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Die Betten stehen, die Fotos sind gemacht, das Inserat ist online. Dann kommt Post vom Bezirksamt, und die Wohnung darf gar nicht an Gäste. Das Geld für Möbel und Technik ist ausgegeben, die Wohnung bleibt leer.
So läuft es, wenn man von hinten anfängt. Der Weg zur ersten Buchung hat neun Etappen, und die Reihenfolge zählt: Wer sie einhält, braucht am Anfang ein paar Wochen mehr, wer sie dreht, zahlt oft zweimal. Die erste Frage ist deshalb nicht, welche Betten du kaufst. Sie lautet, ob diese Wohnung überhaupt an Gäste darf.
Das hier sind allgemeine Informationen und unsere Einschätzung dazu. Vor einer Entscheidung in deinem Fall sprich bitte mit deinem Bezirksamt und einem Steuerberater.
Welche neun Schritte hast du vor dir?
Die ersten vier sind Papier, die nächsten zwei kosten Geld, die letzten drei bringen welches. Jede Etappe hat ihren eigenen Stolperstein, und die Tabelle nennt je Schritt den, der am meisten kostet.
| Schritt | Die teuerste Falle |
|---|---|
| 1. Objekt prüfen | Der Mietvertrag verbietet die Weitergabe an Dritte |
| 2. Erlaubnis klären | Möbel gekauft, bevor das Amt gefragt wurde |
| 3. Nummer beantragen | Nummer fehlt im Inserat, obwohl sie vergeben ist |
| 4. Steuer und Gewerbe klären | Frühstück und tägliche Reinigung als Extra angeboten |
| 5. Anmelden | Kurtaxe nicht angemeldet, Nachzahlung für zwei Jahre |
| 6. Ausstatten | Geräte ohne Prüfung, kein Protokoll im Schadenfall |
| 7. vairsichern | Gewerbliche Nutzung nie gemeldet, Vertrag läuft ins Leere |
| 8. Plattform und Preis | Zwei Kanäle ohne Abgleich, Doppelbuchung im August |
| 9. Erste Gäste | Kein Foto vom Zustand, Streit um den Schaden |
Darf deine Wohnung an Gäste?
Die Frage hat zwei Ebenen, und beide können Nein sagen. Die eine steht in deinen eigenen Verträgen, die andere bei deiner Stadt.
| Deine Lage | Was du zuerst klärst | Wo es klemmt |
|---|---|---|
| Eigentum im Haus mit mehreren ParteienBGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09bundesgerichtshof.de | Teilungserklärung und Beschlüsse | Teilungserklärung fasst den Zweck enger, etwa auf dauerndes Wohnen |
| Wohnung selbst gemietet | Erlaubnis des Vermieters, schriftlich | Ohne Erlaubnis droht die Kündigung |
| Wohnung ist finanziert | Zweck im Darlehen und Nutzung als Betrieb | Bank hat privates Wohnen im Vertrag stehen |
| Wohnung in einer großen Stadt | Regeln der Stadt zum Wohnraum | Genehmigung fehlt, Nummer fehlt |
Bei der Stadt geht es um das Wort Zweckentfremdung, also darum, dass Wohnraum für etwas anderes genutzt wird als zum Wohnen. Ob das bei dir gilt, hängt vom Ort ab, denn der Bund regelt es nicht. Jede Stadt entscheidet selbst, ob sie ein Verfahren einführt.Bundesnetzagentur, Kurzzeitvermietungbundesnetzagentur.de
Was verlangt deine Stadt?
Das geht weit auseinander. Zwei Beispiele zeigen, wie weit.
- Berlin. Wer die eigene Wohnung als Ferienwohnung anbietet, braucht in der Regel eine Genehmigung vom Bezirksamt, dazu eine Registriernummer. Sie muss seit dem 1. August 2018 in jedem Inserat sichtbar sein.Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Zweckentfremdungsverbotberlin.de Eine Zweitwohnung darf mit Genehmigung meist bis zu 90 Tage im Jahr an Gäste.
- Hamburg. Die eigene Wohnung darfst du bis zu acht Wochen im Kalenderjahr ohne Genehmigung vermieten. Anmelden musst du sie trotzdem, seit dem 1. April 2019 über eine Wohnraumschutznummer.Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Wohnraumschutznummerhamburg.de
Führt deine Stadt ein Verfahren, beantragst du die Nummer dort, und zwar je Wohnung eine.
Am 20. Mai 2026 ist die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft getreten, sie gilt in jedem EU-Land direkt. Plattformen wie Airbnb melden seither Daten zu deiner Unterkunft an eine Stelle des Bundes, und zwar Nummer, Gemeinde, Betten und Belegung. Betrieben wird sie von der Bundesnetzagentur. Wer ohne Genehmigung vermietet, fällt damit schneller auf als früher.
Privat oder schon ein Gewerbe?
Eine Zahl gibt es dafür nicht, es zählt das Gesamtbild. Wer nur eine Ferienwohnung im eigenen Haus anbietet, bleibt in der Regel bei der reinen Verwaltung des eigenen Vermögens, auch bei häufigem Wechsel der Gäste.IHK Köln, Vermietung von Ferienwohnungenihk.de Kommen Leistungen dazu, die an ein Hotel erinnern, kippt es, etwa tägliche Reinigung während des Aufenthalts oder Frühstück.
