Inhalt
Ein Gast bucht sieben Nächte bei dir und zahlt 900 Euro. Sechs Posten kommen dafür infrage, und kaum ein Vermieter zahlt alle sechs.
Welche bei dir anfallen, hängt an zwei Antworten, die du selbst gibst. Wie viel Service bekommt dein Gast, nur den Schlüssel oder auch das Frühstück? Und hältst du dir die Wohnung ein paar Wochen im Jahr selbst frei? Die erste Antwort bestimmt dein Formular und die Gewerbesteuer, die zweite, wie viel von deinen Kosten abziehbar bleibt.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.
Welche Steuern kommen überhaupt auf dich zu?
Zwei gehen ans Finanzamt, vier an die Gemeinde.
| Steuer oder Abgabe | Wann sie dich trifft | Empfänger |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | fast immer, auf Überschuss oder Gewinn | Finanzamt |
| Umsatzsteuer | ohne Kleinunternehmerregelung | Finanzamt |
| Gewerbesteuer | nur als Gewerbebetrieb, über 24.500 Euro Gewerbeertrag | Gemeinde |
| Zweitwohnungssteuer | wenn du sie für dich selbst vorhältst | Gemeinde |
| Grundsteuer | auf das Grundstück, unabhängig von der Nutzung | Gemeinde |
| Kurtaxe | nach der Satzung, meist vom Gast geschuldet | Gemeinde |
Welches Formular gilt für dich, Anlage V oder Anlage G?
Das hängt daran, wie viel du neben der Wohnung noch tust. Vermietest du nur die Wohnung, sind das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und sie gehören in die Anlage V.§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStGgesetze-im-internet.de Kommen Service wie im Hotel und ein schneller Gästewechsel dazu, wird daraus ein Gewerbebetrieb, und die Einkünfte gehören in die Anlage G.§ 15 EStGgesetze-im-internet.de
Ein einzelnes Merkmal entscheidet das nie. Die Frage lautet, ob Gästewechsel und Extras zusammen eine Organisation brauchen wie eine Pension. Das amtliche Einkommensteuer-Handbuch nennt dafür vier Leistungen, nämlich Wäsche, Mobiliar, Reinigung der Räume und Betreuung der Gäste. Wo die Grenze verläuft, steht im Ratgeber zur Gewerbefrage.
Eine GmbH ist immer gewerblich, egal worin ihre Arbeit besteht.§ 2 Abs. 2 GewStGgesetze-im-internet.de Und wer mehrere Wohnungen anmietet und weitervermietet, ist es fast immer, wie im Arbitrage-Modell. Bist du gewerblich, rechnest du deinen Gewinn über eine Einnahmenüberschussrechnung oder über eine Bilanz.
Hast du einen Job und daneben Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug, musst du eine Steuererklärung abgeben, sobald diese Nebeneinkünfte 410 Euro übersteigen.§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStGgesetze-im-internet.de Gemeint ist der Überschuss, nicht der Umsatz.
Bleibst du besser Kleinunternehmer?
Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist ausdrücklich nicht von der Umsatzsteuer befreit,§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStGgesetze-im-internet.de dafür gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent.§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStGgesetze-im-internet.de Steuerfrei bleiben deine Umsätze trotzdem, solange du zwei Grenzen hältst, im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro.§ 19 UStGgesetze-im-internet.de Danach kommen 7 Prozent auf jede Übernachtung, dazu die Voranmeldungen.
Was nicht unmittelbar der Vermietung dient, etwa der Stellplatz oder das WLAN, fällt heraus, auch wenn du einen Gesamtpreis nimmst.§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStGgesetze-im-internet.de Bau die Trennung in deine Rechnungen ein, bevor die erste Prüfung kommt.
Wer kauft, saniert oder ausstattet, zahlt in kurzer Zeit viel Vorsteuer für Handwerker, Möbel und Küche. Als Kleinunternehmer bekommst du davon nichts zurück. Die Rechnung lautet also 7 Prozent auf deinen Umsatz gegen 19 Prozent auf jede Rechnung, die du selbst bezahlst. Der Wechsel bindet dich allerdings, rechne ihn vorher durch.
Was will die Gemeinde von dir?
Gewerbesteuer zahlst du nur als Gewerbebetrieb. Als natürliche Person oder Personengesellschaft bleiben dir die ersten 24.500 Euro Gewerbeertrag frei,§ 11 GewStGgesetze-im-internet.de auf den Rest kommt eine Messzahl von 3,5 Prozent, und was daraus wird, bestimmt der Hebesatz deiner Gemeinde. Einer Kapitalgesellschaft steht der Freibetrag nicht zu. Als Einzelunternehmer oder Mitunternehmer rechnet dir das Finanzamt das Vierfache des festgesetzten Messbetrags auf die Einkommensteuer an.§ 35 EStGgesetze-im-internet.de
Zweitwohnungssteuer erheben die Gemeinden per Satzung, als örtliche Aufwandsteuer.Art. 105 Abs. 2a GGgesetze-im-internet.de Besteuert wird der Aufwand für eine Wohnung, die du für dich selbst bereithältst. Ist sie reine Kapitalanlage und kannst du sie selbst gar nicht nutzen, fällt keine Steuer an.BVerwG, Urteile vom 15.10.2014, 9 C 5.13 und 9 C 6.13bverwg.de Den Nachweis führst du, und er wird brüchig, sobald du dir im Vertrag eigene Wochen offen hältst.
