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Dein Gast zahlt 115 Euro für eine Nacht und bekommt dafür eine Rechnung. Das Finanzamt liest darin zwei Geschäfte, und jedes hat seinen eigenen Steuersatz: auf das Bett kommen 7 Prozent, auf das WLAN 19. Trennen musst du auch dann, wenn dein Gast nie zwei Posten zu sehen bekommen hat.
Beim WLAN geht es dabei um Cent pro Nacht, das ist der beruhigende Teil. Teuer wird es erst durch die Vereinfachung, zu der die meisten Vorlagen raten. Die pauschalen 15 Prozent sind für ein Hotel mit Frühstück, Parkhaus und Sauna gerechnet. Für eine Ferienwohnung mit WLAN sind sie fast immer zu hoch, und du zahlst die Differenz.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Steuerberater.
Warum ein Preis zwei Steuersätze hat
Weil das Gesetz die Aufteilung anordnet, ausdrücklich auch dann, wenn du nur einen Preis nimmst. Begünstigt ist die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen an Fremde. Alles, was nicht unmittelbar der Vermietung dient, ist es nicht, „auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind".§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 und 2 UStGgesetze-im-internet.de
Ob sich das mit EU-Recht verträgt, war jahrelang offen. Seit März 2026 ist es entschieden.EuGH, Urteil vom 05.03.2026, C-409/24, C-410/24 und C-411/24ebnerstolz.de Ein Mitgliedstaat darf vom ermäßigten Satz ausnehmen, was nicht unmittelbar der Beherbergung dient.
Unternehmer bist du im Umsatzsteuerrecht schon, sobald du dauerhaft gegen Geld vermietest, eine Gewerbeanmeldung braucht es nicht. Die Finanzverwaltung zieht die Linie bei weniger als sechs Monaten.Abschn. 12.16 UStAE, konsolidierte Fassung vom 02.06.2026bundesfinanzministerium.de Ab sechs Monaten an denselben Gast ist die Miete steuerfrei und trägt auch keine Vorsteuer.§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de
Was gehört zu 7 Prozent, was zu 19?
Die Zuordnung steht nicht im Gesetz, sondern im Anwendungserlass.Abschn. 12.16 Abs. 4 und Abs. 8 UStAE, konsolidierte Fassung vom 02.06.2026bundesfinanzministerium.de Die 7 Prozent bleiben auch dann, wenn du eine begünstigte Leistung extra abrechnest.
| 7 Prozent | 19 Prozent |
|---|---|
| Übernachtung, Nutzung der Wohnung | Stellplatz, Garage, Parkmöglichkeit |
| Endreinigung der gemieteten Räume | WLAN und Telefon |
| Bettwäsche, Handtücher, Bademäntel | Minibar und Getränke |
| Möblierung, Fernseher, Safe, Strom | Sauna, Sportgeräte, Fahrräder |
| Haustier des Gastes in der Wohnung | Waschen und Bügeln der Gastkleidung |
| Speisen beim Frühstück (seit 2026) | Getränke, Transfer, Gepäck, Ausflüge |
Die häufigste Verwechslung steckt in dieser Liste. Deine Endreinigung meint die gemieteten Räume und bleibt bei 7 Prozent. Reinigung und Bügeln von Kleidung meint den Wäscheservice für deinen Gast.
Was gilt, wenn alles im Preis drin ist?
Aufteilen musst du trotzdem, auf einem von zwei Wegen. Der erste ist die Schätzung. Rechnest du eine nicht begünstigte Leistung nicht eigens ab, schätzt du ihren Anteil, und als Maßstab nennt der Erlass die Kosten plus einen angemessenen Gewinnaufschlag.Abschn. 12.16 Abs. 11 UStAE, konsolidierte Fassung vom 02.06.2026bundesfinanzministerium.de Ein WLAN, das ein paar Euro im Monat kostet, landet bei Cent pro Nacht.
Der zweite Weg ist die Pauschale. Du darfst die nicht begünstigten Leistungen zu einem Sammelposten bündeln, im Hotel heißt er Servicepauschale, und dafür 15 Prozent des Pauschalpreises ansetzen, früher waren es 20. Für gesondert berechnete Leistungen gilt sie nicht.Abschn. 12.16 Abs. 12 Sätze 1, 2 und 4 UStAEbundesfinanzministerium.de
Die 15 Prozent unterstellen ein Hotel mit Frühstück, Parkhaus, Sauna und Fitnessraum. Bei 115 Euro die Nacht sind das 17,25 Euro mit 19 statt mit 7 Prozent, also gut zwei Euro Steuer pro Nacht zu viel. Die eigene Schätzung ist billiger und genauso zulässig.
Musst du auf die Kurtaxe Umsatzsteuer rechnen?
Meistens nicht. Entscheidend ist, wer die Abgabe nach der örtlichen Satzung schuldet, und das ist bei Kurtaxe und Gästebeitrag meist dein Gast. Du ziehst den Betrag für die Gemeinde ein und leitest ihn weiter, damit ist er ein durchlaufender Posten und gehört nicht zum Entgelt.§ 10 Abs. 1 Satz 4 UStGgesetze-im-internet.de Keine Umsatzsteuer, kein Eintrag in der Voranmeldung.
