietet. Die eine liegt im dritten Stock in Leipzig, massiv gebaut, mit neuen Leitungen und seit zehn Jahren ohne Schaden. Die andere steht im Erdgeschoss an einem Bach, mit Reetdach und zwei Wasserschäden in fünf Jahren. Gleiche Fläche, und trotzdem liegen die Beiträge weit auseinander.
Der Versicherer rechnet eben nicht deine Quadratmeter, sondern dein Risiko. Acht Punkte gehen in den Preis ein, am stärksten wirken die Summe, die du absicherst, und die Zone, in der deine Adresse liegt. Die eine ergibt sich aus deiner Einrichtung, die andere aus deiner Adresse.
Beide entscheiden mit darüber, ob ein auffällig günstiges Angebot ein gutes ist oder ein unbrauchbares.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit uns.
Warum zwei gleich große Wohnungen verschieden kosten
Weil der Beitrag am Risiko hängt und nicht an der Fläche. Vier Größen gehen in die Rechnung ein: wie viel Geld in der Wohnung steckt, wie oft an dieser Adresse etwas passiert, wie viel du im Schaden selbst trägst und welche Gefahren im Vertrag stehen. Obendrauf kommt die Versicherungsteuer. Wer dir ohne Blick auf dein Objekt eine Zahl nennt, rät.
Hier sind alle acht, sortiert nach Wirkung. Die letzten drei entscheiden weniger über den Beitrag als darüber, ob dein Vertrag im Schaden hält.
| Preistreiber | Was er bewirkt |
|---|---|
| Versicherungssumme | Trägt den Beitrag direkt |
| Lage und Zone | Bestimmt den Preis für Naturgefahren |
| Bauart und Ausstattung | Reet, Holz und alte Rohre kosten mehr |
| Selbstbehalt | Mehr Eigenanteil, weniger Beitrag |
| Zahl der Objekte | Mehrere Einheiten, weniger Aufwand |
| Vorschäden | Zwei Schäden bringen einen Zuschlag |
| Gewählte Gefahren | Jede Gefahr mehr kostet mehr |
| Schutz vor Naturgefahren | In hohen Zonen der teuerste Posten |
Wie hoch setzt du die Versicherungssumme an?
So hoch, dass du deine Einrichtung davon neu kaufen könntest. Die Summe trägt den Beitrag direkt und wird deshalb am häufigsten kleingerechnet. Liegt sie erheblich unter dem Wert, den deine Einrichtung im Schadenzeitpunkt hat, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis von Summe zu Wert. So steht es im Gesetz.§ 75 VVGgesetze-im-internet.de
Ein Beispiel. Deine Einrichtung ist 45.000 Euro wert, versichert hast du 30.000 Euro. Es brennt, der Schaden liegt bei 12.000 Euro. Du bekommst 8.000 Euro und zahlst die restlichen 4.000 Euro selbst, obwohl der Schaden weit unter deiner Summe lag.
Dazu kommt, dass Neukaufen teurer wird. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahr.Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026destatis.de Eine Summe aus dem Jahr 2021 passt heute nicht mehr.
Frag im Angebot deshalb nach dem Unterversicherungsverzicht. Dann prüft der Versicherer im Schaden nicht nach, ob deine Summe reicht, meist geknüpft an eine Regel wie einen festen Betrag je Quadratmeter. Hältst du die Regel ein, greift der Verzicht, sonst nicht. Steht davon nichts im Angebot, ist der niedrige Beitrag mit einem Risiko erkauft. In unserem Rahmenvertrag gilt der Verzicht bis zu einer Schadenhöhe von einer Million Euro, ohne eine Regel je Quadratmeter. Wie du die Summe für eine vermietete Wohnung sauber ansetzt, steht im Artikel zur Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen.
Was macht deine Adresse mit dem Preis?
Sie entscheidet, was der Schutz vor Naturgefahren kostet. Versicherer schlagen deine Adresse dafür in einem Zonensystem nach. Es heißt ZÜRS Geo und ordnet jede Adresse einer von vier Hochwasserklassen zu.
Die meisten liegen ruhig. Von 22,6 Millionen Adressen fallen 92,4 Prozent in die niedrigste Klasse, dort gibt es nach heutigem Datenstand statistisch kein Hochwasser aus größeren Gewässern. 6,1 Prozent liegen eine Stufe darüber, 1,1 Prozent in der dritten. In der höchsten stehen 0,4 Prozent, dort tritt Hochwasser statistisch mindestens einmal in zehn Jahren auf.GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025, ZÜRS Geogdv.de
Für dich heißt das zweierlei. In der niedrigsten Klasse ist der Zusatzschutz fast immer bezahlbar, also nimm ihn mit. Ab der dritten wird er zum größten Einzelposten deiner Police. In der höchsten Klasse sagen manche Anbieter ganz ab. Auch Starkregen, Sturm und Hagel fließen ein, und die Etage zählt, denn Wasser läuft von unten nach oben.
Was kannst du selbst beeinflussen?