Kurtaxe ist meistens gar nicht deine Steuer. Schuldet dein Gast sie nach der Satzung und ziehst du sie nur für die Gemeinde ein, ist sie ein durchlaufender Posten und gehört nicht zum Entgelt.§ 10 Abs. 1 UStGgesetze-im-internet.de Buch sie auch so und weis sie auf der Rechnung getrennt aus. Bei einer kommunalen Bettensteuer ist dagegen oft der Betrieb der Schuldner, dann ist es deine eigene Abgabe. Was gilt, steht in deiner Satzung.
Was kannst du wirklich absetzen?
Abziehbar ist, was du wegen der Vermietung ausgibst.§ 9 Abs. 1 EStGgesetze-im-internet.de Der größte Posten fällt am wenigsten auf, weil er still über Jahrzehnte läuft, die Abschreibung des Gebäudes.
| Position | So setzt du sie ab |
|---|---|
| Gebäude ohne Grund und Boden | 2, 2,5 oder 3 Prozent im Jahr |
| Schuldzinsen aus dem Darlehen | in voller Höhe, die Tilgung nicht |
| Möbel, Küche, Technik | bis 800 Euro netto sofort, darüber über die Nutzungsdauer§ 6 Abs. 2 EStGgesetze-im-internet.de |
| Reinigung, Wäsche, Provision, Software, Hausgeld, Strom | im Jahr der Zahlung |
Es sind drei Abschreibungssätze.§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStGgesetze-im-internet.de 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertig wurden, 2 Prozent für die Jahre 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent für alles davor. Gehört das Objekt zu einem Betriebsvermögen und ist der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt, sind es 3 Prozent.§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStGgesetze-im-internet.de Gerechnet wird immer nur vom Gebäudeanteil des Kaufpreises, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab.
Die Einkommensteuer-Richtlinien sagen es klar: "Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen". Damit fallen zwei Förderungen weg. Die degressive Gebäude-AfA von 5 Prozent setzt Wohnzwecke voraus,§ 7 Abs. 5a EStGgesetze-im-internet.de und die Sonderabschreibung trägt denselben Satz in ihrem Wortlaut.§ 7b EStGgesetze-im-internet.de
Eine Falle steckt im Renovieren kurz nach dem Kauf. Liegen deine Reparaturen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren über 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden daraus anschaffungsnahe Herstellungskosten.§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStGgesetze-im-internet.de Du ziehst sie dann nicht sofort ab, sondern schreibst sie über Jahrzehnte ab. Deshalb schieben viele die großen Arbeiten hinter das dritte Jahr.
Deine Policen gehören ebenfalls dazu. Die Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen, die Inhaltsversicherung und ein Firmenrechtsschutz laufen wegen der Vermietung und sind damit abziehbar.
Wie viel kürzt die Eigennutzung?
Nutzt du die Wohnung auch selbst, gehört nur noch ein Teil der Kosten zur Vermietung. Die Tage ohne Gäste verteilt das Finanzamt dann auf beide Seiten, im Verhältnis der Vermietungstage zu deinen eigenen Tagen. Vermietest du dagegen das ganze Jahr an wechselnde Gäste und hältst die Wohnung sonst dafür bereit, glaubt dir das Finanzamt ohne Prüfung, dass du Gewinn machen willst. Beides steht in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2004, und seit dem Steuerjahr 2023 fragt die Anlage V-FeWo diese Tage ab.
Die zweite Kürzung hängt an einer Zahl, die du dir nicht aussuchst, der ortsüblichen Vermietungszeit für vergleichbare Wohnungen an deinem Ort. Kurverwaltungen, Tourismusverbände und Statistikstellen führen sie. Bleibst du 25 Prozent oder mehr darunter und gab es dafür keinen Grund, prüft das Finanzamt, ob über 30 Jahre ein Überschuss herauskommt. Zeigst du ihn nicht, ist es Liebhaberei, und deine Verluste sind gestrichen.
Belegungskalender, Buchungslisten der Plattformen, Reinigungsrechnungen und die Mails zu abgesagten Buchungen zeigen Vermietungstage, Leerstand und Gründe. Leg sie laufend ab. Dann füllst du die Anlage V-FeWo schnell aus und hast im Zweifel den Beleg, an dem die Prüfung endet.
Was das Finanzamt schon weiß, bevor du abgibst
Airbnb, Booking.com und andere Plattformen melden deine Umsätze an das Bundeszentralamt für Steuern. Wer eine Immobilie auf Zeit überlässt, übt danach eine relevante Tätigkeit aus.§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 PStTGgesetze-im-internet.de Die bekannte Bagatellgrenze von 30 Fällen und 2.000 Euro gilt nur für den Verkauf von Waren.§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 PStTGgesetze-im-internet.de Bei Immobilien ist erst frei, wer je Einheit und Meldezeitraum mehr als 2.000 Vermietungen erbringt.§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 PStTGgesetze-im-internet.de Auch drei Wochenenden im Jahr werden also gemeldet. Lässt du kleine Einnahmen weg, weichen Meldung und Erklärung voneinander ab, und das fällt der Software auf. Wie sich das auf deine Bonität auswirkt, steht im Ratgeber zum Creditreform-Score.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Zähl auf, was dein Gast außer dem Schlüssel bekommt. Reinigung, Wäsche, Frühstück, Betreuung. Je mehr davon, desto eher Anlage G.
- Rechne deine Umsätze für die nächsten zwei Jahre. Belegungstage mal Durchschnittspreis, dazu alles andere, was du unternehmerisch machst.
- Stell deine Investitionen dagegen. Küche, Möbel, Sanierung, Technik. Die 19 Prozent daraus holst du dir nur in der Regelbesteuerung zurück.
- Führ deinen Belegungskalender laufend. Vermietungstage, eigene Tage, Leerstand und die Gründe.
- Nimm beides mit zum Steuerberater. Formular und Besteuerung wählst du einmal und lebst dann Jahre damit.
