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Deine Wohnung in Kreuzberg steht online, das Foto ist gut, die erste Anfrage kommt nach zwei Stunden. Es fehlt nur eine Zeile im Inserat, und ohne die geht in Berlin nichts, nämlich die Registriernummer aus 17 Stellen, die dir das Bezirksamt schickt. Ohne sie darfst du deine Wohnung nur noch für lange Aufenthalte anbieten, ab drei Monaten. Und bei einer ganzen Wohnung bekommst du die Nummer erst, wenn das Amt dir die Vermietung genehmigt hat. Denn Berlin zählt die wiederholte, bezahlte Vermietung als Ferienwohnung zur Zweckentfremdung von Wohnraum, und die ist ohne Genehmigung verboten.Service Berlin, Zweckentfremdung von Wohnraumservice.berlin.de
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt.
Ist Airbnb in Berlin überhaupt erlaubt?
Ja, aber nicht frei. Das Bezirksamt genehmigt nur, wenn deine schutzwürdigen privaten Interessen das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnung überwiegen.Service Berlin, Ferienwohnungsvermietungservice.berlin.de Dahinter steht ein einfacher Gedanke. Berlin hat zu wenig Wohnungen, und wer eine davon dauerhaft an Touristen gibt, nimmt sie vom Markt.
Ein Zimmer in der eigenen Wohnung wiegt in dieser Abwägung leicht. Eine zweite Wohnung, die ganzjährig an Gäste geht, wiegt schwer. Deshalb prüft das Amt jeden Fall einzeln, und deshalb lohnt vor dem Antrag der Blick darauf, in welchen Fall du überhaupt fällst.
Oft übersehen wird dabei der Leerstand. Auch wer seine Wohnung über drei Monate leer stehen lässt, braucht in Berlin eine Genehmigung und ist zwischen zwei Ideen also nicht automatisch auf der sicheren Seite.
Was gilt für deinen Fall?
Vier Fälle, und sie sind sehr verschieden.
| Dein Fall | Was du brauchst | Grenze |
|---|---|---|
| Zimmer in deiner Hauptwohnung, höchstens 49 Prozent der Fläche | nur eine Anzeige, gebührenfrei, Nummer inklusive | du wohnst weiter dort |
| Ganze Hauptwohnung, während du weg bist | Genehmigung und Registriernummer | der Charakter als Hauptwohnung muss bleiben |
| Nebenwohnung in Berlin | Genehmigung und Registriernummer | im Regelfall höchstens 90 Tage im Jahr |
| Wohnung, in der du nicht selbst wohnst | Genehmigung zur Zweckentfremdung | das Amt wägt die Interessen ab |
Der erste Fall ist der einfachste. Vermietest du höchstens 49 Prozent der Fläche deiner Berliner Hauptwohnung, reicht eine Anzeige beim Bezirksamt, und die kostet nichts. Eine Registriernummer bekommst du trotzdem.
Deine ganze Hauptwohnung darfst du anbieten, während du weg bist, soweit ihr grundsätzlicher Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.Senatsverwaltung Berlin, Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsverbotberlin.de Du wohnst dort also wirklich, deine Sachen stehen dort, du kommst zurück.
Bei der Nebenwohnung sind es im Regelfall höchstens 90 Tage im Jahr.Senatsverwaltung Berlin, Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsverbotberlin.de An dieser Grenze hängen die meisten Berliner Angebote.
Wofür brauchst du die Registriernummer?
Sie ist der Ausweis deines Inserats. Das Bezirksamt vergibt sie und schickt sie dir per Post, sie hat 17 Stellen aus Zahlen, Buchstaben und Sonderzeichen, und du musst sie beim Anbieten und Bewerben immer sichtbar angeben, vor allem auf Portalen.Senatsverwaltung Berlin, Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsverbotberlin.de Pflicht ist das seit dem 1. August 2018.
Zur Nummer führen zwei verschiedene Wege. Bei der Anzeige für ein Zimmer bekommst du sie nach einer kurzen Meldung, bei der ganzen Wohnung erst mit der Genehmigung. Wer die Nummer hat, hat damit noch lange nicht jede Nutzung erlaubt bekommen.
Airbnb prüft deine Nummer nicht auf ihren Inhalt, verlangt aber ein ausgefülltes Feld. Ohne Eintrag darfst du in Berlin nur lange Aufenthalte anbieten, also ab drei Monaten, und das sind mindestens 92 Nächte.Airbnb-Hilfecenter 854, Berlinairbnb.com Eingetragen wird sie in deinem Inserat, unter den Richtlinien und Regeln im Abschnitt zu Gesetzen und Vorschriften.
Was kostet dich der Weg zum Amt?
