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Vier Gäste, vier Teller. Am zweiten Abend steht die Hälfte davon in der Spülmaschine und der Rest der Gruppe isst im Stehen. Am Ende der Woche steht das in der Bewertung, und die nächste Buchung liest mit. Bei der Ausstattung einer Ferienwohnung reden drei Parteien mit, und sie wollen nicht dasselbe. Der Gast erwartet einen Standard. Das Baurecht verlangt Rauchmelder. Das Finanzamt sortiert jeden Kauf in eine von zwei Schubladen. Diese Liste geht die Räume durch und sagt bei jedem Stück, warum es dort steht und was danach mit dem Beleg passiert.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.
Was gehört in jeden Raum?
Es gibt einen Grundstock, und der ist keine Frage des Geschmacks. Er entscheidet darüber, ob dein Gast die Wohnung als fertig eingerichtet erlebt oder als Provisorium mit Betten. Die dritte Spalte nennt, was am ehesten auffällt, wenn es fehlt.
| Raum | Grundstock | Wird am häufigsten vermisst |
|---|---|---|
| Küche | Herd mit vier Platten, Kühlschrank, Spüle mit Warmwasser, Kaffeemaschine, Wasserkocher, Backofen, Spülmaschine, zwei Sätze Geschirr je Person | Arbeitsfläche zum Schneiden und Abstellen |
| Bad | schließbare Tür zum WC, Haartrockner, mindestens zwei Handtücher je Person, Toilettenpapier, Handtuchhalter, Lüftung | Ablage für den Kulturbeutel, und ein Haken, der hält |
| Schlafzimmer | Matratze ohne Kuhlen, Verdunklung, bezogene Betten, Lampe und Ablage je Person, fünf stabile Kleiderbügel je Person | Steckdose neben dem Bett |
| Wohnzimmer | ein Sitzplatz für jeden Gast aus dem Inserat, Fernseher mit Empfang, Tisch mit Licht und freier Steckdose | eine schriftliche Hausordnung |
| Technik und draußen | Rauchmelder nach Landesrecht, Verbandkasten, kostenfreies WLAN, vom Gast regelbare Heizung, Sitzplatz je Person auf Balkon oder Terrasse | der Parkplatz, im Inserat genannt |
Airbnb legt einen zweiten, kürzeren Maßstab an und nennt fünf Dinge: Toilettenpapier, Seife für Hände und Körper, ein Handtuch pro Gast, ein Kopfkissen pro Gast und Bettwäsche für jedes Bett, in dem Gäste schlafen. Ankreuzen musst du die Kategorie nicht. Wer sie aber im Inserat ankreuzt und dann nicht liefert, riskiert laut Airbnb Sanktionen.Airbnb-Hilfecenter, Artikel 2343: Stelle Grundausstattung für deine Gäste bereitairbnb.de
Was bringt zusätzliche Buchungen?
Der Grundstock entscheidet über die Bewertung. Gefunden wirst du über Filter, und die fragen nach Ausstattung, die nicht jede Wohnung hat.
| Ausstattung | Warum es zählt |
|---|---|
| Waschmaschine und Trockner, auch gegen Gebühr | ab einer Woche Aufenthalt ein Buchungsgrund |
| Arbeitsplatz mit Licht und freien Steckdosen | wer remote arbeitet, filtert gezielt danach |
| Zusätzliches WC | ab fünf Gästen wichtiger als das zweite Bad |
| Badewanne, separate Dusche neben der Wanne | Familien mit kleinen Kindern suchen gezielt danach |
| Abschließbarer Abstellraum, Ladepunkt für E-Auto oder E-Bike | ohne ihn stehen die Räder im Wohnzimmer, und Gäste mit E-Auto planen ihre Route danach |
| Direkte Online-Buchbarkeit statt Anfrage | wer erst anfragen muss, bucht oft woanders |
Manches lässt sich nicht ändern, und das schreibst du hin: Wohn- und Schlafraum in einem, das Durchgangszimmer, die steile Treppe, die dritte Etage ohne Aufzug, Lärm von draußen, der Herd mit nur zwei Platten. Wer das verschweigt, spart nichts. Der Ärger landet dann in der Bewertung, und dort steht er lange.
Wo müssen Rauchmelder hin, und wer prüft sie?
Rauchwarnmelder sind in allen 16 Bundesländern Pflicht. Wie weit die Pflicht reicht, steht aber in der Bauordnung deines Landes, und die Länder regeln es verschieden. Zwei Fassungen zeigen, was der Unterschied für eine Ferienwohnung bedeutet.
| Land | Was ausgestattet sein muss |
|---|---|
| Nordrhein-Westfalen§ 47 Abs. 2 BauO NRWrecht.nrw.de | Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen |
| Baden-Württemberg§ 15 Abs. 9 LBO Baden-Württemberglandesrecht-bw.de | Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, dazu deren Rettungswege in derselben Nutzungseinheit |
Manche Länder gehen weiter und verlangen Melder in weiteren Aufenthaltsräumen. Welche Fassung bei dir gilt, liest du in deiner Landesbauordnung im Original nach.