Mehr, als die feste Adresse vermuten lässt. Stein ist günstiger als Holz, und ein Reetdach kostet mehr als Ziegel, weil es leichter brennt. Alte Leitungen treiben den Preis aus gutem Grund, denn knapp die Hälfte des Schadenaufwands in der Gebäudeversicherung geht über zwanzig Jahre auf Leitungswasser zurück.GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025gdv.de Wer die Rohre erneuert hat, schreibt das in den Antrag, ebenso eine Alarmanlage und gute Schlösser.
Am freiesten stellst du den Selbstbehalt ein. Mehr Eigenanteil heißt weniger Beitrag, und die Grenze ist praktisch statt rechnerisch. Du musst den Betrag im Ernstfall auf dem Konto haben. Kleine Schäden meldest du dann gar nicht erst, und deine Schadenquote bleibt sauber.
Mehrere Objekte laufen oft unter einer Police, was den Aufwand beim Versicherer senkt und als Vorteil im Beitrag landet. Fünf Wohnungen in fünf Städten trifft zudem selten dasselbe Unwetter.
Nach Vorschäden fragen Versicherer für die letzten drei bis fünf Jahre. Zwei Wasserschäden hintereinander bringen einen Zuschlag oder eine höhere Beteiligung. Wer gefragte Umstände nicht anzeigt, riskiert den Rücktritt des Versicherers vom Vertrag.§ 19 Abs. 2 VVGgesetze-im-internet.de
Welche Gefahren brauchst du im Vertrag?
Der Standard deckt vier Gefahren ab: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Einbruchdiebstahl. Jede weitere kostet extra. Der größte Posten ist der Schutz vor Naturgefahren, der Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch, Schneedruck und Erdbeben umfasst.
Zwei Bausteine unterschätzen viele. Der Ertragsausfall ersetzt den entgangenen Gewinn und die Kosten, die weiterlaufen, solange die Wohnung nach einem Schaden stillsteht, und sein Preis hängt daran, wie lange er zahlt. Gastschaden ist ein eigener Baustein und keine Leistung der Inhaltsversicherung. Warum das so ist, erklärt der Vergleich von Hausrat und Inhaltsversicherung.
Die Betriebshaftpflicht trägt Schäden, für die du gegenüber Gästen und Nachbarn einstehen musst. Ihr Preis hängt an der Zahl der Betten und an deiner Deckungssumme, nicht am Wert der Möbel. Beim Rechtsschutz treiben die Bausteine den Preis, also Firma, Immobilie und Verkehr.
Auf jeden Beitrag kommen 19 Prozent Versicherungsteuer.§ 6 Abs. 1 VersStGgesetze-im-internet.de Bei der Feuerversicherung und der Feuer-Betriebsunterbrechung sind es 22 Prozent.§ 6 Abs. 2 Nr. 1 VersStGgesetze-im-internet.de Verhandeln lässt sich daran nichts. Die Steuer erklärt aber, warum zwei Angebote mit gleichem Netto verschieden aussehen.
Woran erkennst du ein zu billiges Angebot?
Meist daran, dass die Vermietung an Gäste nicht darin steht. Eine Police für privates Wohnen ist günstiger und trägt deinen Betrieb trotzdem nicht. Danach kommen eine zu tiefe Summe, gestrichene Gefahren und ein hoher Selbstbehalt, den niemand erwähnt hat.
Wir sehen es regelmäßig: Eine alte Hausratpolice läuft weiter, die Wohnung wird längst vermietet, und niemand hat es dem Versicherer gesagt. Der Beitrag ist niedrig, auf dem Papier sieht alles gut aus. Im Schaden fragt der Versicherer nach der Nutzung, und dann steht der Vermieter allein da. Welche Fehler dabei am häufigsten vorkommen, steht in der Übersicht zu den typischen Versicherungsfehlern bei Ferienwohnungen.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Zähl zusammen, was deine Einrichtung neu kostet. Küche, Möbel, Technik und Textilien. Diese Zahl ist deine Versicherungssumme, nicht der Restwert und nicht der Kaufpreis von damals.
- Such im Antrag nach der Nutzung. Steht dort nur „selbst bewohnt“, passt die Police nicht zu deinem Betrieb.
- Frag nach dem Unterversicherungsverzicht und nach der Regel, an die der Versicherer ihn knüpft. Bei uns gilt er bis zu einer Million Euro Schadenhöhe, ganz ohne Regel.
- Lies die Liste der Gefahren, nicht die Überschrift. Häufig fehlt der Schutz vor Naturgefahren, manchmal auch der Einbruchdiebstahl.
- Vergleiche brutto mit brutto. Zwischen einem Preis mit und einem ohne Versicherungsteuer liegen 19 Prozent, bei Feuer 22. Ein Selbstbehalt von 1.000 statt 250 Euro drückt den Beitrag zusätzlich.
Statt einer geratenen Spanne bekommst du bei uns eine Zahl für dein Objekt. Adresse, Fläche, Summe, Selbstbehalt, fertig.
