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Der laminierte Zettel neben der Kaffeemaschine ist rechtlich ein Wunsch. Deine Hausordnung ist eine AGB, also Text, den du vorher formuliert hast und der zum Vertrag gehört. Er bindet deinen Gast nur, wenn du ihn vor der Buchung darauf hingewiesen hast, er ihn lesen konnte und er zugestimmt hat.§ 305 Abs. 2 BGBgesetze-im-internet.de Was er erst in der Wohnung liest, ist eine Bitte und keine Pflicht.
Unten steht deshalb eine Hausordnung mit zehn Punkten zum Übernehmen, dazu die Klauseln, die vor Gericht durchfallen, und die Stelle, an der der Text vor der Buchung stehen muss.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit einem Anwalt für Vertragsrecht.
Wann gilt deine Hausordnung überhaupt?
Wenn du deinen Gast vor dem Vertragsschluss ausdrücklich auf sie hinweist, ihm die Kenntnisnahme in zumutbarer Weise ermöglichst und er mit ihrer Geltung einverstanden ist.§ 305 Abs. 2 BGBgesetze-im-internet.de Alle drei Punkte hängen am Zeitpunkt der Buchung.
Dass du den Text nur für eine Wohnung geschrieben hast, hilft dir nicht. Dein Gast ist fast immer Verbraucher, und für ihn gelten die AGB-Regeln auch bei einmaliger Verwendung, soweit er auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGBgesetze-im-internet.de
| Buchungsweg | So wird sie Vertragsbestandteil | Zu spät |
|---|---|---|
| Airbnb | Feld „Hausregeln" im Inserat, vor dem Buchen sichtbar | Nachricht nach der Buchung |
| Booking.com und andere Portale | Feld für Unterkunftsregeln auf der Angebotsseite | Willkommensordner |
| Direktbuchung über deine Website | Verlinkter Text im Buchungsformular plus Häkchen | Rechnung |
| E-Mail oder Telefon | Anhang zum Angebot, die Buchung ist die Zustimmung | Schlüsselcode |
Weichen die Fassung im Inserat und die im Ordner voneinander ab, gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders, und Verwender bist du.§ 305c Abs. 2 BGBgesetze-im-internet.de
Fällt eine Klausel durch, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, an ihrer Stelle gilt dann das Gesetz.§ 306 Abs. 1 und Abs. 2 BGBgesetze-im-internet.de
Was gehört in deine Hausordnung?
Der Block unten ist zum Übernehmen gedacht. Setz deine Zeiten und Zahlen ein, streich, was nicht passt, und stell ihn vor die Buchung.
Hausordnung für (Name der Unterkunft), gültig ab (Datum)
1. Wer übernachtet. Die Wohnung ist für (Zahl) Personen gedacht. Übernachten darf nur, wer bei der Buchung angemeldet war. Besuch am Tag bis 22 Uhr ist in Ordnung, nie mit mehr als (Zahl) Leuten im Haus.
2. Ruhezeiten. Von 22 bis 7 Uhr ist Nachtruhe: Fenster zur Straße zu, Musik bleibt im Zimmer, Balkon und Terrasse nicht in der Gruppe. Dazu gelten die Ruhezeiten der Hausgemeinschaft aus dem Treppenhaus.
3. Partys. Partys und Feiern sind in der Wohnung nicht erlaubt, auch keine Junggesellenabschiede, Firmenfeiern und Treffen, zu denen jeder kommen darf. Bei einem Verstoß können wir den Aufenthalt beenden.
4. Rauchen. In der Wohnung wird nicht geraucht, weder Zigarette noch E-Zigarette noch Wasserpfeife. Rauchen kannst du (auf dem Balkon, vor dem Haus), dort steht ein Aschenbecher.
5. Haustiere. Tiere sind (nicht erlaubt / nach Absprache erlaubt, gegen die im Inserat genannte Gebühr). Auf Betten und Sofas dürfen sie nicht, allein bleiben sie nicht.
6. Sicherheit. Kerzen, Öllampen und offenes Feuer sind drinnen nicht erlaubt, gegrillt wird nur (auf der Terrasse mit dem Gerät, das dort steht). Eigene Geräte mit viel Strombedarf, etwa Heizlüfter oder eine zweite Kochplatte, bleiben aus. Fluchtwege und der Weg zum Sicherungskasten bleiben frei.
7. Heizen und Lüften. Lüfte mehrmals am Tag ein paar Minuten quer, statt das Fenster dauerhaft zu kippen, und dreh dabei die Heizung herunter. Nach dem Duschen und nach dem Kochen lüftest du sofort. Ganz abstellen bitte nie.
8. Müll. Müll wird getrennt: (Restmüll, Papier, Verpackungen, Glas, Bio), die Behälter stehen (Ort). Volle Beutel bringst du vor der Abreise nach draußen.
9. Schäden melden. Ist etwas kaputt, sag uns sofort Bescheid, spätestens vor der Abreise, unter (Telefonnummer oder Kanal). Für Schäden, die du oder deine Mitreisenden verursachen, haftest du nach den gesetzlichen Vorschriften.
10. Abreise. Check-out ist bis (Uhrzeit). Bis dahin bitte Geschirr spülen oder einräumen, Müll wegbringen, Fenster schließen, Heizung auf (Stufe), Schlüssel (Ablageort). Später raus geht nur nach Absprache.
Diese Hausordnung ist Teil des Beherbergungsvertrags. Mit der Buchung bist du damit einverstanden.
Welche Klauseln fallen durch?
