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Die Wohnung ist möbliert, die Fotos sind gemacht, das Inserat läuft seit drei Wochen. Dann liegt ein Brief der Bauaufsicht im Kasten, und darin steht ein Wort, das bis dahin niemand gesagt hatte. Nutzungsänderung. Für das Baurecht ist deine Ferienwohnung kein Wohnen, sondern Beherbergung, und dieser Wechsel des Zwecks ist ein eigenes Vorhaben. Er zählt auch dann, wenn du keinen Nagel in die Wand schlägst. Ob daraus ein Antrag wird, hängt an zwei Dingen, an der Lage deiner Wohnung und an deinem Bundesland.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit deinem Bauamt oder einem Anwalt für Verwaltungsrecht.
Brauchst du eine Genehmigung, wenn du gar nichts umbaust?
Meistens ja. Das Baugesetzbuch zählt drei Dinge als Vorhaben: bauen, umbauen und die Nutzung wechseln.§ 29 Abs. 1 BauGBgesetze-im-internet.de Baurecht fragt nach dem Zweck, nicht nach dem Handwerker. Eine Wohnung dient dem Wohnen, eine Ferienwohnung der Beherbergung.
Den Gästen fehlt dafür die Dauer. Wohnen sei geprägt durch „eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts", sagt das Bundesverwaltungsgericht.BVerwG, Urteil vom 18.10.2017, 4 C 5.16, Rn. 17bverwg.de Seit 2017 steht die Ferienwohnung auch im Gesetz. Gemeint sind Räume oder Gebäude, „die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden". Sie gehören danach „in der Regel" zu den Gewerbebetrieben.§ 13a BauNVOgesetze-im-internet.de
Ob am Ende ein Antrag fällig wird, entscheiden zwei Ebenen zusammen. Das Bauplanungsrecht des Bundes sagt, ob eine Ferienwohnung an deinem Ort erlaubt ist, das Bauordnungsrecht deines Landes, in welchem Verfahren das geprüft wird. Ist die Nutzung an deinem Ort nicht erlaubt, hilft dir auch das schlankste Verfahren nichts.
Viele Städte verbieten es zusätzlich, Wohnraum an Gäste zu vergeben. Dieses Zweckentfremdungsrecht läuft neben dem Baurecht, nicht an seiner Stelle. Du kannst also eine Baugenehmigung haben und trotzdem gegen die Satzung deiner Stadt verstoßen, und umgekehrt.
In welchem Baugebiet ist eine Ferienwohnung erlaubt?
Das steht im Bebauungsplan. Je nach Gebiet fällt die Antwort sehr verschieden aus.
| Baugebiet im Plan | Was für die Ferienwohnung gilt |
|---|---|
| Reines Wohngebiet (WR)§ 3 BauNVOgesetze-im-internet.de | Nur als Ausnahme und nur als kleiner Beherbergungsbetrieb. Die Vermietung muss im Haus baulich untergeordnet sein§ 13a Satz 2 BauNVOgesetze-im-internet.de |
| Allgemeines Wohngebiet (WA)§ 4 BauNVOgesetze-im-internet.de | In der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb, dort nur als Ausnahme erlaubt§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVOgesetze-im-internet.de |
| Dorf-, Misch-, urbanes und Kerngebiet (MD, MI, MU, MK) | Gewerbebetrieb, allgemein erlaubt§ 5 Abs. 2 Nr. 6, § 6 Abs. 2 Nr. 4, § 6a Abs. 2 Nr. 4 und § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVOgesetze-im-internet.de |
| Ferienhausgebiet§ 10 Abs. 4 BauNVOgesetze-im-internet.de | Dafür gemacht, Ferienhäuser für einen wechselnden Personenkreis sind dort zulässig |
Allgemein erlaubt heißt, dass niemand extra zustimmen muss. Als Ausnahme erlaubt heißt, dass das Amt zustimmen kann, aber nicht muss, und deine Nachbarn dürfen sich wehren. Im reinen Wohngebiet stehen deine Chancen damit schlecht, im Mischgebiet gut.
