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Die Wohnung ist eingerichtet, die Fotos sind gemacht, das Inserat könnte morgen online gehen. Und dann kommt die Frage, die vor allen anderen steht. Darfst du hier überhaupt vermieten? Vier Fragen stehen vor der ersten Buchung, und sie haben eine feste Rangfolge. Darfst du vermieten, ist die Wohnung sicher, läuft der Betrieb, trägt sich das Geld? Ein Fehler bei der ersten stoppt dich sofort, im schlimmsten Fall bevor der erste Gast da war. Ein Fehler bei der letzten kostet dich nur Ertrag. Deshalb fängt diese Liste beim Amt an und nicht beim Möbelhaus, und jeder Punkt sagt dir, was ohne ihn passiert.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit deinem Steuerberater oder einem Anwalt.
Darfst du überhaupt vermieten?
Das entscheidet deine Stadt, und die Antwort holst du dir, bevor du Geld ausgibst. Viele Städte schützen Wohnraum mit einem Verbot der Zweckentfremdung. Gemeint ist damit, dass eine Wohnung bewohnt werden soll und nicht als Hotel dient. In Berlin ist Ferienwohnen deshalb erlaubnispflichtig, der Antrag kostet 100 Euro für die Hauptwohnung und 150 Euro für die Nebenwohnung.Bezirksamt Mitte von Berlin, Zweckentfremdung von Wohnraumberlin.de Ohne Erlaubnis reicht der Bußgeldrahmen bis 500.000 Euro.Bezirksamt Mitte von Berlin, § 7 Abs. 4 ZwVbGberlin.de Der Anruf beim Amt dauert zwanzig Minuten. Möbel für eine Wohnung, die nicht vermietet werden darf, kosten deutlich mehr.
Die Registriernummer. In Berlin muss sie seit dem 1. August 2018 beim Anbieten und Bewerben sichtbar sein.Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Zweckentfremdungsverbotberlin.de Seit dem 20. Mai 2026 gilt zusätzlich eine EU-Regel. Sie verpflichtet Plattformen, Daten an Behörden zu melden, und wo ein Land ein Register führt, bekommst du deine Nummer online und ohne Prüfung im Voraus.Verordnung (EU) 2024/1028, Artikel 4, 9 und 19eur-lex.europa.eu Ein neues Verbot ist die Regel nicht, sie macht nur sichtbar, wer vermietet.
Gewerbe und Finanzamt. Wer regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet und dazu Leistungen anbietet, betreibt ein Gewerbe und zeigt den Start „gleichzeitig" an, also am Tag des Betriebsbeginns und nicht Wochen später.§ 14 Abs. 1 Satz 1 GewOgesetze-im-internet.de Für das Finanzamt hast du einen Monat Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem der Betrieb startet.§ 138 Abs. 1 und Abs. 4 AOgesetze-im-internet.de Die reine Vermietung ohne Zusatzleistung kann noch privat sein. Wo genau die Grenze liegt, klärt dein Steuerberater.
Wer sonst mitredet. Mietest du selbst, brauchst du die Erlaubnis deines Vermieters. Gehört dir die Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern, zählt die Teilungserklärung. Steht dort „Wohnzwecke", ist Ferienwohnen oft strittig.
Ist die Wohnung sicher genug für Gäste?
Sobald ein Gast in deiner Wohnung steht, trägst du die Verkehrssicherungspflicht. Wer eine Gefahr schafft, muss sie entschärfen. Passiert etwas, haftest du mit deinem Vermögen.§ 823 Abs. 1 BGBgesetze-im-internet.de Vier Stellen prüft ein Gutachter fast immer.
Rauchmelder. Die Regeln stehen in den Bauordnungen der Länder und sind nicht überall gleich. In Bayern braucht jeder Schlafraum, jedes Kinderzimmer und jeder Flur zu einem Aufenthaltsraum einen Melder.Art. 46 Abs. 4 BayBOgesetze-bayern.de Nordrhein-Westfalen verlangt sie in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die der Rettungsweg führt.§ 47 Abs. 2 BauO NRWrecht.nrw.de Ein Schlafsofa im Wohnzimmer macht daraus einen Schlafraum.
Elektrik. Geräte, die du deinen Gästen hinstellst, gelten als Arbeitsmittel im Betrieb, vom Wasserkocher bis zum Verlängerungskabel. Sie brauchen eine Prüfung durch eine Fachkraft. Welche Fristen gelten, steht im Artikel zum E-Check für bewegliche Geräte. Fehlt das Protokoll nach einem Brand, wird es teuer.
Wege ins Freie. Jede Tür auf dem Weg nach draußen muss sich von innen ohne Schlüssel öffnen lassen. Flure bleiben frei, kein Kinderwagen, kein Karton. Häng einen Plan mit dem Fluchtweg gut sichtbar auf und notiere darauf die 112.
Treppen, Böden, Balkon. Geländer fest, Stufen rutschfest, Teppichkanten geklebt, Balkonbrüstung hoch genug. Geh einmal im Quartal mit dem Handy durch und fotografiere jeden Punkt, ein Bild mit Datum ist im Streit mehr wert als deine Erinnerung.
Bricht sich ein Gast auf deiner nassen Fliese das Handgelenk, zahlst du Behandlung, Fahrten und den Verdienstausfall. Kommt eine Dauerfolge dazu, wird daraus ein sechsstelliger Betrag. Deine private Haftpflicht springt hier häufig nicht ein, weil sie gewerbliche Nutzung ausschließt. Dafür gibt es die Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Was brauchst du für den Alltag mit Gästen?