Alles, was dir Haftung abnimmt, die dir das Gesetz zuweist, und alles, was pauschal Geld einzieht, ohne dem Gast den Gegenbeweis zu lassen.
| So steht es oft drin | Warum es durchfällt | Besser |
|---|---|---|
| „Für Unfälle in der Wohnung wird keine Haftung übernommen." | Das Gesetz verbietet Ausschluss und Begrenzung der Haftung für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit.§ 309 Nr. 7a BGBgesetze-im-internet.de | Weglassen, Betriebshaftpflicht prüfen |
| „Für grob fahrlässig verursachte Schäden haften wir nicht." | Das Gesetz verbietet den Ausschluss bei grob fahrlässiger Pflichtverletzung.§ 309 Nr. 7b BGBgesetze-im-internet.de | Weglassen |
| „Bei einer Party werden 500 Euro fällig." | Pauschale ohne den gesetzlich nötigen Hinweis auf den Gegenbeweis.§ 309 Nr. 5b BGBgesetze-im-internet.de | Konkret abrechnen |
| „Die Wohnung ist sauber zu hinterlassen." | Unbestimmt, damit ein Fall für das Transparenzgebot.§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGBgesetze-im-internet.de | Aufzählen wie in Punkt 10 |
Was auf dieser Liste nicht steht, fängt die Generalklausel. Unwirksam ist, was den Gast entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, und das kann sich auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist.§ 307 Abs. 1 BGBgesetze-im-internet.de
Eine Kaution darfst du verlangen, an der Beweislast ändert sie nichts. Willst du etwas einbehalten, belegst du Schaden und Höhe. Eine Klausel, die dir das nach eigenem Gutdünken erlaubt, benachteiligt den Gast unangemessen.
Was darfst du bei Party und Lärm ansetzen?
Ein Partyverbot ist erlaubt, auf Airbnb ist es ohnehin Standard. Seit dem 28. Juni 2022 verbietet die Plattform störende Partys dauerhaft, einschließlich Versammlungen mit offener Einladung, und was Gästen droht, reicht von der Kontosperre bis zum Rauswurf.Airbnb Newsroom, Mitteilung vom 28.06.2022news.airbnb.com
Die Ruhezeiten setzt jedes Bundesland selbst. In Nordrhein-Westfalen sind von 22 bis 6 Uhr Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe zu stören geeignet sind.§ 9 Abs. 1 LImSchG NRWrecht.nrw.de Sieh nach, was bei dir gilt, und schreib genau diese Zeiten in die Hausordnung.
Verboten sind Vertragsstrafen in AGB nur für Nichtabnahme, verspätete Abnahme, Zahlungsverzug und die Lösung vom Vertrag.§ 309 Nr. 6 BGBgesetze-im-internet.de Eine Strafe für eine Party steht dort nicht, sie muss aber die Inhaltskontrolle bestehen.
Sauberer ist die Schadenspauschale, für sie nennt das Gesetz zwei harte Bedingungen.§ 309 Nr. 5 BGBgesetze-im-internet.de Sie darf nicht höher sein als der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartende Schaden. Und dem Gast muss ausdrücklich der Nachweis gestattet werden, dass gar kein oder ein wesentlich niedrigerer Schaden entstanden ist.
So formulierst du sie: „Für die zusätzliche Reinigung nach einer nicht gestatteten Veranstaltung berechnen wir pauschal (Betrag) Euro. Der Nachweis, dass kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist, bleibt dir ausdrücklich vorbehalten."
Was ist die Hausordnung im Schadenfall wert?
Sie ist ein Beweis. Gegenüber dem Gast zeigt sie, worauf er sich mit der Buchung eingelassen hat, gegenüber deinem Versicherer, dass du die nächstliegenden Gefahren geregelt hast.
Der zweite Punkt kostet Geld. Führst du den Schaden grob fahrlässig herbei, ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis zu kürzen.§ 81 Abs. 2 VVGgesetze-im-internet.de Wer offenes Feuer und eigene Heizlüfter durchgehen lässt, ohne das je geregelt zu haben, steht nach einem Brand schwach da. Bereitgestellte Geräte lässt du besser prüfen, siehe E-Check.
- Meldung: Punkt 9 bringt dir die Information früh. Wie du sie weitergibst, zeigt der Beitrag zum Airbnb Schaden melden.
- Schaden am Inventar: Geht dein Mobiliar kaputt, ist die Inhaltsversicherung statt der privaten Hausratversicherung zuständig, denn private Policen nehmen die gewerbliche Nutzung aus.
- Schaden bei Dritten: Verletzt sich ein Gast oder trifft es die Wohnung nebenan, ist das ein Fall für die Betriebshaftpflicht.
- Schaden durch deine Gäste: Dafür gibt es bei uns die Gastschadenversicherung als eigenen Baustein, nicht als Leistung der Inhaltsversicherung.
Preise, Storno und Zahlungsfristen stehen in deinen Buchungsbedingungen, nicht in der Hausordnung. Die besondere Meldepflicht für ausländische Gäste erfüllt der Meldeschein.§ 29 Abs. 2 BMGgesetze-im-internet.de
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Schreib eine einzige Fassung. Zeiten, Personenzahl, Ort der Tonnen, Check-out. Leg sie als Datei ab, damit überall derselbe Text steht.
- Häng sie vor die Buchung. Ins Airbnb-Feld für Hausregeln, ins Portal-Feld für Unterkunftsregeln, ins Buchungsformular deiner Website.
- Streich Haftungsausschlüsse und feste Strafbeträge. Beides fällt durch.
- Trag die Nachtruhe deines Bundeslands ein. Nachsehen, statt eine Zeit zu schätzen.
- Fotografiere die Wohnung bei jedem Wechsel, mit Datum und Uhrzeit im Bild. Ohne Beleg hilft dir auch die beste Klausel wenig.