Ist es ein Betrieb, zeigst du ihn an, denn wer ein stehendes Gewerbe anfängt, muss das der Behörde melden.§ 14 Abs. 1 GewOgesetze-im-internet.de Bleibt es private Vermietung, entfällt der Gang zum Gewerbeamt, und deine Mieten zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.§ 21 EStGgesetze-im-internet.de In beiden Fällen gilt:
- Umsatzsteuer. Wer Zimmer kurz an Gäste vermietet, rechnet mit 7 Prozent statt 19.§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStGgesetze-im-internet.de
- Kleinunternehmer. Hat dein Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten und überschreitet er im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht, kannst du die Kleinunternehmerregel nutzen.§ 19 UStGgesetze-im-internet.de Dann weist du keine Steuer aus und ziehst keine Vorsteuer.
Welcher Schutz gehört vor den ersten Gast?
Erst jetzt gibst du Geld aus, und ein Punkt fällt dabei fast immer hinten runter: die Geräte. Wasserkocher, Föhn, Lampen und Kabel sind in einer Ferienwohnung Geräte im Betrieb. Für sie gilt eine Prüfpflicht, und ohne Protokoll wird es im Schadenfall eng, wie der Text zum E-Check für bewegliche Geräte zeigt. Beim Schutz tragen drei Bausteine den Kern:
- Inhalt. Deine Einrichtung ist dein Kapital. Eine normale Hausrat ist für privates Wohnen gemacht und greift bei Gästen oft nicht, den Unterschied zeigt Inhalt oder Hausrat.
- Haftung. Ein Gast stürzt, ein Nachbar bekommt Wasser ab, dann geht es um deine Haftung als Vermieter. Wie das läuft, zeigt der Text zur Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
- Gastschaden. Was deine eigenen Gäste kaputt machen, ist ein eigener Baustein und keine Leistung der Inhaltsversicherung.
Viele melden ihrer Versicherung nie, dass die Wohnung an Gäste geht. Der Vertrag läuft weiter, der Beitrag wird abgebucht, und der Bruch zeigt sich erst im Schadenfall. Welche Fehler dabei am häufigsten sind, sammelt der Text zu den typischen Fehlern beim Schutz.
Wo bietest du an, und zu welchem Preis?
Für den Start reicht eine Plattform. Zwei Kanäle parallel bedeuten doppelte Pflege und das Risiko einer Doppelbuchung.
- Airbnb ist stark bei Städtereisen und jungen Gästen. Die Gebühr für Gastgeber liegt bei 3 Prozent, wenn sich Gast und Gastgeber die Kosten teilen. Beim Modell, das der Gastgeber allein trägt, zahlen die meisten 15,5 Prozent.Airbnb-Hilfecenter, Servicegebühren für Gastgeberairbnb.de
- Booking.com bringt viele Buchungen aus dem Ausland. Wie hoch die Provision ist, steht in deinem Vertrag und im Extranet, nicht in einer festen Zahl im Netz.
- Eigene Seite kostet keine Provision, dafür Zeit und Werbung. Als zweiter Kanal sinnvoll, als erster selten.
Beide werben mit eigenem Schutz für Gastgeber. Was davon trägt, steht im Text zu AirCover und seinen Grenzen und in dem zur Haftpflicht bei Booking.com.
Anfänger liegen meist zu hoch und bleiben leer, oder zu tief und ziehen die falschen Gäste an. Setz den Preis aus fünf Bausteinen zusammen.
| Baustein | Was du festlegst |
|---|---|
| Grundpreis je Nacht | nach Saison und Wochentag |
| Reinigung | fester Betrag je Aufenthalt |
| Mindestaufenthalt | zwei oder drei Nächte |
| Rabatt | für Woche und Monat |
| Kurtaxe | nach der Satzung deiner Stadt |
Schau dir zehn ähnliche Wohnungen am Ort an und nimm den mittleren Preis, nicht den höchsten. Die ersten Buchungen brauchst du für Bewertungen, und die sind am Anfang mehr wert als 20 Euro mehr pro Nacht.
Was du jetzt tust
So gehst du vor
- Hol die Erlaubnis, bevor du etwas kaufst. Erst der Blick in Mietvertrag, Teilungserklärung und Darlehen, dann die Frage an deine Stadt.
- Beantrage die Nummer und melde dich an. Bezirksamt oder Stadt für Genehmigung und Nummer, Finanzamt für die Steuernummer, bei einem Betrieb das Gewerbeamt, vor dem ersten Gast die Kurverwaltung für die Kurtaxe.
- Sag deiner Versicherung, dass Gäste kommen. Ein Vertrag, der auf privates Wohnen läuft, passt nicht zu wechselnden Gästen.
- Leg die Übergabe fest und halte Meldescheine bereit. Was darauf stehen muss, zählt das Gesetz abschließend auf; du bewahrst den Schein ein Jahr nach der Abreise auf und vernichtest ihn danach binnen drei Monaten.§ 30 Abs. 2 und Abs. 4 BMGgesetze-im-internet.de Gibst du den Schlüssel über ein Schlüsselfach oder ein Schloss mit Code aus und sieht bei der Abreise niemand nach, merkst du einen Schaden erst Tage später, was das für deine Ansprüche heißt, steht im Text zum Auszug ohne Kontrolle.
- Halte den Zustand mit Fotos fest, vor der Ankunft und nach der Abreise. Das kostet fünf Minuten und entscheidet später, wer Recht bekommt. Wie eine Meldung abläuft, zeigt der Text zum Schaden bei Airbnb melden.