Was gilt für Plan, Innenbereich und Außenbereich?
Dafür gibt es drei Lagen. Welche bei dir gilt, sagt dir das Bauamt am Telefon.
| Deine Lage | Was darüber entscheidet |
|---|---|
| Im Gebiet eines Bebauungsplans | Das festgesetzte Baugebiet und der Textteil, in den Gemeinden gern das Entscheidende schreiben. Den Plan gibt es bei der Gemeinde, oft als PDF |
| Unbeplanter Innenbereich, der gewachsene Ort ohne Plan | Dein Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGBgesetze-im-internet.de Eine Pension in derselben Straße ist ein gutes Zeichen |
| Außenbereich, alles jenseits der Ortslage | Deine Ferienwohnung ist dort ein sonstiges Vorhaben und wird höchstens im Einzelfall zugelassen |
Draußen wird es am engsten. Ferienwohnungen stehen nicht in der Liste der Vorhaben, die im Außenbereich Vorrang haben. Sie sind sonstige Vorhaben und „können im Einzelfall zugelassen werden", wenn sie „öffentliche Belange nicht beeinträchtigen" und die Erschließung gesichert ist.§ 35 Abs. 2 BauGBgesetze-im-internet.de Bei alten Hofgebäuden räumt eine Sonderregel drei dieser Belange aus, wenn sieben Bedingungen stimmen, darunter eine erhaltenswerte Bausubstanz und eine vor höchstens sieben Jahren aufgegebene Nutzung.§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGBgesetze-im-internet.de
Wie regeln Bayern und NRW das Verfahren?
Beide Länder verlangen im Grundsatz eine Genehmigung, und beide kennen eine Ausnahme, die für eine Ferienwohnung selten greift.
In Bayern entfällt das Verfahren, wenn für die neue Nutzung dieselben öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten wie für die alte. Solche Anforderungen schaden auch dann nicht, soweit die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist.Art. 57 Abs. 4 BayBOgesetze-bayern.de Im Wohngebiet ist deine Ferienwohnung nur als Ausnahme erlaubt. Dann bleibt der Antrag.
In Nordrhein-Westfalen braucht auch die Nutzungsänderung eine Baugenehmigung.§ 60 Abs. 1 BauO NRW 2018recht.nrw.de Ohne Verfahren geht es nur, wenn für die neue Nutzung dieselben Anforderungen gelten wie für die alte.§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018recht.nrw.de Das Bauportal des Landes nennt diesen Fall selbst „eher selten möglich".bauportal.nrw, Genehmigungsfreie Nutzungsänderungbauportal.nrw
| Bayern | Nordrhein-Westfalen | |
|---|---|---|
| Grundsatz | Genehmigung nötigArt. 55 Abs. 1 BayBOgesetze-bayern.de | Genehmigung nötig§ 60 Abs. 1 BauO NRW 2018recht.nrw.de |
| Ausnahme ohne Verfahren | nur bei gleichen AnforderungenArt. 57 Abs. 4 BayBOgesetze-bayern.de | eng gefasst§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018recht.nrw.de |
| Sonderbau | ab mehr als 30 BettenArt. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBOgesetze-bayern.de | ab mehr als 30 Betten§ 50 Abs. 2 Nr. 7 BauO NRW 2018recht.nrw.de |
| Nutzung untersagen | kann die BehördeArt. 76 BayBOgesetze-bayern.de | kann die Behörde§ 82 BauO NRW 2018recht.nrw.de |
Die anderen vierzehn Länder bauen ähnlich auf, die Details unterscheiden sich. Wer auf Rügen vermietet, liest die Bauordnung von Mecklenburg-Vorpommern.
Woran scheitert der Antrag am häufigsten?
An zwei Punkten. Beide kommen mit den Gästen ins Haus.
Stellplätze. In NRW steht die Pflicht direkt im Gesetz. Bei einer Nutzungsänderung sind so viele Plätze herzustellen, dass sie „die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge und Fahrräder aufnehmen können".§ 48 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018recht.nrw.de Gäste kommen oft mit dem Auto, aus einer Wohnung mit einem Platz werden dann schnell zwei. Wie viele es am Ende sind, regeln Verordnung und Gemeindesatzung.
