Inhalt
Deine Wohnung in Haidhausen war über Ostern und im Sommer an Gäste vergeben, zusammen 51 Nächte. Im Oktober kommt eine Anfrage über zehn weitere, und damit stündest du bei 61. Ab dem 57. Tag im Kalenderjahr ist das in München eine Zweckentfremdung, und die braucht eine Genehmigung, die du nicht hast. Acht Wochen sind der ganze Spielraum, den dir die Stadt für deine eigene Wohnung lässt, und auch nur dann, wenn du sonst selbst dort wohnst. Darüber hinaus reicht der Bußgeldrahmen bis 500.000 Euro je Wohnung. Seit August 2026 kommt eine Registriernummer für jedes Inserat dazu, die es noch gar nicht gibt.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt.
Ist Airbnb in München überhaupt erlaubt?
Ja, aber nur in drei Fällen ohne Genehmigung. Der Grundsatz steht gleich im ersten Satz des städtischen Informationsblatts. Verboten ist es danach, eine Wohnung oder ein Haus im Stadtgebiet München ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten.Landeshauptstadt München, Informationsblatt zur Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungstadt.muenchen.de
Drei Fälle beanstandet die Stadt in ihrem Informationsblatt ausdrücklich nicht. Der dritte davon wird regelmäßig falsch verstanden:
| Fall | Was die Stadt beschreibt |
|---|---|
| Einzelnes Zimmer | Du wohnst selbst dort, ein frei gewordenes Zimmer geht zeitweise an Gäste. Bad und Küche teilt ihr euch. |
| Ganze Wohnung, du bist weg | Urlaub oder Dienstreise. Deine eigene Wohnung geht bis zu acht Wochen im Jahr an Gäste, sonst wohnst du dort. |
| Gewerbliche Räume | Der Raum ist kein Wohnraum im Sinn des Gesetzes, dann greift die Satzung nicht. Dafür gilt das Baurecht. |
Der dritte Fall klingt nach einer Lücke und ist keine. Ob ein Raum Wohnraum ist, entscheidet die Behörde nach der Baugenehmigung, nicht dein Inserat.
Wie zählst du die acht Wochen richtig?
Acht Wochen sind 56 Kalendertage, und du musst sie nicht am Stück nehmen. Die Stadt erlaubt ausdrücklich, sie auf mehrere kürzere Zeiträume zu verteilen.Landeshauptstadt München, Fachbereich Bestandssicherungstadt.muenchen.de
Die Grenze steht in der Satzung selbst. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum „mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird".§ 4 Abs. 1 Nr. 3 Wohnraumzweckentfremdungssatzung Münchenstadt.muenchen.de
Zwei Wörter darin tragen die ganze Rechnung. „Insgesamt" heißt, dass über das Jahr addiert wird. „Kalenderjahr" heißt, dass der Zähler am 1. Januar auf null springt und nicht zwölf Monate nach deiner ersten Buchung.
Für die acht Wochen nennt das Informationsblatt weder eine Anzeige noch einen Antrag. Es rät aber, den eigenen Fall mit dem Sonderteam Ferienwohnungen zu klären, per Mail an ferienwohnungen.soz@muenchen.de.
Was zählt in Bayern sonst noch als Zweckentfremdung?
Es kommt nicht auf die Zahl deiner Gäste an. Die Frage ist, ob die Wohnung dem Wohnungsmarkt erhalten bleibt, und das bayerische Zweckentfremdungsgesetz zählt fünf Fälle auf, in denen sie das nicht tut. Nutzung zu mehr als der Hälfte für Gewerbe, baulicher Umbau, Vermietung an Touristen über acht Wochen im Jahr, Leerstand über drei Monate und Abriss.Art. 1 Abs. 2 BayZwEWGgesetze-bayern.de
Der Leerstand in der Liste überrascht viele. Eine Wohnung, die du bewusst frei hältst, weil sie für Gäste hübscher aussieht, fällt nach mehr als drei Monaten darunter.
Viele lesen die acht Wochen als Kontingent für jede beliebige Wohnung. Das Informationsblatt spricht aber von der eigenen Wohnung, die du sonst im üblichen Sinn selbst bewohnst, es geht also um deine Abwesenheit. Eine leer stehende Zweitwohnung, die du nur an Gäste gibst, ist ein Betrieb ohne Genehmigung, und zwar ab dem ersten Tag.
Wann kommt die Registriernummer?
München verlangt sie noch nicht. Die Satzung dafür gilt seit dem 1. August 2026, das Verfahren dazu fehlt. Die Stadt schreibt auf ihrer eigenen Seite, dass bislang kein Registrierungsverfahren und damit auch keine Registrierungspflicht besteht.Landeshauptstadt München, Fachbereich Bestandssicherungstadt.muenchen.de
Sobald es losgeht, läuft es so ab. Wer ein Objekt über ein Portal anbietet, meldet es vorher beim Sozialreferat an, bekommt eine wohnungsbezogene Nummer und trägt sie danach ins Inserat ein. Einen Termin dafür nennt die Stadt noch nicht.