Du bietest im Inserat vier statt zwei Schlafplätze an, und die zwei zusätzlichen liegen auf dem Schlafsofa. Damit wird das Wohnzimmer zu einem Raum, in dem bestimmungsgemäß Personen schlafen. In Baden-Württemberg braucht es dort einen Melder, obwohl der Raum im Grundriss Wohnzimmer heißt.§ 15 Abs. 9 LBO Baden-Württemberglandesrecht-bw.de Prüf die Bauordnung deines Landes, bevor du die Belegung nach oben setzt.
Einbauen muss der Eigentümer. Die Betriebsbereitschaft hat in Nordrhein-Westfalen die Person sicherzustellen, die die Wohnung unmittelbar besitzt, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.§ 47 Abs. 2 BauO NRWrecht.nrw.de Ein Gast, der drei Nächte bleibt, prüft keine Melder, deshalb gehört die Kontrolle in deine Liste zwischen zwei Buchungen.
Die zweite Pflicht betrifft die Geräte selbst. Wasserkocher, Föhn, Lampen und Kabel gelten in einer vermieteten Wohnung als gewerblich genutzt, damit musst du sie prüfen lassen. Was dabei geprüft wird und in welchem Takt, steht im Artikel zum E-Check für bewegliche elektrische Anlagen.
Sofort absetzen oder über Jahre abschreiben?
Die Grenze liegt bei 800 Euro netto. Abnutzbare, bewegliche und selbstständig nutzbare Wirtschaftsgüter bis zu diesem Betrag darfst du sofort abziehen, also im Jahr des Kaufs.§ 6 Abs. 2 Satz 1 EStGgesetze-im-internet.de Es zählt der Nettobetrag, das ist der Preis ohne Umsatzsteuer. Ab 250 Euro gehört das Stück in ein laufendes Verzeichnis, mit Tag des Kaufs und mit Kosten, es sei denn, das steht schon in deiner Buchführung.§ 6 Abs. 2 Satz 4 EStGgesetze-im-internet.de
Den Sammelposten für Güter zwischen 250 und 1.000 Euro, den ein Betrieb bilden darf, bekommst du hier nicht. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verweist das Gesetz nur auf die Sofortabschreibung.§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 Satz 2 EStG, Verweis nur auf § 6 Abs. 2 Sätze 1 bis 3gesetze-im-internet.de
Alles darüber verteilst du über die Jahre, die das Stück im Betrieb hält. Die Werte stehen in der AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums für den Wirtschaftszweig Gastgewerbe.AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig Gastgewerbebundesfinanzministerium.de
| Anschaffung | Nutzungsdauer | Wirkung |
|---|---|---|
| Bettgestelle aus Holz oder Metall | 10 Jahre | 10 Prozent pro Jahr |
| Herd, Backofen, Spülmaschine, Kühlgerät, Kaffeemaschine | 5 Jahre | 20 Prozent pro Jahr |
| Fernsehgerät im Gastzimmer, elektrische Kleingeräte | 3 Jahre | 33 Prozent pro Jahr |
Der Fernseher für 600 Euro ist damit im Jahr des Kaufs abgezogen. Das Boxspringbett für 1.200 Euro zieht sich über zehn Jahre. Nutzt du die Wohnung zeitweise selbst, wird der Aufwand geteilt.
Was ist deine Liste im Schadenfall wert?
Sie ist dein Nachweis. Nach einem Brand oder einem Wasserschaden fragt der Versicherer, was in der Wohnung stand, wie alt es war und was es gekostet hat. Wer das nicht belegen kann, verhandelt über Schätzwerte, und die fallen selten zu deinen Gunsten aus.
Wichtig ist dabei die richtige Police. Eine private Hausratversicherung ist für privates Wohnen gemacht und passt auf eine Wohnung mit wechselnden Gästen nicht. Die Unterschiede und die häufigsten Gründe für eine Ablehnung stehen im Vergleich von Inhaltsversicherung und Hausratversicherung, worauf es bei der Police selbst ankommt im Ratgeber zur Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen.
- Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch sind das Feld der Inhaltsversicherung. Sie ersetzt deine Einrichtung, wenn eines dieser Ereignisse eintritt.
- Schäden, die deine Gäste selbst anrichten, laufen nicht darüber, sondern über die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein.
- Verletzt sich ein Gast an deiner Ausstattung, etwa an einem wackeligen Hochbett oder einer gelösten Wandhalterung, ist das ein Fall für die Betriebshaftpflicht.
In der Beratung sehen wir oft Summen fürs Inventar, die beim Einzug einmal geschätzt und danach nie angefasst wurden. Zwei neue Betten, ein Sofa und die Küchengeräte später liegt der echte Wert weit über der Summe im Vertrag. Im Schaden kürzt der Versicherer dann anteilig.
Steht deine Liste, kennst du auch die Summe, die abgesichert gehört.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Raum für Raum erfassen Geh mit dem Handy durch die Wohnung und schreibe jeden Gegenstand mit Anschaffungsdatum und Nettopreis auf. Eine Tabelle reicht.
- Belege daneben legen Rechnung als PDF in denselben Ordner, benannt nach Gegenstand und Datum. Das ist zugleich der Nachweis für die Abschreibung und für den Schadenfall.
- Fotos je Raum Vier Aufnahmen pro Raum, einmal im Jahr neu. Sie zeigen später den Zustand vor dem Schaden.
- Einmal im Jahr abgleichen Was ist kaputt, was wurde ersetzt, was fehlt in der Liste? Derselbe Termin trägt die Rauchmelderprüfung und die Prüffristen der Elektrogeräte.