Brandschutz. Beherbergung wiegt hier schwerer als Wohnen. Fluchtwege, Rauchmelder und Türen kommen auf den Prüfstand, und wie tief geprüft wird, hängt an der Größe. Als Sonderbau gilt dein Haus in Bayern und NRW erst ab mehr als 30 Betten, ab dort steigen die Anforderungen deutlich. Wer die Technik ohnehin anfasst, erledigt den E-Check für die Geräte in der Ferienwohnung gleich mit.
Was passiert, wenn du ohne Genehmigung vermietest?
Zwei Dinge, und sie treffen dich getrennt. Die Untersagung ist der schnellere Weg. In NRW darf das Amt sie aussprechen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.§ 82 BauO NRW 2018recht.nrw.de Bayern kennt dieselbe Befugnis. Wird die Verfügung sofort vollziehbar, sagst du die Buchungen ab, auch während ein Verfahren läuft.
Das Bußgeld steht daneben. In NRW handelt ordnungswidrig, wer eine Anlage ohne Baugenehmigung nutzt oder ihre Nutzung ändert, der Rahmen reicht bis 500.000 Euro.§ 86 Abs. 1 Nr. 13 und Abs. 3 BauO NRW 2018recht.nrw.de In Bayern gilt dieselbe Obergrenze.Art. 79 Abs. 1 BayBOgesetze-bayern.de Das ist ein Rahmen, keine Rechnung. Was festgesetzt wird, richtet sich nach dem Fall.
Was das für deinen Versicherungsschutz bedeutet
Deine Haftung gegenüber Gästen hängt nicht am Baurecht. Stürzt ein Gast auf deiner Treppe, haftest du, mit Genehmigung wie ohne. Dafür ist die Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen da, und für Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch die Inhaltsversicherung.
- Sag die Nutzung richtig an. Du musst die Fragen des Versicherers wahrheitsgemäß beantworten, soweit er sie in Textform stellt.§ 19 Abs. 1 VVGgesetze-im-internet.de Wer „Wohnung" ankreuzt und Gäste beherbergt, baut sich ein Problem für später, mehr dazu bei den typischen Versicherungsfehlern.
- Prüf den Rechtsschutz vorher. Ein Streit mit dem Bauamt ist Verwaltungsrecht. Ob deine Police das einschließt, steht in deinen Bedingungen. Der Firmenrechtsschutz für Vermieter deckt typische Fälle rund um Gäste, Vermieter und Behörden ab.
- Rechne mit einer Lücke beim Ertragsausfall. Diese Deckung knüpft an einen Sachschaden an, etwa an einen Rohrbruch. Eine Verfügung des Amtes ist keiner.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Ruf beim Bauamt an. In welchem Baugebiet liegt mein Grundstück, gibt es einen Bebauungsplan, und wie sieht das Amt eine Ferienwohnung an dieser Stelle? Die Auskunft ist unverbindlich, zeigt aber früh, ob dein Plan trägt.
- Hol dir einen Vorbescheid. Vor dem Bauantrag kannst du einzelne Fragen vorab klären lassen. In NRW gilt er drei Jahre und ist auf Antrag zu erteilen.§ 77 Abs. 1 BauO NRW 2018recht.nrw.de Das kostet Gebühren, aber weniger als ein abgelehnter Bauantrag.
- Such dir einen Entwurfsverfasser. Die Unterlagen muss eine bauvorlageberechtigte Person unterschreiben, meist ein Architekt oder ein Bauingenieur.
- Stell die Unterlagen zusammen. Lageplan, Grundrisse, Flächenberechnung, eine Beschreibung des Betriebs und der Nachweis über die Stellplätze.
- Arbeite die Auflagen ab. Kommt die Genehmigung mit Bedingungen, setz sie um und dokumentier das. Ohne Nachweis bleibt die Auflage offen.