Die Grundlage schuf der Bayerische Landtag im März 2026.Rathaus-Umschau München Nr. 55/2026 vom 20.03.2026ru.muenchen.de Der Stadtrat beschloss die Satzung am 18. Juni 2026, sie gilt seit dem 1. August 2026 und läuft Ende Juli 2031 aus. Woran es jetzt hängt, sagt die Stadt selbst. Der Abruf bei der Bundesnetzagentur verzögert sich, und die IT-Lösung steht zum Inkrafttreten der Satzung noch nicht bereit.Rathaus-Umschau München Nr. 113/2026 vom 18.06.2026ru.muenchen.de
Alle Angaben hier stammen von amtlichen Münchner Seiten, gelesen am 23. August 2026. München hat 2026 schon zweimal geändert, ein drittes Stück fehlt noch. Prüf den Stand vor jedem Inserat beim Fachbereich Bestandssicherung nach.
Wie kontrolliert München, und was kostet ein Verstoß?
Die Stadt wartet nicht mehr auf Hinweise der Nachbarschaft, sie bekommt Daten. Portale melden ihre Vermietungsdaten regelmäßig an die Bundesnetzagentur, und das Sozialreferat darf darauf zugreifen. Dazu kommen Verbrauchsdaten der Energieversorger, mit denen die Stadt Leerstand aufspüren will.
Ein drittes Werkzeug ist älter und wird oft unterschätzt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz müssen Eigentümer, Besitzer, Verwalter und Vermittler der Gemeinde Auskunft geben und Unterlagen vorlegen. Das trifft auch deine Hausverwaltung.
Was das bringt, zeigen die Zahlen der Stadt für 2025:
| Kennzahl | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Zurückgeholte Wohnungen | 448 | 507 |
| Zwangsgelder | 1.095.500 Euro | rund 1,2 Millionen Euro |
| Bußgelder | 290.768 Euro | über 700.000 Euro |
Die Bußgelder haben sich binnen eines Jahres mehr als verdoppelt.Rathaus-Umschau München, 23.04.2026ru.muenchen.de Wie hoch es wird, hängt daran, wogegen du verstoßen hast.
| Verstoß | Höchstes Bußgeld |
|---|---|
| Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremden | 500.000 Euro |
| Auskunft verweigern, Registrierung fehlt, Nummer fehlt oder ist falsch | 50.000 Euro |
Beides steht im bayerischen Zweckentfremdungsgesetz.Art. 4 BayZwEWGgesetze-bayern.de Das Informationsblatt nennt die 500.000 Euro ausdrücklich je Wohnung, bei drei Objekten rechnet die Stadt also dreimal.
Neben dem Bußgeld steht das Zwangsgeld, und es ist keine Strafe. Die Stadt fordert dich auf, die Wohnung wieder zum Wohnen zu nutzen, und wenn nichts passiert, wird es fällig und läuft weiter. Die 1,2 Millionen Euro in der Tabelle stammen daraus.
Was heißt das für deinen Versicherungsschutz?
Die Stadt zählt deine 56 Tage, dein Versicherer fragt nach der Art der Nutzung. Und dort kippt der Schutz oft früher.
Eine Hausratversicherung bei Vermietung über Airbnb ist für dein eigenes Wohnen gemacht, nicht für wechselnde Gäste gegen Geld. Der gewerbliche Betrieb ist in vielen Bedingungen ausgeschlossen, und was stattdessen passt, steht im Vergleich von Hausrat und Inhaltsversicherung. Bei der Haftung läuft es genauso. Verletzt sich ein Gast, prüft der Versicherer zuerst, ob deine Police diese Nutzung kennt. Dafür gibt es die Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Ein Bußgeld der Stadt ist dagegen weder ein Sachschaden noch ein Haftpflichtschaden und gehört damit in keine dieser Policen. Versichert wird der Schaden, nicht die Ordnungswidrigkeit. Welche Denkfehler sonst teuer werden, steht bei den häufigsten Versicherungsfehlern bei Vermietung.
Du musst die Umstände anzeigen, nach denen der Versicherer in Textform gefragt hat. Tust du das nicht, darf er vom Vertrag zurücktreten.§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 VVGgesetze-im-internet.de Wer bei der Frage nach der Nutzung „selbst bewohnt" ankreuzt und in Wahrheit Gäste beherbergt, riskiert das. Der Fehler fällt selten beim Abschluss auf, sondern im Schadenfall.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Zähl jede Nacht mit, in der ein Gast bei dir schläft. Eine Liste je Wohnung reicht, mit Datum an, Datum ab und laufender Summe, dazu die Buchungsübersicht des Portals. Fragt die Stadt nach, hast du die Antwort in fünf Minuten statt in drei Wochen.
- Prüf, in welchen der drei Fälle deine Wohnung fällt. Eine Zweitwohnung, die nur an Gäste geht, gehört nicht dazu.
- Leg die Angaben für die Registrierung bereit, nach Angaben der Stadt deinen Namen und die Adresse der Wohnung. Sobald das Portal öffnet, trägst du die Nummer in jedes Inserat ein, nicht nur bei Airbnb.
- Sieh vor jeder Saison beim Fachbereich Bestandssicherung nach, ob das Verfahren inzwischen läuft.
- Sag deinem Versicherer, wie du wirklich vermietest, bevor der erste Gast kommt. Wer im Antrag „selbst bewohnt" ankreuzt und in Wahrheit tageweise an Gäste vermietet, riskiert im Schadenfall den Rücktritt vom Vertrag.