Vier Dinge entscheiden hier über deine Bewertungen. Und darüber, ob du bei Streit etwas in der Hand hast.
Schlüssel und Ankunft. Leg fest, wie der Gast reinkommt, persönlich, über einen Schlüsselkasten oder per Zahlencode. Schreib die Anleitung so, dass sie nachts um zwei im Regen funktioniert. Hinterleg einen zweiten Weg für den Fall, dass etwas klemmt, und nenne eine Nummer, die dann wirklich rangeht.
Reinigung. Klär vorab, wer putzt und in welchem Zeitfenster. Der Wechseltag ist der Engpass. Liegen Abreise und Anreise am selben Tag, brauchst du eine feste Zeit dazwischen. Eine Liste mit Handgriffen im Putzschrank sorgt dafür, dass auch die Vertretung es richtig macht.
Hausordnung. Sie regelt Ruhezeiten, Rauchen, Haustiere, Partys und die Zahl der Gäste. Sie gehört ins Inserat und noch einmal an die Wand in der Wohnung. Nur was der Gast vor der Buchung lesen konnte, hilft dir später im Streit.
Meldeschein und Gästedaten. Seit dem 1. Januar 2025 füllen deutsche Gäste keinen Meldeschein mehr aus. Nur noch Gäste aus dem Ausland unterschreiben, und zwar am Tag der Ankunft, sie weisen sich dabei aus.§ 29 Abs. 2 und Abs. 3 BMGgesetze-im-internet.de Den Schein bewahrst du ein Jahr ab Abreise auf, danach vernichtest du ihn binnen drei Monaten.§ 30 Abs. 4 BMGgesetze-im-internet.de Für alles Weitere gilt der Datenschutz, sammle nur, was du brauchst, und lösch es, wenn die Frist um ist.
Womit verlierst du Geld, ohne es zu merken?
Mit dem falschen Schutz, und das fällt erst im Schadenfall auf. Die meisten verlassen sich auf ihre Hausrat, die für privates Wohnen gedacht ist, und bei wechselnden Gästen lehnen Versicherer regelmäßig ab. Den Unterschied erklärt der Vergleich von Inhalt und Hausrat bei Ferienwohnungen. Was deine Gäste selbst kaputt machen, ist noch einmal ein eigener Baustein, die Gastschadenversicherung. Die Inhaltsversicherung deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Einbruch.
Was Plattformen leisten. Airbnb wirbt mit AirCover. Das ist ein Programm der Plattform, keine Police mit Vertrag zwischen dir und einem Versicherer. Was es abdeckt und wo es endet, steht im Artikel Was ist AirCover bei Airbnb. Rechne es als Ergänzung, nicht als Ersatz.
Preis und Kalender. Setz vor dem Start eine Mindestnacht, eine Reinigungsgebühr und eine Regel für Stornierungen. Sperr Termine, an denen du selbst da bist, und verbinde die Kalender aller Portale, sonst buchen zwei Gäste dieselbe Nacht.
Steuern. Drei Zahlen solltest du kennen. Der ermäßigte Satz von 7 Prozent gilt für die kurzfristige Beherbergung.§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de Frühstück und Parkplatz fallen nicht darunter.§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStGgesetze-im-internet.de Als Kleinunternehmer zahlst du keine Umsatzsteuer, solange dein Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet.§ 19 Abs. 1 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de Und bei der Gewerbesteuer steht Einzelunternehmern ein Freibetrag von 24.500 Euro zu.§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStGgesetze-im-internet.de
Was passiert, wenn ein Punkt fehlt?
Nicht jede Lücke wiegt gleich schwer. Diese Tabelle sortiert die häufigsten nach ihrer Folge, und welche davon in der Praxis am teuersten wird, zeigt die Sammlung der häufigsten Fehler beim Versichern.
| Fehlender Punkt | Was konkret passiert |
|---|---|
| Erlaubnis der Stadt | Untersagung der Nutzung, Bußgeld, in Berlin bis 500.000 Euro |
| Registriernummer im Inserat | Die Plattform nimmt das Angebot vom Netz, dazu ein Bußgeld |
| Gewerbeanmeldung | Ordnungswidrigkeit, Nachzahlung der Gewerbesteuer |
| Meldung ans Finanzamt | Schätzung durch das Amt, Zinsen auf die Nachzahlung |
| Rauchmelder | Vorwurf grober Fahrlässigkeit, der Versicherer darf kürzen |
| Prüfung der Geräte | Nach einem Brand fehlt dir der Nachweis für deine Sorgfalt |
| Haftpflicht für den Betrieb | Du zahlst Personenschäden aus eigener Tasche |
| Schutz für die Einrichtung | Der Schaden nach Feuer oder Wasser bleibt bei dir |
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Woche 1: Amt und Erlaubnis. Ruf bei der Stadt an und frag nach dem Verbot der Zweckentfremdung. Stell den Antrag. Kläre parallel Mietvertrag oder Teilungserklärung.
- Woche 2: Anmeldungen. Melde das Gewerbe an, schick den Fragebogen ans Finanzamt und beantrage die Registriernummer, sobald die Erlaubnis da ist.
- Woche 3: Sicherheit und Schutz. Setz Rauchmelder, lass die Geräte prüfen und geh die Wege ins Freie ab. Hol dir Angebote für Haftpflicht und Inhalt.
- Woche 4: Betrieb und Inserat. Schreib Hausordnung und Ankunftsanleitung, leg Preis, Mindestnacht und Storno fest, verbinde die Kalender. Dann geht das Inserat online, mit Registriernummer.