Eine kommunale Übernachtungsteuer funktioniert anders. In Berlin schuldet sie der Betrieb, also du, sie beträgt 7,5 Prozent des Nettoentgelts und gilt ausdrücklich auch für private Ferienwohnungen.Land Berlin, Übernachtungsteuerservice.berlin.de Was du dem Gast dafür berechnest, ist Teil deines Entgelts.
Kurtaxe auf der Rechnung, mit Umsatzsteuer daneben. Weist du als Regelbesteuerer mehr Steuer aus, als du schuldest, schuldest du auch diesen Mehrbetrag, bis du die Rechnung berichtigst.§ 14c Abs. 1 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de Lies im Zweifel deine Satzung, dort steht, wer Schuldner der Abgabe ist.
Bleibst du besser Kleinunternehmer?
Das entscheiden zwei Grenzen. Deine Umsätze sind steuerfrei, wenn dein Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet.§ 19 Abs. 1 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de Beide Werte sind netto und zählen das Geld, das wirklich bei dir angekommen ist.
Die zweite Grenze wirkt seit 2025 sofort. Schon der Umsatz, der sie reißt, ist nicht mehr steuerfrei und fällt in ganzer Höhe unter die Regelbesteuerung.BMF-Schreiben vom 18.03.2025, III C 3 - S 7360/00027/044/105haufe.de Mitten in der Hochsaison kippt die Buchung, die die 100.000 reißt.
Im ersten Jahr gibt es kein Vorjahr, also zählt allein die Grenze von 25.000 Euro, und ein angebrochenes Jahr wird dafür nicht auf zwölf Monate hochgerechnet.BMF-Schreiben vom 18.03.2025, III C 3 - S 7360/00027/044/105haufe.de
Mitgezählt wird alles, was du unternehmerisch machst, nicht nur die Ferienwohnung. Wer mehrere Wohnungen anmietet und weitervermietet, wie im Arbitrage-Modell, reißt die 25.000 Euro meist schon im ersten vollen Jahr.
Airbnb und Booking rechnen aus dem EU-Ausland ab.Airbnb-Hilfe, Mehrwertsteuer auf die Servicegebührenairbnb.de Hast du eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer hinterlegt, steht auf ihrer Rechnung keine Umsatzsteuer, denn du schuldest sie als Empfänger selbst, mit 19 Prozent.§ 13b Abs. 5 Satz 1 UStGgesetze-im-internet.de Ein Regelbesteuerer meldet sie an und zieht sie sofort als Vorsteuer ab, unter dem Strich null. Bei dir bleiben die 19 Prozent hängen, bei 15 Prozent Provision auf 40.000 Euro Umsatz rund 1.140 Euro im Jahr. Eine Erklärung dafür gibst du trotzdem ab.§ 18 Abs. 4a UStGgesetze-im-internet.de
Was bringt der Verzicht, und wie lange bindet er?
Er bringt dir die Vorsteuer. Das lohnt sich, wenn du viel mit 19 Prozent einkaufst und selbst nur 7 Prozent berechnest, am stärksten rund um Kauf, Umbau und Erstausstattung.
Vorsteuer tragen Möbel, Küche, Elektrogeräte, Handwerkerrechnungen, Reinigungsdienstleister und Software, dazu die Plattform-Provision und die Prüfung deiner Geräte beim E-Check. Deine Versicherungsbeiträge tragen keine, denn Leistungen aus einem Versicherungsverhältnis sind frei von Umsatzsteuer.§ 4 Nr. 10 UStGgesetze-im-internet.de Auf ihnen liegt Versicherungsteuer. Was du für die Betriebshaftpflicht oder die Inhaltsversicherung für Ferienwohnungen zahlst, ist damit Betriebsausgabe, aber nie Vorsteuer.
Beim Kauf der Wohnung rechnen viele zu optimistisch. Der Verkauf eines Grundstücks ist frei von Umsatzsteuer, weil dafür Grunderwerbsteuer anfällt.§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStGgesetze-im-internet.de Ohne ausgewiesene Steuer gibt es keine Vorsteuer, und beim Kauf von privat steht dort nie eine.
Erklären kannst du den Verzicht bis zum letzten Tag des Februar des zweiten Jahres nach dem Besteuerungszeitraum, zurücknehmen nicht. Er bindet dich mindestens fünf Kalenderjahre.§ 19 Abs. 3 UStGgesetze-im-internet.de Auch die gezogene Vorsteuer bleibt in Bewegung: Ändern sich die Verhältnisse, wird sie berichtigt, bei einem Grundstück über zehn Jahre statt über fünf.§ 15a Abs. 1 UStGgesetze-im-internet.de Der Verzicht ist damit eine Entscheidung über fünf bis zehn Jahre, nicht über eine Saison.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Schätze deine Umsätze der nächsten zwei Jahre. Belegungstage mal Durchschnittspreis, plus alles andere, was du unternehmerisch machst.
- Geh deinen Nachtpreis auf 19-Prozent-Posten durch. Stellplatz, WLAN, Sauna, Fahrräder, Getränke. Steckt davon etwas drin, schreib deine Schätzung auf.
- Liste deine Investitionen auf. Möbel, Küche, Renovierung, Technik. Nur Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer zählen.
- Stell Vorsteuer und Umsatzsteuer gegenüber. Auf der einen Seite Schritt 3, auf der anderen die 7 Prozent, die du meist abführst.
- Sprich mit deinem Steuerberater, bevor du den Verzicht erklärst. Er ist unwiderruflich und bindet fünf Kalenderjahre, deshalb rechnest du ihn vorher einmal sauber durch.