Der Antrag geht schriftlich an das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Online geht er nicht.Service Berlin, Ferienwohnungsvermietungservice.berlin.de Die Nummer selbst kostet nichts extra, bezahlt wird die Genehmigung dahinter, und bei der Anzeige für ein Zimmer eben gar nichts. Die Gebühren stehen in der Verwaltungsgebührenordnung, Service Berlin nennt sie so.
| Vorgang | Gebühr |
|---|---|
| Ferienwohnung in der eigenen Hauptwohnung | 100 Euro je Wohneinheit |
| Ferienwohnung in der eigenen Nebenwohnung | 150 Euro je Wohneinheit |
| Anzeige für ein Zimmer bis 49 Prozent | keine Gebühr |
| Negativattest | 77 bis 231 Euro, mit Gewinnermittlung 231 bis 693 Euro |
| Änderungsantrag | die Hälfte der jeweiligen Gebühr |
| Rücknahme oder Ablehnung | 10 bis 50 Prozent der Gebühr |
Rechne mit einer Befristung. Das Bezirksamt Mitte erteilt die Genehmigung für die selbst genutzte Haupt- oder Nebenwohnung für ein Jahr.Bezirksamt Mitte von Berlin, Zweckentfremdung von Wohnraumberlin.de Die Senatsverwaltung schreibt allgemein, dass eine Genehmigung befristet werden kann und es auf den Einzelfall ankommt. Frag also nach, wie lange deine gilt.
Mieter brauchen die schriftliche Erlaubnis ihres Vermieters, sonst fehlt dem Antrag ein Teil. Und ohne sie riskierst du eine Abmahnung von der Person, deren Unterschrift du für den Antrag brauchst.
Was passiert, wenn du ohne Genehmigung vermietest?
Ein Verstoß gegen das Gesetz ist eine Ordnungswidrigkeit, und der Bußgeldrahmen reicht bis 500.000 Euro.§ 7 Abs. 4 ZwVbG, Bezirksamt Mitte von Berlinberlin.de Das ist die Obergrenze und nicht der Regelfall. Die Senatsverwaltung hat die Rahmenbeträge im Frühjahr 2026 neu gefasst.Senatsverwaltung Berlin, Mitteilung 1/2026 zur Neufassung der Bußgeld-Rahmenbeträgeberlin.de Welcher Satz dich träfe, sagt dir nur dein Bezirksamt.
Der Druck auf das Nummernfeld wächst dabei gerade. Plattformen müssen Daten künftig in festen Abständen an die Behörden melden, und die Ämter kommen damit erstmals an die Daten hinter der Nummer, was ihnen bisher verwehrt war.Senatskanzlei Berlin, Pressemitteilung vom 31.03.2026berlin.de Eine Fantasienummer im Inserat fällt damit früher auf als früher.
Der Rechtsrahmen war 2026 in Bewegung. Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 mit einheitlichen Regeln für Registrierung und Datenaustausch, am 17. Juni 2026 trat das Vierte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbots in Kraft und passt Berlin daran an. Neue Nummern gab das Land zu diesem Zeitpunkt nicht aus, weil die technische Umsetzung laut Senatsverwaltung am 23. August 2026 noch in der Testphase war. Wer schon eine Nummer hat, kann damit weiter anbieten.
Alle Zahlen und Fristen hier stammen von amtlichen Berliner Seiten, gelesen am 23. August 2026. Als geplanter Start der Nummernvergabe stand dort der 1. Juli 2026, und der war zu diesem Zeitpunkt längst vorbei. Prüf den Stand vor deinem Antrag an der Quelle nach, bei der Senatsverwaltung. Was für deine Wohnung gilt, sagt dir dein Bezirksamt.
Was deckt die Genehmigung nicht ab?
Sie erlaubt dir das Vermieten und zahlt keinen einzigen Schaden. Vier Lücken fallen sonst erst auf, wenn etwas passiert ist.
- Deine private Hausratversicherung deckt gewerbliche Vermietung meist nicht. Was stattdessen gilt, steht im Vergleich von Hausrat und Airbnb.
- Für dein Inventar gibt es die Inhaltsversicherung. Sie deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch. Der Unterschied zur Hausrat steht im Vergleich beider Policen.
- Für Schäden an Dritten gibt es die Betriebshaftpflicht. Stürzt ein Gast auf deiner Treppe, geht es um deine Haftung und nicht um dein Sofa. Details stehen im Beitrag zur Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
- Schäden durch deine eigenen Gäste laufen über einen eigenen Baustein, die Gastschadenversicherung. Die Inhaltsversicherung deckt sie nicht.
Streit mit dem Amt oder dem Vermieter ist noch einmal ein Thema für sich, und ob dein Tarif ihn trägt, hängt am Bedingungswerk, siehe Rechtsschutz für Vermieter. Auf den Schutz der Plattform solltest du dich dabei nicht verlassen: Was AirCover leistet und was nicht, ist im Detail geregelt.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Klär deinen Bezirk. Es zählt die Adresse der Wohnung, nicht dein eigener Wohnort. Zuständig ist dort das Wohnungsamt oder das Bürgeramt.
- Hol dir als Mieter die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters, bevor das erste Inserat online geht.
- Sammle die Unterlagen und reich sie schriftlich ein. Das Formular für die eigene Haupt- oder Nebenwohnung liegt im Formularcenter der Senatsverwaltung, dazu kommen Meldebescheinigung, Begründung mit Belegen und je nachdem Mietvertrag oder aktueller Grundbuchauszug. Heb dir eine Kopie von allem auf.
- Trag die Nummer sofort ins Inserat ein, sobald die Genehmigung da ist, und schreib dir ihr Ablaufdatum in den Kalender.
- Sag deinem Versicherer, wie du wirklich vermietest. Wer im Antrag Dauermiete angibt und tageweise an Gäste vermietet, hat im Schaden ein größeres Problem als jede Gebühr.
